租房“新规”来了，关系到每位出租人、租房人，建议留存

文：小余

7月15日，国家统计局发布了6月70个大中城市房价数据。其中有31城新建商品住宅价格环比上涨，21个二手住宅销售价格环比上涨，比上月均增加6个。同比方面，新建商品住宅价格上涨城市有21个，比上月减少2个，二手住宅价格上涨城市为12个，比上月减少1个。

总体来说，我国商品住宅销售价格环比总体趋稳，同比继续走低。但还是可以看出，我国当前的房地产市场，已经远不如前两年了。不过房价水平依旧不低。就拿一线城市来说。2022年6月，北京平均房价高达67947元/每平米，环比上涨1.99%。其中西城、东城、海淀房价最高，每平米超过10万。

我们再来看北京城镇私营单位从业人员工资水平，年平均工资为100011元，约合8334.25元/月。按照当前的房价水平，一年不吃不喝才够买西城、东城、海淀的1平米房。工资和房价远不成正比。买房对于很多年轻人来说成为了一件遥不可及的事情。因此，租房也已经逐渐成为了当今年轻人的一种生活方式。

据相关数据显示，截止2021年我国城市房屋租赁人口数量约2.3亿人，同比增长4.5%。住房租赁市场规模高达2.2万亿元左右，同比增长15.8%。由此可知，租房市场已成为房地产市场的重要组成部分。和买房相同，房子租得好不好，对租房者的生活也是有很大影响的。在如此庞大的租房群体之下，难免遇到各种各样的问题。

相信租过房的人大概都有过与房东“斗智斗勇”、与室友“针锋相对”或与中介“讨价还价”的经历。尤其是房东和租客之间更是矛盾不断，不过一般情况下，租客都是弱势的那一方，被“割韭菜”也是常事，这一点，相信大多数人都深有体会。

尤其是霸王条款，在租房过程中很多人可能都遇到过。“出租期间，房屋内设施均由租客负责管理，同时由此引发的安全事故责任均由租客负责”、“如因房屋质量而造成的损失，均由租客承担相应责任”、“租赁期间，房屋发生意外灾害损失后果均由租客承担”……诸如此类霸王条款，在租房合同中可以说是屡见不鲜。

面对这些“霸王条款”，有地区终于行动了。日前，陕西省市场监管局印发了《关于对住房租赁领域利用不公平合同格式条款侵害消费者权益专项整治的通知》。通知中明确提到，从7月15日-10月15日，在陕西省内将集中治理住房租赁领域利用不公平合同格式条款侵害消费者权益的违法行为。

当然，不止在陕西，我国各地均发生过因为条款不清晰而产生纠纷的情况。目前陕西省已先行，起了带头作用，如果效果明显，肯定会有更多的省份和城市效仿。总的来说，整顿租房合同条款是一项利好措施。一方面有助于保护租客权益，减少租房纠纷，另一方面也有助于保持租金稳定，从而促进房地产市场平稳发展。

此外，关于对租房市场的整顿，早在2021年国家就已经发布了新《民法典》明确，涉及租赁的方方面面，之前的《合同法》也已经被废止。无论是出租人，还有承租人，都有必要研究了解。

第一点，租赁期限最长不得超过20年，超过租赁期限的部分无效。如果有出现忘记租赁周期的，或者无法确定租赁期限的，这部分则视为不定期租赁，当事人可提前通知对方，随时解除租约关系。当然，如果到期后，双方都没有异议，并且打算继续租住，合同继续有效，但属于不定期租赁关系。

第二点，有居住权的房屋不得进行出售和出租。房屋物权包括房屋所有权、用益物权、担保物权三种。而房屋用益物权是由房屋所有人设立的，例如房屋所有人出租房屋、设立房屋居住权等。居住权是用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。

例如，某人在遗嘱中写明，其住宅由他的儿子继承，但应当让服务多年的保姆居住，直到保姆去世。在居住权到期之前，其儿子是没有权利对房子进行出售和出租的。至于我们通过，租赁活动获得的也只是房屋的使用权。这样一来，也能避免在租房过程中，出现麻烦。

这也提醒我们，在购买二手房和求租时，最好在买卖和租赁合同上加一句话：要求房主承诺该房屋没有设立居住权，在买卖和租赁期间也不会设立居住权，同时约定违约金额。

第三点，定金不得超过总租金的20%。在新规中已经明确，租房定金不得超过总租金的20%。而且房东在收取定金后，如果不愿出租给你，那么房东就要退给租客2倍定金。如果房东不返还，租客可以直接向有关部门反映。

第四点，未经房东的同意下，租客不得进行转租。大家都知道，有一部分租客为了赚钱，在未经房东的同意下，就把自己租赁的房子再以更高的价格转租，然后从中间赚取差价。遇到这种情况时，租客不仅被收取了更高的房租，出现事情时，往往二房东也不会，或者无法第一时间帮忙解决。

如果出现这种行为，房东是有权利把房子收回，然后直接和租客解除合同的。但考虑到“其他人”也是“受害者”，如果房屋被二房东出租超六个月，房东未表态则视为同意转租。

第五点，租客有优先购买权。有一部分人在租房子过程中，可能会出现房东突然要把房子卖掉的情况，这时候往往让租客措手不及。如果房东没有通知租客给予其准备的时间，那租客完全可以向房东索要赔偿。原因就是，按照规定，租客拥有优先购买权，哪怕租客不想买房子，在相关规定中，房东也有必要通知租客，否则就属于违法了。

如果遇到以上情况，记得及时向有关部门反映，保护自己的权益。