买房涨多少才不亏？

贷款买一套房子，5年后涨多少才不亏？

有个简单的思路：

一是：持有一笔资金，不买房，只理财，5年后手上的资金是多少？

二是：用这笔钱买房，5年后卖掉这套房的话，手上剩余资金是多少？

两种情况相比较，买房后剩余的资金多，就说明不会亏。

 

计算的方式大概是这样子的：

将所有的购房成本（首付+税费+贷款月供*5年*12）算做一笔理财本金。简称“本金”。

按着5%的年回报，5年算下来的所有收益是多少。简称“收益”。

5年后房子的贷款余额是多少。简称“贷款余额”。

上述三者相加，本金 + 收益 + 贷款余额 就得到 买房子5年后卖出，不会亏本的价格。

按着这个逻辑来举个简单的例子：

买一套500w的房子，客户是首套首贷。

首付35%，也就是175万；贷款 65%，也就是 325w；

买的是二手房，税费大概8%吧，也就是税费为 40w；

贷款利息按上海目前的利息 5%，贷款30年来计算。月供为 17447元。还了5年，合计 105w。

175w+40w+105w，相当于320w的本金，按着5%的理财回报，5年理财收益为 80w左右。

如果采用的是等额本息的话，5年下来，还掉的本金大概是27w左右。

未还的贷款余额 325w - 27w = 298w

按着这个逻辑就是：

175w+40w+105w+80w+298w = 698w

也就是说，买一套500w的房子，持有5年，需要涨到698w才能保本，相当于每年要涨 7%。

我做了个表格。

 

算法的逻辑真的很清楚，如果看一遍，没有弄明白的人，可以多看几遍。多看几遍还是不懂得人，可以看下下面的思路。

买一套500w的房子，持有5年的所需要的成本是多少？

5年下来，客户总共支出了 320w （首付175w，税费40w，月供总和105w），这就是持有成本。

5年后卖掉这个房子，需要先将贷款结清，贷款余额是298w。

如果5年后卖618w，扣掉这个未结清的贷款后，实际到手320w，貌似刚好可以保本，但实际上是血亏。

因为需要考虑到，原有资金如果在不买房的情况下，理财的收益（或者叫做资金占用成本）。只有房价涨幅覆盖了这个理财收益后，才不会亏。

 

当然在计算这个理财收益。我们已经扩大的理财收益。而且很多因素没有考虑进去。

细心的人可能会发现几个问题：一个是月供不是原本就有的，是买房后5年内，每月都还的，这笔资金的理财收益不会太高。二个是买房后的租金收益。

1、贷款月供是一个月一个月还的，这笔钱作为理财的本金的话，实际产生的收益(实际资金占用成本）应该要低一半。

把月供也纳入到理财本金的话，这个月供只能相当于是“定投”，本金是逐渐递增的，收益也是递增的。

第一个月月末才还贷款，所以没有理财收益；

第二个月的本金是1.75w，当月收益= 1.75w * 5% / 12；

第三个月的本金 为 1.75*2=3.5w，当月收益 = 3.5 * 5% / 12。

...........

以此类推，每月收益相加，5年下来，月供资金总收益是 13w 左右。少于前面的 26w（前面算法是 5年的月供总和 * 5%*5）。月供占用的资金成本 刚好少了一半。

2、房子的持有收益，比如出租的租金回报；即使是自己住，相当于自己不用支付租金给别的房子了。

按着上海现在 2% 左右的租金年回报计算。500w的房屋出租的话，房租每年的收益大概是10w左右，每月租金 8333元，这个租金已经算比较高的了。5年下来，就相当于有50w的租金收入。

租金可以算买房后的正常收益，可以加到房子的上涨收益来。

但同样的，如果不买房的话，还是要租房，租房就需要付租金。5年下来，租金也不会少。

貌似买房后，房子可以用来出租，能获得租金收益，但你属于刚需客户，房子是自己住的，所以这个租金收益只是理论上的，实际上是没有的。

不买房和卖房后，做收益比较的时候，一个减掉租金支出，一个加上租金收益，就会重复计算，所以租金最多只能算一次。

 

考虑了月供的“定投性”和租金的回报后，我们再来比较下买房和没有买房的区别。

买不买房，现在手上资金都是 215w，看看5年后，手上还有多少资金。

1、没有买房5年后的资金：本金+定投本金+理财收益

175w+40w+105w+215w*5%*5+13w = 387w。

而这个资金还需要 减去 5年来的租房支出。

所以没有买房的话，5年后，手上的资金会少于387w。

比如月租金 5000，5年下来，租金成本就是 30w，扣掉这个费用后。理论上，不买房的话，5年后，手上还有 357w。

2、买房5年卖出后获得的资金：卖出价 - 未结清贷款

如果卖出价是 698w的话，最后到手资金为:

698w - 298w = 400w

房子自住，实际上是没有租金收益的，也没有房租的支出，所以这个地方获得的收益就不能将租金收益加进来了。

除非买客原本就有房子住，这个租金收益就可以加进去。同样的，既然原本就有房子住，没有买房的话，就不用支付额外的租金，也没有租金支出。

不买房租金是支出，买房后租金是收益，2个比较的时候，租金只能用一次，要不然就会重复计算了。

所以，要想算出买房5年不亏本的卖出价，只要买房5年后的到手资金 高于 5年不买房的到手资金就可以了。把公式简单的变形下，就可以得出不亏本的计算公式：

卖出价 = 理论上不买房的到手资金 + 未结清贷款

= 357w + 298w

= 655w

将这个重新计算做一个表格：

 

买房，情况太复杂，能不能赚，都要看具体情况。

比如，理论上的理财年回报率 和 实际年回报率。

还比如，有些人 买房和 居住 是分开的，自己租房住，租金便宜点；买的房子租给别人，租的贵点。赚点租金差。

还比如，自己是二套，贷款利息高过 5.5%。

这些都是大家需要考虑的因素。而且5年时间不短，不买房的话，每个月是不是真的能定存一笔资金。

做房产这么久，遇到很多客户，即使将很多东西计算的很明白，即使知道买了房赚钱的难度比较大，但也不会不买房！！