房地产五证报批报建，这篇文章就差不多了
房地产项目前期手续十分繁杂，涉及规划局、 建设局、国土局、发改委、人防、消防、园林、市政、交通、交警、环保局、水利局、自来水、电力局、教育局等众多部门；不同性质的项目审批方式的有所差异，审批标准及结果会有很大不同……
01
建设用地规划许可证
前置条件：
①企业或组织申领的营业执照（或组织机构代码）
②项目批准、核准、备案文件（立项批文）
③国有土地出让合同（申请新旧章、营业执照、公司章程、委托书）
相关材料：
①申请表
②企业营业执照（组织机构代码证）
③用地红线图（规划核实确认）
④项目批准、核准、备案文件
⑤国有土地出让合同
审批部门：规划审批处
审批时限：2个工作日
注意事项：
①营业执照（注册地、公司章程等）
②地名命名（注明地名寓意诠释、避免繁体、谐音字）
③土地用途、面积、地块位置命名（边界与取得土地时原始资料进行复核）
④项目立项（营业执照、建安投资、设备购置费、工程建设其他费用、预备费、建设 期利息、铺底流动资金、项目资本金、银行贷款、其他）
⑤幼儿园项目需要项目核准（项目申请报告文本、项目核准申请报告文件、选址意见、用地预审意见、环保局出具的环评审批意见）
支持部门：集团、行政、设计、营销策划、成本
02
土地证（不动产权证）
前置条件：
①土地款支付（合同签订时间的30天内支付第一笔， 第一笔款后2.5个月内付清全部土地款 ）
②契税支付（契税3%，印花税0.05%，土地款付清后缴纳）
相关材料：
①申请表
②企业营业执照（或组织机构代码证）
③土地使用权出让合同
④项目批准、核准、备案文件
⑤土地出让金、契税交付凭证
⑥成交确认书与拍卖须知
⑦宗地测绘成果报告（宗地取号：土地款付清、提供用地批准通知书、交地记录表）
⑦宗地图
⑧国有土地交付记录（土地出让金交清）
⑨建设用地批准书（土地出让金交清）
⑩建设用地规划许可证
⑪规划用地红线图
部门：国土资源局
审批时限：7个工作日
注意事项：
①资金审批
②宗地测绘
支持部门：集团、财务
03
建设工程规划许可证
一、方案审查阶段：
前置条件：规划局已完成对设计方案文本的初步审核；
上会材料：总平图、区位图、鸟瞰图、交评、日照分析、经济技术指标；
审批部门：经规划审查后，规委会上会讨论，联审会议。
审批时限：通过后7日内下发会议纪要；
会议条件：
①总平图及经济技术指标；
②鸟瞰图
③立面效果图（至少提供三个方案含街景、平、立、剖）
④夜视图
⑤设计单位相关资料
⑥交通评估报告
⑦扩初设计：设计说明、建筑总平面图、平立剖图等装订成册
注意事项：
①单体建筑平面图外边线标准尺寸与总平图标准尺寸一致；
②单体建筑立面图应与立面报批效果一致；
③整体地下室分期建设，应有明显界限；
方案联合审查涉及部门：规划、国土、水利、环保、物管处、园林处、市政处、住建、发改委、消防、人防、交警（交通、公交）、教育、电力、供水等
过程重点：
设计方案文本：（外立面效果规划内审会、市政府意见、联合审查）
消防设计：（设计单位资质、消防设计图纸、消防专篇、外保温专篇 ）
人防设计：（人防设计方案总平图、应建人防面积核算表、 地下室战时功能和防护等级确定 ）
施工图及图审（施工图纸，节能评估报告与专家会审意见等资料）
① 建筑设计施工（节能计算书）
②人防设计施工图（人防工程平战转换涉及方案、阴影区分人防区和非人防区战时平面图、应建人防面积核算、人防等 级确认）
③消防设计施工（消防设计说明书、总平面图、消防给水总平图图、消防专篇、外保温专篇）
注：消防部门审查点：道路的转弯半径；登高面与消防配套；地上、地下的防火分隔；疏散口的方向。
二、工规证申领阶段：
前置条件：
①建设项目应当符合经批准的控制性详细规划
②联合审查会议纪要
③建设项目应当符合核定的建设工程设计方案
④建设项目应当符合规划管理技术规范和标准的要求
申请材料：
①申请表
②使用土地的相关证明文件
③建设项目批准、核准、备案文件
④建设工程设计方案（经规划签署确认的设计文本）
⑤经图审的施工图纸（含建筑、消防、人防）
⑥图纸审查报告合格书与备案表
⑦建设行政主管部门出具的民用建筑节能意见（节能审查意见书）
⑧人防部门施工图审查意见（图纸审查合格书）
⑨消防部门施工图审查意见 (图纸审查合格书)
⑩日照影响分析报告
⑪交通影响评价报告（交警部门意见）
⑫企业营业执照（或组织机构代码证）等
审批部门：规划审批处
审批时限：5个工作日（公示10日）
注意事项：
①施工图图审
②房屋预测绘报告
注意事项：
①）施工图图审（绿建设计表（绿建专篇）、图纸质量、设计方配合）
②房屋预测绘成果
③物业用房确认单（明确位置、面积，布置合理性）
④提供绿地率审核单（绿地率达到30%）
⑤消防、人防审查意见（应建防空地下室民用建筑项目报批审批表、消防设计审核意见或消防设计备案）
⑥环评批复
⑦水土保持报告批复（如占地面积10公顷以上或者挖填土石方总量5万立方以上的，报告书 ）
⑧规费缴纳凭证（基础设施配套费住宅6元/m2，商业110元/m2，办公及地下80元/m2）
⑨提供土地款支付凭证
支持部门：集团、 设计、工程、财务、物业
04
建筑工程施工许可证
前置条件：
①经图审后的施工图纸
②监理备案合同
③施工备案合同
④取得建设工程规划许可证
⑤免招标流程审批（中标通知书、如有国有资产，需按招投标程序）
申请材料：
①申请表
②《建设用地批准书》或《土地证》、《用地批准通知书》
③建设工程规划许可证
④中标通知书或直接发包的批准手续
⑤备案的施工合同、监理合同
⑥施工图设计文件审查合格报告（含消防、人防核准）
⑦质量、安全监督手续（含施工组织设计专项方案、农名工资保障金、工伤保险等
⑧银行出具的到位资金证明或银行付款担保函或担保公司担保无工程款拖欠承诺书
审批部门：住建审批处
审批时限：2个工作日
注意事项：
①施工图图审
②房屋预测绘报告
③未批先建项目，工程负责落实安全文明施工措施，土方外运进出车辆覆盖，场地冲洗、做好围挡、控
尘、排污口沉浆避免直排等
支持部门：集团、工程、成本、设计
05
商品房预售证
前置条件：
①工程形象到达预售条件
②监管协议签订
③物业维修资金预付款缴纳
④预售价格意向确定
申请材料：
（1）预售方案
①预售价格
②项目资金监管协议（工程投资额、总投资额、建安成本、配套费用、其他）
③预售的投资造价
④住宅质量保证书、产品说明书
⑤商品房买卖合同备案（物价局）
⑥工程形象进度（投资额达25%以上监理证明、全年工程形象进度、现场进度满足）
⑦前期物业服务合同与临时管理规约（物业备案合同）
⑧物业用房确认情况联系单（申报资料、总平图、规划设计条件、物业用房所在层图、预测绘成果、规划许可证、规划审 批表，土地出让金交清单据、物业专项维修资金预缴10%）
⑨施工总进度计划表
⑩总平图
⑪现场勘察情况审核表
⑫担保函、公积金承诺书
（2）预售定价
销售意向定价
政府调控区间
楼面价、建安成本、配套等成本分析
（3）预售申请：商品房预售方案、商品房预售申请表（项目基本信息、总投资额、工 程投资额、预售类别、套数等）
审批部门：住建局（房管处、审批处） 审批时限：2个工作日
注意事项：
①预售方案编制（预售进度）
②预售价格沟通
③开盘方案及开盘价格
④预售证申领10日内开盘
⑤预售房源价格基本按照方案价格表预售，预售申报价格一年内不调整，且商品住宅实际销售价格不高于、或低于预售申报备案价格的10%。商铺实际销售价格不高于预售申报备案价格的20%，低于预售申请备案价格无下限要求。
⑥开发资质为暂定级资质，集团做担保若破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体的担保
⑦公积金承诺公示（现场公示：限绝、阻扰、拒绝申请公积金贷款）
支持部门：集团、工程、成本、财务、营销、物业
结束语：房地产的开发周期较长，以上所述的五证为房地产开发前期工作的前段的主干线，过程中还涉及临水、临电、 临时占道等等一系列审批就此不一一展开。前期工作从土地获取、项目施工、销售、竣工验收及房屋交付，贯穿整个项目的开发周期，配合及协助着项目各项进度推进、整个楼盘如期交付。
开发报建是房地产行业重要的一环，报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中，每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核，并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。
因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。:
由于前期报建工作贯穿于房地产开发的全过程，从头到尾涉及多个节点，环环相扣、紧密相连。除了能够快速完成每个节点的报建工作外，还需要根据项目的开发计划、经营目标等要求，进行统筹安排，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸，做到游刃有余。
本课程通过理论引导、实战经验总结和案例分享，通过分析和总结国内大型房地产企业，在项目报建过程中出现的一些情况作分享和分析。并对开发流程的一系列报建环节的梳理和核心部门公共关系的剖析，一个优秀的报建人员如何高效地开展工作，才能保证企业开发项目快速进行。
100个房地产项目开发报建部分案例集
一、公司内部、外界对开发报建工作的理解
案例：两个公司两个极端（搞关系、送资料）
案例：专变能设置在地下室吗
⑤广告位、LED屏、夜间景观灯的前期考虑
⑥日照分析、指标初步计算及房产面积计算提前介入
⑦营销、成本、工程、领导对方案的明确表态
案例：方案确定后游泳池修改致竖向整体修改的教训
⑧方案评审会前的准备工作
案例：某项目评审专家个人偏好给项目带来的影响
2、初步设计阶段的报建流程和注意事项
案例：某项目初步设计会审时座位及发言顺序的安排
④初步设计会审后的意见回复与设计闭合
案例：某项目初步设计会审后垃圾集中收集点的调整
⑤项目立项、用地规划许可证办理
案例：投资金额如何确定
⑥环保评估、水保评估、维稳评估、地震安全评估
案例：某项目抗震等级调整带来的教训
3、施工图阶段的报建流程和注意事项
①PC论证与奖励面积确定
②人防审图
案例：人防是交钱异地建设还是自行建设
③消防施工图提前审查
④建筑节能审查
⑤绿化、交通、防雷、幼儿园、超限高层抗震等专项施工图审查
⑥指标复核、日照分析、房产预测
⑦工程规划许可证申领
案例：工程规划许可证按承诺制申领的时点选择
4、工程招投标阶段的报建
案例：有国资背景却不用公开招标，是如何做到的
三、项目前期报建阶段的关键节点及策略
1、方案阶段的报建流程和注意事项
①规划审批要点和沟通技巧
案例：某项目建筑间距设置审核的教训
②消防、交警、环保、人防、园林的沟通注意事项
案例：某项目消防登高面设置的教训
③物业办、街道、派出所、技防办的沟通注意事项
案例：某项目物业用房反复修改的教训
④电力、供水、燃气、雨污水、通讯的沟通注意事项
案例：专变能设置在地下室吗
⑤广告位、LED屏、夜间景观灯的前期考虑
案例：方案确定后游泳池修改致竖向整体修改的教训
⑧方案评审会前的准备工作
案例：某项目评审专家个人偏好给项目带来的影响
2、初步设计阶段的报建流程和注意事项
①方案深化与初步设计的共性与差异
案例：某项目初步设计会审时座位及发言顺序的安排
④初步设计会审后的意见回复与设计闭合
案例：某项目初步设计会审后垃圾集中收集点的调整
⑤项目立项、用地规划许可证办理
案例：投资金额如何确定
⑥环保评估、水保评估、维稳评估、地震安全评估
案例：某项目抗震等级调整带来的教训
3、施工图阶段的报建流程和注意事项
①PC论证与奖励面积确定
案例：人防是交钱异地建设还是自行建设
③消防施工图提前审查
④建筑节能审查
⑤绿化、交通、防雷、幼儿园、超限高层抗震等专项施工图审查
⑥指标复核、日照分析、房产预测
⑦工程规划许可证申领
案例：工程规划许可证按承诺制申领的时点选择
⑧分期开发的条件和注意事项
4、工程招投标阶段的报建
①直接委托还是公开招标
案例：有国资背景却不用公开招标，是如何做到的
案例：专变能设置在地下室吗
⑤广告位、LED屏、夜间景观灯的前期考虑
⑥日照分析、指标初步计算及房产面积计算提前介入
⑦营销、成本、工程、领导对方案的明确表态
案例：方案确定后游泳池修改致竖向整体修改的教训
⑧方案评审会前的准备工作
案例：某项目评审专家个人偏好给项目带来的影响
2、初步设计阶段的报建流程和注意事项
①方案深化与初步设计的共性与差异
案例：某项目初步设计会审时座位及发言顺序的安排
④初步设计会审后的意见回复与设计闭合
案例：某项目初步设计会审后垃圾集中收集点的调整
⑤项目立项、用地规划许可证办理
案例：投资金额如何确定
⑥环保评估、水保评估、维稳评估、地震安全评估
案例：某项目抗震等级调整带来的教训
3、施工图阶段的报建流程和注意事项
①PC论证与奖励面积确定
②人防审图
案例：人防是交钱异地建设还是自行建设
③消防施工图提前审查
④建筑节能审查
⑤绿化、交通、防雷、幼儿园、超限高层抗震等专项施工图审查
⑥指标复核、日照分析、房产预测
⑦工程规划许可证申领
案例：工程规划许可证按承诺制申领的时点选择
⑧分期开发的条件和注意事项
4、工程招投标阶段的报建
①直接委托还是公开招标
案例：有国资背景却不用公开招标，是如何做到的
四、项目销售阶段的报建
1、楼处与展示区的报建工作
案例：某项目临时售楼处高度超限带来的教训
2、预售许可证申领
①设计变更申报
案例：项目预售证申领前未完成设计变更带来的后果
②房产预测绘面积计算
案例：某项目楼幢门厅不能分摊的教训
③物业招标
案例：某项目未充分预估物业招标时间带来的教训
④装修设计申报
案例：某项目室内装修设计时未考虑电力容量的后果
⑤销售合同工商备案
⑥房屋销售价格备案
案例：某城市白坯和精装价格审批标准
⑦资金监管协议签订
案例：某项目资金监管银行的选择致预售延期一个月
监管金额如何权衡
2、外销选址意见书申领
案例：超出外销范围销售的教训
房地产开发过程中哪些环节会涉及国安局
3、项目施工期间的报建工作及关注点
案例：某项目装修平面图变更带来的教训
4、现售许可证申领
案例：某项目样板房保留却带来了客诉，这是为什么
五、项目验收阶段的报建流程和注意事项
1、项目竣工验收的程序
2、项目竣工验收的前期准备
案例：某项目图纸与现场比对时遗忘了什么
3、竣工测量的提前量与关注点
案例：某办公项目如何合理调整实测面积
4、各专项验收注意事项
案例：某城市电力施工及验收关注点
某城市燃气施工及验收关注点
⑥联合验收和竣工备案证明书的申领
⑦交付备案（综合验收）
⑧初始登记证办理
案例：某项目各专项验收是如何统筹及穿插进行
案例：通过某项目进行举例说明
三、报建工作改进思路（资源、前介、预判）
一、开发报建体系思想的建立
1、开发报建的定位，核心和差异竞争力
案例：某公司开发报建部职责与检查表
2、开发报建管理体系轴线示意图
二、开发报建流程管理
1、开发报建标准流程说明
2、设计报建与预售许可的顺排、倒排流程图
案例：某项目未及时更新流程带来的教训
3、竣工验收流程图
案例：某项目未理清竣备流程中关键线路带来的教训
三、计划和风险管理
1、计划和风险管理说明
案例：某项目从拿地前至竣备分阶段报建策划模板
2、开发报建人员牵头主题会议
3、关键节点刻度时限图和全景计划
案例：某公司标准参考工期和估算表
四、全过程开发节点计划、职责划分、风险预控表
案例：某项目开发资质、桩基提前施工、工程规划许可证节点计划和风险预控
五、报建类任务分派单和业务需示表
案例：某项目商铺建模与网签脱勾带来的教训
六、资料管理
1、各节点资料清册
案例：某项目交警验收资料清册说明
2、开发报建资料移交归档制度
七、费用管理
1、开发报建部负责委托合同、规费名录
2、开发报建类规费清册
案例：业务招待费的计划、使用及管理制度
某项目城建配套费的缓交与合理少交
提前施工处罚金额的计算及列入预算的经验
八、关系维护
1、分层级全周期关系营建说明
案例：某地区政府架构图
某项目关系分层级维护表
2、如何进行关系建立及维护
案例：盘点自己的关系资源
请客的礼节和注意事项
九、技能管理
1、报建技能管理和专业能力说明
案例：拿地前向政府咨询报建类问题清单
2、开发报建技能模板
案例：某项目开发报建类规范政策摘要
3、开发各阶段图纸、现场比对时间、关注点
案例：某项目图纸比对模板
某公司土地合同核对表
4、复盘习惯和闭环思维的养成
案例：某项目复盘分析表的应用
一、开发报建的职业危机
二、报建模式的变化
案例：某项目外联顾问的选择取舍
某项目报建人员牵头成立阿米巴小组的经验
三、报建工作如何考核
案例：结果导向与全局考核的平衡
某项目只顾冲预售节点带来的教训
四、报建工作的前景展望
