自“三孩”政策提出不到两个月的时间，相关配套支持政策就开始落地。7月20日，《中共中央 国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》（以下简称《决定》）发布。
《决定》明确，加强税收、住房等支持政策，将入户、入学、入职等与个人生育情况全面脱钩，取消社会抚养费，对住房困难的，优先纳入住房保障。虽然《决定》涉及房地产相关的问题只有7处，但实际上对于房地产的影响不小，可以看出保障性住房未来将发挥更大的作用，这或将推动更多房企向保障性住房开发转移。
克而瑞分析师表示，对于育龄夫妻来说，是否愿意多生主要考虑的因素是养育成本和照料条件。养育成本与家庭经济条件以及孩子受教育的支出相关，而照料条件与家庭情况和社会公共资源供给状况有关。因此，配套措施落地及政策福利保障是提升育龄夫妻生育意愿的一项重要手段。
政策点击
入户入学入职与生育全面脱钩
学区、地段、价格是“三孩”家庭最关注的影响因素，在城市教育资源分布不均衡背景下，学区成为“三孩”家庭置业最关注的影响因素。对此，《决定》提及，将入户、入学、入职等与个人生育情况全面脱钩，依法依规妥善处理历史遗留问题。也就是说，未来学区房等现象将得到有效遏制，国家或将会出台一系列的政策，将学区和房地产进行剥离，有效解决“择校热”难题。
值得关注的是，《决定》还提出，推进城镇小区配套幼儿园治理，持续提升普惠性幼儿园覆盖率，适当延长在园时长或提供托管服务；推进义务教育优质均衡发展和城乡一体化；在建立健全支持政策和标准规范体系方面，将婴幼儿照护服务纳入经济社会发展规划，发挥中央预算内投资的引导和撬动作用，推动建设一批方便可及、价格可接受、质量有保障的托育服务机构；以市地级行政区为单位制定整体解决方案，建立工作机制，推进托育服务健康发展。其中，提到加强社区托育服务设施建设，完善居住社区婴幼儿活动场所和服务设施；降低生育、养育、教育成本，并结合下一步修改个人所得税法，研究推动将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除。
在《决定》中，最受关注的是差异化住房优惠政策。地方政府在配租公租房时，《决定》要求对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。同时，地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。
业内分析
未来购房政策或会有所倾斜
虽然《决定》没有明确提及优惠政策，但克而瑞分析师认为，未来购房政策有可能根据家庭人口数量或生育孩子数量来灵活调整。例如，重点城市有可能适时放松“多孩家庭”的限购套数；适度降低“多孩家庭”购房首付比例；对于“多孩家庭”的换房需求，降低首付比例贷款利率；减少“多孩家庭”购房交易环节相关税费等。
克而瑞分析师认为，长远来看，三孩政策全面放开之后，对于促进人口的增长还是有积极作用的，但目前影响人口出生的因素比较复杂，除了政策上的影响之外，经济、就业、教育、养老、房价等各方面都是影响人口出生率的重要因素，故人口的增长是存在一定量级限度的。
结合全面放开二孩政策的实施效果看，业内普遍认为，即使总生育率可能出现上升，但未来三孩生育政策及配套支持措施所带来的人口增量目前可能并不乐观，还需要时间的沉淀。
“对房地产市场而言，三孩政策下释放的新增人口数对楼市整体影响微弱，但随着‘多孩家庭’比例的提升，家庭人口结构发生变化，也决定了未来产品的创新调整方向，住宅户型的优化将是一个重要趋势，不论从投资还是营销的角度来看，企业都需要积极在拿地和产品设计方面做创新。”上述分析师说。
调查显示
二线城市换房需求最为突出
虽说配套支持对行业影响不会立竿见影，但购房者的需求的的确确发生了变化。中指研究院调查数据显示，目前，计划生育“三胎”家庭换房需求愿望较为强烈，占比达到89%，其中二线城市换房需求最为突出，占比达到91%；一、三、四线城市换房需求也较高，县城表现最弱。在户型需求方面，从二孩到三孩，居室呈现明显扩张，生育“三孩”家庭购房仍以三居为主，占比达到40%；四居需求也出现明显提升。其中，居住面积需求以100至140平方米为主，120至140平方米占比达到36%。
与此同时，生育三孩家庭购房置业时，对于房间功能要求有所变化，重点强化主卧室、儿童房及客厅的功能，比如更加看重儿童房数量、房间收纳功能，以及装修安全、环保等方面。
克而瑞分析师建议，在诸多不确定因素之下，研发“全生命周期户型”（即在不换房的前提下，满足居住者每一阶段对居住的需求）是房企应对未来市场不确定性的一个重要手段。对客户来说，户型能够随着不同阶段的生活习惯，因需而变，在不确定性之下为未来置业产品预留一片可变动空间，更符合生活预期。特别是置业预算有限的人群，通过户型多变，可实现全生命周期居住体系，从二人世界到一孩、两孩、三孩，甚至是实现养老居状态，从而减少换房频率，节省越来越高的换房成本，实现买房一步到位。
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养老地产将会进入发展相对较快时期
此外，《决定》也指出，老龄化是全球性人口发展大趋势，也是我国发展面临的重大挑战。预计“十四五”期间，我国人口将进入中度老龄化阶段，2035年前后进入重度老龄化阶段，将对经济运行全领域、社会建设各环节、社会文化多方面产生深远影响。
从这方面也可以看出，养老地产将会是房地产市场非常重要的组成部分。未来对于养老的需求或不断增加，养老地产会进入一个发展相对较快的时期，满足养老需求将会成为房地产市场发展的一个重要垂直领域的方向。
本报记者 阿芳
来源： 春城晚报
