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二手房指导价,为何是釜底抽薪的巨变?

2021-07-21  今日头条  跟着拆哥看房
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事实上,2021年中国二手房交易,已经开始发生巨变。

这就是“二手房指导价”。

“二手房指导价”已经在国内五六座城市落地。各个城市的情况不同,有的打折非常狠,只有原来市场成交价的6-7折,比如深圳、西安、成都。

例如,2020年10月初,深圳南山区红树西岸小区的成交单价达到16.2万元,而政府给出的参考价为11.1万元,折扣高达三分之一,银行的二手房贷款额度自然会大幅下降。

在某中介App上,直接给出了“参考价”。市场价20000/平米的二手房,业主想挂的价格彻底消失了,变为只展示”参考价“,仅为七成:

二手房指导价,为何是釜底抽薪的巨变?

 

也有与当前价格9折左右的,比较接近的,比如上海。网传的一张上海二手房指导价如下图所示:

二手房指导价,为何是釜底抽薪的巨变?

 

可以看到,上海黄浦江两岸的顶级豪宅汤臣一品、华侨城苏河湾的价格仍旧在20万/平米左右。

“二手房指导价”,到底是不是房价的杀手锏?

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如果说,这个东西只是限制贷款额度,其实问题并不大。

北京其实首套房只贷款303万,二套房只贷款187万,几乎成为买房人都知道的两个标准数字。

北京二手房买房人已经习惯了相对偏低的杠杆率。

问题是,“二手房指导价”针对的是你能不能给房子自主定价。

比如你想挂700万,但指导价只让你展示500万的价格。

OK,深圳房价“被指导”后,有的把家里的“假毕加索名画”报价200万,“捆绑”进二手房买卖合同里。

“阴阳合同”,你已经耳熟能详了,这次也觉得是小Case,无所谓吗?

不是的。

如果所有的APP、线下门店,都展示500万,你还愿意不假思索的接受700万的价格吗?

你会在潜意识里,形成房价是(500+X)万的认知。

X,则会增加了价格体系的不确定性。

世界顶级研究房地产市场的机构,都会提出一个问题,房价的传导,不是简单的资金流,是否还有“信息流”?

肯定有。

大家知道的”板块轮动“,很大程度是信息流传导的影响。

比如有一大批在上海感觉到了房价的大涨,他们会把这个“信息”传递给宁波的朋友,宁波人知道了,就会觉得自己的房子低估了,应该有所上涨。

北京海淀区的房子下跌了,昌平临近的板块很快知道信息,就会下调自己房子的报价。

人们心中,有房价的一杆称。

如果说,只有一部分信息”被指导“、”被屏蔽“后,人们还能根据其他渠道,做出接近“真实市场”的判断。

但是,如果你接受到的所有信息,都变成“X”了,那就是真的盲盒了。

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市场运行,价格透明,甚至高度透明清晰,消除信息不对称性,是关键一招。

就像证券交易所,几千只公司股票公开流通,通过极为公开的价格比对,才能清晰地界定自身的价格站位。

你判断一只股票的价格,还是看到别人的市盈率,进行横向比较。

但如果所有股票的价格都被”指导价”以后,其实交易将越发艰难。

你会说,房子也可以有“新市场”啊?比如某些国家的美元,官方定个价格,还有“黑市”交易,货币的参考价格有物价做锚。

但,房子很难拿到别的城市去对标。

房价,还是高度“地域化”的,不能用一个城市的情况,比对另一个城市。除了2015-2017年全国去库存普遍大涨那几年,整体上各个城市的涨跌、幅度都不尽相同。

如果一座城市彻底被指导价,是很难比对的。

可以想见,指导价会逐步发挥它的法力。

假设一个楼盘的“二手房官方指导价”是8万/平米,当一个小区有8万、9万、10万的价格的时候,能卖掉的只有8万。

其他人若想卖掉,必须低于8万。

这意味着,公开透明的挂价方式是会促使房东降价的。

拆哥再深入探讨下,有没有可能小个体收集到“真正"的市场价,然后形成微循环的房价认知?

单体是无所谓的。比如你想买东城区的房产,指导价12万,你和业主都认为这个值15万,中介也认为十分合理,然后你们双方愉快地签约成交了。

但是,市场价格的体系,必须是大量成交验证,才是公允的价格。

如果市场彻底变为盲盒,即便指导价很低,最终的“新市场价”会逐步贴近“二手房指导价”。顶多有约定俗成的加价比例。

因为,你看到的,便是真实的。

 

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与“二手房指导价”配套的,有一项举措格外值得关注,堪称开创了历史先河。

那就是官方的二手房交易系统。

6月24日,深圳上架了“二手房交易系统”模块,其功能主要有三项:找中介买房、找中介卖房以及自助卖房。

二手房指导价,为何是釜底抽薪的巨变?

 

买房选项中,二手房的买房人可填写购房需求、发起委托选择中介机构,可选的中介机构有近2000家,而在卖房选项里,卖方可以选择找中介或自助卖房,通过填写房屋产权校验、房屋状况说明书、选择中介、填写卖房信息来完成交易。

该系统的面世,意味着管理部门有意逐步取代中介。

北京到底是否推出指导价?目前看,房价同比涨幅在一线城市中排名最后,没有太大的必要。

二手房指导价,一定是釜底抽薪的巨变。

影响最深的,就看怎么指导(给几折)了。

 

你我都知道,该来的,有那么一天终归会来。

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