房价正在加速分化！北京楼市，最魔幻的一幕出现了
作者：奇齐
01
过去三个月，我们一直在纠结一个严肃的话题：
调控如此凶猛，房价到底会是狂跌，还是猛涨？
到了第四季度，答案终于揭晓：同一个城市里，房价开始涨跌分化了。
最近，北京很多二手房卖家，开始慌了。手里挂出去的房子，没人来看了。最近，一位朋友联系我，说了自己处在严重的“卖房焦虑”当中。
9月，这位朋友把自己引以为傲的一套望京自住房，挂牌出售，起初挂了710万元，接下来噩梦来了。
老林频繁收到中介电话，反正话里话外就是市场不好，让他降价卖。
最后老林告诉我，自己已经被磨得没了脾气。
于是调整了挂牌价，630万元，比起他的心理预期已经整整少了80万元，但依旧没买家出现。
02
降价，在北京二手房市场不是个例。
贝壳的数据监测显示，十月份挂牌的房源里，价格下调的房源比例高达85%。
并不是房东单方面没有信心，除了房东在拼命降价以外，更让人绝望的，是根本没有买家。
一个位于北五环回龙观的中介告诉我，最近两月，他的带看次数缩水一半。
6月每周最少6组客户，现在3组客户都难。
这个数据，和回龙观片区的二手房成交量也是一致的。6月的回龙观片区一个月能卖300套房，现在150套都卖不到了。
一位着急的房东，在社交媒体上发出了灵魂拷问：最近二手房这么难么，中介都不留我电话了。
量价齐跌的，不只是二手房。
最近，北京的新房市场，也在面临相同的情况，朝阳区今年五月份，一次性供应了10个项目。
这些扎堆出现的项目，大多数都是超过千万的改善型豪宅。
但由于扎堆出现，每一个楼盘，都希望自己是先被购房者看到。于是根本等不急售楼处和样板间的建设，于是都先去商场一楼摆摊。
十一黄金周前后，如果你去位于望京的凯德mall，或者合生汇，会发现只要是北京稍有人气的各大商场，都已经沦为房产批发市场了。
商场，成了开发商们争抢客户的“战场”。
任何一个经过的白领，但凡敢对着展台多瞟两眼，大概率会被团团围住，紧接着给你递上名片，再给你的双手塞满楼盘宣传单。一通介绍之后，才会满意的放你离开。
有一位网友，只是想去五楼吃个饭，但硬是被拉着把北京的千万左右的房子，全部看了一遍。
“练摊”式卖房，成了当下北京楼市凉凉的一个缩影。
03
如果二手房跌停，新房无人问津就是北京楼市的全部，在这样严格的调控政策下，就一点都不值得说了。
北京楼市最魔幻的地方，在于另一面。
上周五，冷冷清清的北京楼市，出现了一个意外。
北五环的学府壹号院开盘，卖出了能够载入中国房地产历史的成绩。
这个套均2000万的海淀豪宅，开盘当天，直接包下了香格里拉饭店整层，用于接待客户。
从下午一直到凌晨，香格里拉饭店里的开盘现场，一直在排队，每队伍里的每一个客户，都是经过严格验资的真·有钱人。
那天下午，香格里拉饭店成了北京千万富豪最密集的地方之一。
要不是最后要真金白银签几千万的购房合同，你很难想象这样的场面，会和前面无人问津的楼市，出现在同一个城市里。
火爆的行情，不止出现在某一个豪宅楼盘。
几天前，北京顺义老牌富人区里的另一个著名项目北京庄园，也传来热销的信息。
过去三个月，买了近三十套。
平均每一套，价值一个亿，我之前有幸参观过这个项目。这个法式风格的独栋别墅，从建筑外立面，到内部装修，都是按着凡尔赛宫的风格进行设计。
外立面的来姆石，是用的地中海矿区最精华的岩层开采的，上面还有亿万年前的贝壳化石。
此外，这个项目还经常宴请各路明星为其站台，极其奢华精致。一位网友这样形容：
“空气中，到处都弥漫着富贵的气息”。
北京庄园，从一期到现在二期上新，价格变贵了，但销量反而上升了，光是国庆七天黄金周里，就卖出了5套，
涨价的同时，还热卖的，不只是新盘，很有很多位置很好的豪宅。距离颐和园等皇家三山五园不远的区域，二手房价也在上涨。
微博上，一位网友说，自己看中海淀豪宅西山美墅的朋友最近发现，自己上半年关注的房子，到现在才过去半年，已经涨了一千多万了。
半年时间，一套房子的价格，比很多上市公司一年的利润都高了。
04
不得不说，北京楼市里的楼市分化，已经非常明显了。
一面是普通楼市里，二手房拼命打折降价，新房库存堆积如山，刚需客户上不了车。
另一面是豪宅楼市里，房子拼命涨价，富人抢房如抢白菜一般 。
这意味着，持有普通房产的普通人，手里的资产在缩水贬值，而手持豪宅的富人，资产却出现了巨大的跃升。
现实，有时候比电影还魔幻。
两种截然不同的行情，出现在同一个市场里，背后是有原因的。
一方面，在房产税的阴影，通货膨胀的压力之下所有人都形成了一个共识，未来的物价会上涨，房产的持有成本会变高。
因此，楼市里会出现三种人。
第一种，是还没买房的人，看着房产税越走越近，都在嗑着瓜子等着看房产持有者的好戏，等市场打折降价。
第二种，是普通的房产持有者，手里的房子在肉眼可见的跌价，心理干着急，要不就是摆出一副鸵鸟心态，要不就是想着把手里几套不那么好的房子，换成一套更好的房子。
同时，手里拿着大量现金的人，也会拼命的购买更优质的房产或者其他资产，而不是拿着钱等着贬值。
这时候，正中第三种人的下怀。
这些人可能是开发商，也可能是富人，本身手里就拿着这个城市最优质的房产。
他们反而成了政策的受益者。
这也直接造成了我们开始说到的现象：富人的房子越买越贵，豪宅的开发商赚的盆满钵满，反而是普通人的房产贬值，资产受损。
05
这种行情，在经济学领域里，有一个大家熟知的名词：马太效应，他说的是强者恒强。
而强者恒强的另一面，是弱者越弱。
北京的行情，只是众多城市的一个缩影。
过去的几个月里，上海但凡是个千万的豪宅，也都是需要拼命攒积分摇号的状态，而杭州的刚需老破小，已经冰冻了一两个月了。
很多房东降了一百万，也依然无人问津。
深圳更惨，这个以搞钱著称的城市，在今年年初，有四万名房产中介，而现在，一个月只能成交两千多套房。
很多中介都已经辞职去做微商，或者在回老家的路上了。
在不久的将来，其他一线和二线城市，也陆陆续续会走上这样的行情。
所以，手里拿着一些的没有学区老破小，或者是空着不住的郊区大面积新房的房产持有者，在未来的日子会很不好过，因为它们都毫无疑问的会变成负资产，拖垮持有者的现金流。
这时候，敢于及时止损是一种智慧。
