房龄超过20年的房子为何难转手？五大“硬伤”是关键！购买需谨慎
现在的房价很贵，已经接近万元每平，比如在一线超大城市买房，起步价需要数百万元；在小县城买房，动辄也是上百万元。买房不仅要掏空家庭几代人的积蓄才能凑齐首付，还要背负几十年的沉重债务，这让很多普通收入家庭直呼压力大、买不起房。但是房子又是生活必须品，年轻人结婚、子女上学、老人看病就医等家庭大事，哪样能离不开房子？因此房子又必须买。买不起价格贵的新房子怎么办？一些人就会退而求其次，将目光转向价格稍微便宜些的二手房，甚至是房龄超过20年的房子。但是这些人一旦将买房目标锁定在20年以上的房子后才发现，其实购买这些房子也并非易事，不仅卖家卖不掉，买家也很难如愿买到。也就是说，对于20年以上房龄的房子，买卖双方已经出现“脱节”现象，成交量并不高。为何会出现这种情况呢？据一位房地产业内人士介绍，主要因为房龄超过20年的房子存在五大“硬伤”。
“硬伤”一：不容易贷款。如今的房价这么贵，收入又始终跟不上房价上涨，能够拿出全款买房的普通收入家庭可以说是少之又少，买房做贷款于是就成了为数不多的解决办法。但是随着房地产市场饱和，越来越多的新房、次新房都很难卖掉，房龄超过20年的房子就更没有竞争力了。而银行自然也会针对优质房产给予贷款，房龄时间越长，距离保质期就越近，提供贷款的风险也越大，一旦房子在还贷期间遇到自然倒塌、被拆迁等情况，导致抵押物灭失，银行就要自己承担相应的后果。因此银行出于风险防控方面的考虑，自然就会大幅减少甚至全部停止对这类房子的贷款，这就对购房者的自备资金提出了更高的要求。而凡是能够拿出全部或大部分购房款的人，有这钱谁会去买房龄20年以上的房子呢？因此即便有少量购房者考虑这类房子，也会因为资金压力选择放弃。
“硬伤”二：升值空间已达瓶颈。众所周知，买房并不单纯为了满足居住需求，还要考虑房子的保值增值性能，因此即便买的是唯一的住房，刚需们也要考虑未来房子的升值问题。然而随着楼市调控政策不断趋紧，以及住房市场进入饱和状态，房价也逐渐回归稳定，再也不能像过去那样，出现大幅上涨甚至是翻倍上涨的大好行情了。而在过去房价快速上涨时期，无论新房还是二手房，都普遍经历了数波上涨行情，导致老房子能够上涨的空间变得越来越小，不少房子上涨至峰顶以后就再也涨不动了，部分房子的价格甚至还进入了下降通道，买房也就失去了造富功能。这让刚需购房者非常担心，一旦入手了这类房子，自己的财富就会面临缩水的风险，自然要避而远之了。
“硬伤”三：居住体验较差。房龄超过20年的房子，基本上都是上世纪80、90年代甚至更早时候建造的楼板房，不仅抗震性能差，在经历了岁月洗礼后，很多房子的外墙保温层已出现脱落、不保温现象，内部的管道线路也已经锈蚀老化，加上装修过时落伍等缺陷，可以说很多房子毫无居住体验可言。虽然通过旧改以后居住环境会得到一定提升，但是房型结构上的不合理、楼间距窄影响通风采光、小区绿化覆盖率低、缺少停车位等缺陷，是无法通过旧改标本兼治的；若是翻修还要再花上一二十万，也会增加购房成本，更加划不来。而如今的购房主体都是以追求新潮、喜欢享受幸福生活的年轻人为主，他们更喜欢购买配套设施齐全、实行人车分流、小区绿化面积大、居住体验好的新房子，导致老房子的受众面越来越小，不好转手也在情理之中了。
“硬伤”四：失去了拆迁造富的机会。老房子拆迁曾经是普通人为数不多的造富机会。俗话说，“拆字一喷，喜提大奔”、“房子一移，兰博基尼”，很形象地反映出拆迁带来的好处。特别是2015年以后实行货币化棚改，让很多人都通过拆迁拿到了巨额补偿，从此过上了财务自由和阶层跨越的好日子。因此在过去老房子不仅不被购房者排斥，还成了一些投资者眼中的“香饽饽”，买入以后坐等着拆迁赚钱。然而自2020年棚改转为旧改后，大规模的拆迁活动结束了，其中房龄超过20年的房子刚好被纳入到旧改范围，这就意味着在今后很长一段时间买到手的房子将不再被拆迁，也就失去了一夜暴富的机会；房子再不附带当地的优质教育资源，也就成为最不受购房者欢迎的“淘汰房”，只能满足简单的居住需求。那么在拥有大量优质新房子的情况下，谁愿意去购买这些没有发展前途的老房子呢？
“硬伤”五：老小区环境品质差。目前老小区居民多以老年人为主，很多房子还是出租房，因此人员构成复杂，类似农民工、社会闲散人员，甚至是地痞流氓等鱼龙混杂，导致治安隐患较大；很多小区的保安都是由上了年纪的人担当，安全责任心不强，日常疏于管理，外来人员可以随便出入，很难起到看家护院的作用；一些开放式小区甚至没有物业和保安，随手丢弃的垃圾无人打扫，公共设施损坏后无人维修，整个小区脏乱差情况比较突出；而一些老旧小区之前在规划的时候由于格局太小，导致停车位严重不足，车辆乱停乱放堵塞消防通道的现象比较普遍，一旦发生火灾后果不堪设想；一些素质不高的人夏天赤着脚、光着背聚集在一起打牌、下棋，随地吐痰，高声喧哗……那么这样品质的小区，房子自然没人愿意入住，卖不掉也就不足为奇了。
通过专业人士的讲解我们不难看出，房龄超过20年的房子之所以难转手，主要因为存在以上五大“硬伤”。而这些“硬伤”所带来的是居住体验感不强，增值空间有限，可利用的资金杠杆不多，入手后再想转手流动性太差等缺点，因此按照专业人士的建议，买房尽量不要去碰这类房子，防止家庭财富受损。
