二手经济适用房真的不能买吗？分清一类二类和交易条件比较重要。

 

1.首先介绍一下什么是经济适用房：

经济适用房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。

 

2.经济适用房分类：

经适房分为一类经适房和二类经适房，什么是一类二类呢？

一类是指一类居住用地，国标为R1,，市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。

二类是指二类居住用地，国标为R2，市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。

 

详细介绍：

1）一类经适房：是面向中低收入家庭出售的住房，本地户籍，家庭年收入≤8万才可申请。

 

房本：两限房房本。

交易：必须满五年才可上市交易，且上市前，先由政府决定是否优先回购，政府不回购才可交易。补缴综合地价款后房屋性质变更为商品房。

缴税：除契税、个税和增值税外，需缴纳综合地价款，2008年4月11日前的经适房满5年需要交10%的税款（网签价和核定价按高价取）。2008年4月11日之后的经适房满5年需缴纳差额x70%的税款。（差额=出售时同地段相似普通商品房价格 - 原经适房价格）

贷款：一类经适房是否可以贷款，取决于是否满五年。政策上不允许按市场价格出售未满五年的经适房，只能以不高于购买时的单价出售。且只能出售给符合经适房购买条件的家庭或者政府相关部门收购。以原购价出售已购经适房的，出售方需要提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。购买方也必须符合经适房的购买条件。否则无法过户。不受法律保护。

（1）未满五年的经适房是有限产权，购房者只有“房屋权”而没有“土地使用权”。银行认为信贷安全无法保证，所以不会发放贷款。

（2）满五的经适房取得完全产权后，可贷款购买，银行发放贷款的前提主要看抵押房屋的产权，即使出现坏账也比较容易处理。因此可以贷款。

 

2）二类经适房：一般是还迁房或康居、安居性质的房屋，按经适房管理的其他类房屋。

 

 

房本：在房产证上房屋性质处会注明“按照经济适用住房管理”。

交易：不受满五年限制，只要取得产权证就可以上市交易。需按房屋成交价X3%缴纳土地出让金，随后该房屋性质转变为商品房。

（注：康居房是从“国家康居示范工程”而来，满足住宅结构和消防安全等前提下，提高住宅的一系列性能。安居房是“安居工程住房”，直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和困难户，同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户。还迁房指住户原住房拆迁后，在原住址所盖的新房有一部分根据原住户的面积按一定比例返还给用户的住房，一般是城镇郊区的农村住房采用的措施。）

缴税：除契税、个税、增值税外，需缴土地出让金，计税价格X 3%（计税价格取网签价与核定价最高值）

贷款：可正常贷款。

 

 

3）一类和二类经适房都需要缴纳契税、个税和增值税，缴税计算方式相同，如下表所示：

 

 

来分析一些例子：

例1：

现有80㎡一类经适房一套，卖方2009年80万购入，目前满五唯一，网签100万元；买方是首套购房，请问税费应该是多少？

(1) 增值税满二免征；

(2) 个人所得税满五唯一免征；

(3) 契税，首套为1%。契税=（网签价-增值税）*1%=（100-0）*1%=1万元；

(4) 综合地价款=（100-80）*70%=14万元。

(5) 总计=15万元

 

例2：

现有80㎡还迁房一套，卖方2015年100万购入，目前满五唯一，网签200万元，核定190万元；买方首套，请问税费应该是多少？

(1) 增值税满二免征；

(2) 个税满五唯一免征；

(3) 契税=（网签价-本次增值税）*税率=（200-0）*1%=2万元

(4) 土地出让金=200*3%=6万元。

(5) 总计=8万元

 

同样例2的前提，若卖方非满五唯一，有别的住房。那么

个税=（200-0-100-100*1%-200*10%）*20%=15.8万元。

因此这种条件下的总税款应为23.8万元。

 

 

也就是说，当你搜到一片区域的房子，突然发现某小区的房价明显低于周边同等条件房价时，可是条件又不错时，那就需要关注这个小区是不是刚下房本，未满两年，是否满五唯一。否则不会整个小区的定价都比别的房子低。有时候网站标定的房屋种类未必准确。一定要记住，标定的售价不等于你要付的钱。

 

再用天津市的房屋举例：

天津市东丽区的畅悦华庭、秋丽家园就是经适房，2019年7月份下房本，现在可以在某些购房网站查询到交易页面。购买后补缴综合地价款后转为商品房。

天津市西青区张家窝镇的一系列家x里，之前是村里的还迁房，于2020年下房本，现在可以买卖，房屋和小区较新但是税费高。

天津市部分经适房都在郊区，四郊的经适房比较便宜，居住性也较好。市区也有部分经适房或还迁房。很多房屋没有满二，购买前需仔细查询。

 

买卖的时候一定要看房本或契税票的时间，不要只听中介和房主的话，眼见为实。一类经适房不满五时发生的交易不受法律保护。二类也最好满二以减少税费。

 

这里我必须吐槽一句，有的时候网站上联系到的中介，业务知识水平一般，不懂得经适房的知识，容易误导买房者，因此需要多问些有经验的中介。

 

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