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中介来电:利率3.4%置换房贷,省百万利息,换不换?

2022-10-08  北京青年报  
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“房贷置换,500万贷款10年省百万利息”“最低利率3.4%,速度快额度高”……最近,不少房贷客户都收到资金中介打来的推销电话,大力劝说他们将手头利率较高的房贷转换成利率低得多的经营贷,省下大笔利息。在中介的嘴里,他们可一手包办相关手续,客户轻轻松松就能省下百万利息。但事实果真如此吗?

一通来自中介的推销电话

经营贷,顾名思义,是为了满足企业经营活动需要发放的贷款。据了解,随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率(LPR)的逐步走低,很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4-3.8%的水平,少数银行对部分优质企业客户,甚至能给予3%左右的优惠利率。

个人房贷虽然也大都与LPR挂钩,改为LPR加点的方式定价,但是存量房贷客户的加点幅度已经在房贷合同中固定。因此,不少前两年办理房贷的客户现在的房贷利率仍在5.5%甚至6%以上,高出经营贷一大截。二者的利差,让很多中介看到了商机,于是便有了很多人都接到的推销电话。在电话里,中介往往会向客户简要介绍一番操作流程,发现客户听得“一头雾水”后,他们会派发“定心丸”:“您放心,我们会提供‘一条龙’服务。您按我们说的去做,肯定没问题。”

“一条龙”服务

因为经营贷是针对企业的贷款产品,所以贷款者名下肯定要有公司。让本来不合经营贷要求的房贷客户拥有一家公司,成为“一条龙”服务的第一步。

据了解,前些年银行管得不严时,会帮客户注册一家新公司申请经营贷,但后来银行要求严格了,要求企业必须注册半年到一年以上,现在一般是帮客户找一家公司入股,只要贷款者是主要股东就行。半两财经以客户身份咨询从事多年资金中介业务的“王经理”。他表示,现在用经营贷置换房贷特别合适,利率能做到3.4%,只要名下有北京城区的住宅就行。如果个人没有公司的话,他们可以帮着找一家,入股公司有关的各种手续和申请贷款的所有资料,他们都会帮着准备,客户只要按他们的要求配合就行。不过,客户需要将房贷先还清,解除原来的房贷抵押,再以“干净”的房本抵押向银行申请经营贷。如果客户自己不能凑钱还清原来房贷,他们也可以提供过桥资金。“王经理”还强调,贷款下来后,不能直接打进客户自己账户,必须有“第三方”,也就是企业采购原材料等经营活动需要对接的供货商。因为经营贷要求用于企业经营,贷款只能打进第三方账户。“这个收款账户,我们可以帮你找,购货合同、流水什么我们也都能准备。第三方收到贷款后再把钱打进你的账户。”“王经理”表示,以上所有这些,包括找“壳公司”,借过桥资金,准备所有贷款资料都属于“一条龙服务”的内容。

真能帮你省钱吗?

这样“周到”的服务,肯定不是免费的。“王经理”说,他们的收费标准是贷款额的1-2%,会根据每个案例的实际难易程度有所区别,如果涉及到第三方,可能还会单独收费,一般是0.5%。过桥资金每日利息一般是千分之一,也是单独收费的,但是因为“很快就能办下来,这个利息不多。”

半两财经从其他市场人士处了解到,房贷置换经营贷的基本操作都是王经理所介绍的“套路”,但是收费标准会有所不同。比如,过桥资金利率,不同城市不同中介的标准有高有低,低的能到万分之5,高的能到千分之2。但是,只要经营贷没放款,这笔过桥资金是用一天就要收一天。虽然中介都说很快就能搞定,但现实中也有部分客户在贷款过程中遇到意想不到的“岔子”,一个月才放下款来,过桥利息就花了一大笔。需要提醒大家的是,所有这些手续费和利息都是转贷的成本。公开报道显示,少数“无良”中介会在办理过程中,以各种名义加收额外费用,比如担保费、公证费等,转贷者骑虎难下只能应允,最后发现,转贷的成本比自己预想的高了很多,还多费了很多心。

置换有何风险?

如果只是花3%左右的手续费,就能安安心心省下大笔利息,怎么算也都合适。但是,天上并不会掉馅饼。不少现实案例表明,用经营贷置换房贷的客户将面临重重政策和法律风险。绝大部分中介也不会把其中所有的风险原原本本告诉客户。

首当其冲的就是抽贷风险。某国有大行信贷部门的专业人士告诉半两财经,监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市,特别是去年以来,监管力度明显加强,很多银行都因此受到处罚。靠中介包装申请经营贷肯定是违规的。银行会对申请经营贷的公司有多方面的要求,以他所在的银行为例,必须要求公司经营满一年,贷款人担任法人代表和主要股东满一年以上才可以申请贷款,包装后的公司通常变更时间较短,不符合银行经营贷的要求,银行也会对此加大审核力度。即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷,在贷后管理中,银行也会跟踪该公司的经营情况,一旦发现异常,监测到贷款违规进入楼市,银行将会要求客户限期还清所有贷款,客户个人征信也会留下不良记录。半两财经发现,中介在推销时,一般都会对客户大打包票“我们从来没有遇到抽贷的情况。”但事实上,对于违规包装出来的经营贷,抽贷并非小概率事件。去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动,不少客户收到银行抽贷的通知,短期内凑不齐钱还贷款,只能找高息过桥资金应急,给自己背上沉重的包袱,甚至不得不低价卖房筹款。深圳市民舒先生2020年曾在中介的操办下,用自己名下的一套二手住房抵押,申请了200万元经营款用作首付炒新房。去年8月初,他突然收到银行通知,要求在30天内还清全部违规贷款,否则不仅会有罚息,还要进入失信名单。舒先生一时卖不掉手里的房子,又没有那么多余钱,情急之下只能找借高息过桥资金还贷。面对每天近2000元的过桥日息,再加上二手房难以出手,舒先生说自己度日如年。最后狠心把二手房降价不少才得以堵上了窟窿。回想那段经历,舒先生感觉真是“半条命都没了”。

贷款利息会变吗?

按照中介的说辞,现在经营贷也能做10年甚至20年,长期无忧。但事实上,经营贷本身的期限没有那么长,大部分银行会要求客户1年或3年,最多5年要续签一次。利率越低,续贷的间隔会越短。每次续贷,银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷,更不会保证续贷时利率与原来一样。对贷款者压力更大的是,续签的时候,不少银行会要求先归还本金,等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。这意味着,客户很可能还要找中介的过桥贷款应急。如果每隔几年都来这么一次,累积下来的资金成本也不少,更不用提人力精力的付出。有银行人士表示,最近两年因为疫情的原因,为支持实体经济,正常经营的小微企业基本都能无本续贷,很多人会感觉经营贷很宽松,以后政策如果变了,优惠便利条件可能都没有了,贷款利率也可能会变高。这都是借款人必须考虑的政策风险。

是否有法律风险?

从中介的“一条龙”服务看,用经营贷置换房贷整个流程,手续繁杂,环节众多。任何一个节点出现差错,都可能让贷款者蒙受损失甚至遭遇法律风险。

北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师举例说,经营贷的贷款不是直接进入本人的账户,万一遇到不讲信用的第三方,或者第三方出了意外情况,也可能拿不到钱或不能及时拿到钱。此外,有些不靠谱中介提供的过桥资金如果出了问题,贷款者不仅会拿不到钱,还将陷入麻烦的债务纠纷。许桂林提醒大家,找中介包装经营贷最严重的后果,并非金钱或个人征信的损失,最可怕的后果是有牢狱之灾。如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为,又给银行造成坏账,可能涉嫌骗取贷款罪,银行可以报警追究刑事责任。据了解,我国《刑法》规定,以欺骗手段取得银行贷款,给银行造成重大损失或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。根据司法解释,骗取贷款金额在100万以上,给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。

文|北京青年报记者 程婕

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