房屋置换的事终于搞定了，一买一卖之间学问不少，过程还是挺烦琐的，毕竟不是菜市场买菜，需要耐心做很多功课，才能尽可能的避坑，前前后后持续了大半年，有了不少心得，先说说置换过程中买卖先后顺序问题，供有改善需求的朋友参考。如果大家感兴趣，可以加关注，后续我会分享其他需要注意的事，希望对你有帮助。声明一下，我不是中介，也不提供顾问咨询服务，我也没能力承担什么责任，那些专业的事得找专业的人，我只是聊聊自己经历过的事，有用您参考，没用您直接pass。
我在今年初有了置换的想法，就开始了找房看房之旅，同时也把自己的房子挂到了平台上，供人找房看房。因为自己的要求条件比较多，要综合考虑价格、产业、地段、学籍、医院、商业、交通、环境、品质、保值一堆的因素，结果就是可选择的目标范围比较集中，说不好听就是可选择范围比较少了。所以最终基本锁定3套房目标。
因为这时候买房意向越来越确定，中介就跟得很紧，希望趁热促单，基本上是推着你往前走。原本是想和一个业主先初步聊一下，问些具体问题，没想到被安排到中介洽谈室里，直接要签合同的节奏了，这时候我自己的房还没有意向买家呢。这时候就面临先买还是先卖的问题。
因为我自己的房价格还是比较高的，能买的一般应该也是置换改善的，和我情况类似，需要卖掉自己现在的才能够得着，这样付款周期会比较长。如果还没有出手自己房的情况下，拿下这套目标房，风险是很大的。一旦出手不理想，就会把自己置于非常被动状态，议价能力下降，同时产生巨大心理压力，为了避免违约，只能大幅降价。而现在有3套目标房，完全不用担心中介所说的现在错过了可能会被别人抢走，而且这种说辞大概率是玩心理战术，是销售技巧，不能掉坑中计
后面一段时间就是一面与中介周旋，尽量拖延时间，稳住业主，一面抓紧时间卖房，争取主动。房子买掉后，手握资金，心态果然明显不同了。3套目标房都还在，当然是谁给的条件个更合适选谁，议价主动权掌握在自己手里，最后成功拿下自己满意的房子。
到底是先买还是先卖，这问题得具体情况具体分析。原则是：
1.自己的房好卖，就可以先买。这种情况主要是碰到了中意的标的，有的热点盘出房少，很可能不等你卖掉自己房，就被别人截胡了。
2.自己的房不好卖，不能先买。可以参考本小区其他房源挂房时间，时间长的很多，你的房也很可能不会很快出手，除非你愿意大幅降价。
3.自己的房总价高，不能先买。能出手高总价的人本来就少，而且买家钱多也会有更大的选择余地，没必要非得买你的房，一般周期都比较长。
4.自己的房是没有概念的老破小，不能先买。这种房需求小、房源多，一定不要高估自己。
5.自己的房所在区域流动性低，不能先买。小区房没挂几套，而且时间都挺长，说明有价无市，愿意接手的人很少。
每个人的购房经历不会相同，但一样都会充满利益博弈的精彩，买方、卖方、各家中介纠缠在一起，经历过才会了解其中滋味，酸甜苦辣，你经历了什么味？
