买二手房，签合同要避开九个坑

二手房看得见、摸得着，因此很多人还是青睐买二手房的，但是二手房交易流程比较复杂，有很多细节特别小心，今天分享二手房合同避开9个坑。

第一、夫妻共同房产如果只有一个人来签合同怎么办？

第一种情况、不动产证上只登记一个人的名字，如写的是男方名字，和你沟通时候并没有特别说明有老婆，也没有特别说明是否属于夫妻共同财产，签完合同后，他老婆说这个合同无效，一般法律上是不支持他老婆的诉求，合同会继续履行。

第二种情况、不动产证上体现的是夫妻双方的名字，只有一方来签字，另一个说反对，那么合同无效。

房价在上涨的时候，有的卖方利用这个漏洞去毁约，而且不用赔偿。

第二、定金交多少合适，一般情况下交总房价的10%以内，但行情好的时候，有的房主会反悔，可以提高定金，不过极限交到20%，超过20%的话就不会被法律保护。

第三、有人知道二手房房款要走资金监管账户，但你不知道定金也可以走监管账户，你知道吗？有人为了骗走定金会铤而走险。

但是很多房主嫌麻烦，不愿意走这个程序，因此咱们尽量在周一到周五和房主签合同，签合同之前，和中介去房管局做个产调。

首先确认房主是不是本人

其次摸清房本是否抵押，

第三搞清是否有小额贷款担保、查封的情况。

如果有以上几种情况，先别着急交定金，房主处理好再交定金。

第四、谈好是带家、家具，一定要让中介用书面登记清单，注意要留下家电、家具型号，同时拍下照片打印出来让原房主签字，不要嫌麻烦，这个环节必须要做，避免在交接时会扯皮，影响买房的心情。

第五、付款方式，分两种。

第一种是一次性付款，合同里写清楚定金多少？首笔款多少？尾款多少？即使是一次性付款最好留5万作为尾款，水电、物业费等等结清、房主户口迁出去之后，咱们再把尾款5万补足。

如果房主户口不迁出，即使你报警、起诉都不一定好使，这种事情无法强制执行，户口不迁出，将来你卖房和你孩子上学落户都是问题。

第二种按揭贷款，首付款也要留5万尾款。

注意，你交的定金是现金的话，一定要让他写个收条，银行转账的话就无所谓了，有转账记录。

还有就是你不管交什么款，原则上是只打给房主，千万千万不要打给第三方，不要冒险。

第六、大多数情况买房都要做按揭贷款，那么银行就需要原房主配合，如果原房主不配合，结果就是在约定时间内无法成功交易。

如：原房主拖着不解押，因为这套房子原来有按揭贷款，此时，合同里要写明：原房主需要承担所有损失，同时包括购买期间房价上涨给买家带来的实际损失。

如：银行的原因，合同里要写上明：因银行原因导致未履行合同交易时间，双方互不追究责任。

第七、要预防政策风险

如某城市规定外地人交2年社保才有资格买房，但是当你刚签完合同，政策突然改成5年社保了。

如银行的政策突然收紧，不给放贷款了，今年前几个月的上海就是这样的情况，太多倒霉的购房者，因为突然被政策掐紧，交易交易不了，被迫违约。

有良知的房主把定金退给你，有些房主可能一分不退，因此在合同里要写上：遇到政策变更，导致的交易失败，双方互不追究责任。

第八、虽然2021年新法典规定，在按揭贷款的房子也可以过户，说实话银行不同意，如果房主不还清贷款，依然没法交易。

咱们如果遇到原房主房子有按揭贷款，原房主要求先帮他垫上，建议你最好找当地的担保公司去处理这件事，哪怕花点钱，比你去承担风险要强，这种情况你在谈价格的时候，也肯定会把这些因素一起算上，你也不会赔什么。

比如正常卖100万，因为他这个房子特殊需要你来搞定剩余的贷款，肯定交易的时候你要给他谈价格，或者他便宜几万块钱对不对？

咱们的原则是不要用自己的钱为房主解押，因为咱们不是专业人士，让担保公司让专业的人去做专业的事。

第九、咱们知道二手房是存在高频评高贷空间的。

如：房子本来值200万，然后评估成240万，首付能少付几万是几万，这就需要原房主来配合你，把多贷出的钱再返给你。

如果需要做高平高贷，银行给房主放款之后的7个工作日之内，要把约定好的钱打到你的卡内，以防意外。

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