二手房指导价，为何是釜底抽薪的巨变？
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事实上，2021年中国二手房交易，已经开始发生巨变。
这就是“二手房指导价”。
“二手房指导价”已经在国内五六座城市落地。各个城市的情况不同，有的打折非常狠，只有原来市场成交价的6-7折，比如深圳、西安、成都。
例如，2020年10月初，深圳南山区红树西岸小区的成交单价达到16.2万元，而政府给出的参考价为11.1万元，折扣高达三分之一，银行的二手房贷款额度自然会大幅下降。
在某中介App上，直接给出了“参考价”。市场价20000/平米的二手房，业主想挂的价格彻底消失了，变为只展示”参考价“，仅为七成：
也有与当前价格9折左右的，比较接近的，比如上海。网传的一张上海二手房指导价如下图所示：
可以看到，上海黄浦江两岸的顶级豪宅汤臣一品、华侨城苏河湾的价格仍旧在20万/平米左右。
“二手房指导价”，到底是不是房价的杀手锏？
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如果说，这个东西只是限制贷款额度，其实问题并不大。
北京其实首套房只贷款303万，二套房只贷款187万，几乎成为买房人都知道的两个标准数字。
北京二手房买房人已经习惯了相对偏低的杠杆率。
问题是，“二手房指导价”针对的是你能不能给房子自主定价。
比如你想挂700万，但指导价只让你展示500万的价格。
OK，深圳房价“被指导”后，有的把家里的“假毕加索名画”报价200万，“捆绑”进二手房买卖合同里。
“阴阳合同”，你已经耳熟能详了，这次也觉得是小Case，无所谓吗？
不是的。
如果所有的APP、线下门店，都展示500万，你还愿意不假思索的接受700万的价格吗？
你会在潜意识里，形成房价是（500+X）万的认知。
X，则会增加了价格体系的不确定性。
世界顶级研究房地产市场的机构，都会提出一个问题，房价的传导，不是简单的资金流，是否还有“信息流”？
肯定有。
大家知道的”板块轮动“，很大程度是信息流传导的影响。
比如有一大批在上海感觉到了房价的大涨，他们会把这个“信息”传递给宁波的朋友，宁波人知道了，就会觉得自己的房子低估了，应该有所上涨。
北京海淀区的房子下跌了，昌平临近的板块很快知道信息，就会下调自己房子的报价。
人们心中，有房价的一杆称。
如果说，只有一部分信息”被指导“、”被屏蔽“后，人们还能根据其他渠道，做出接近“真实市场”的判断。
但是，如果你接受到的所有信息，都变成“X”了，那就是真的盲盒了。
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市场运行，价格透明，甚至高度透明清晰，消除信息不对称性，是关键一招。
就像证券交易所，几千只公司的股票公开流通，通过极为公开的价格比对，才能清晰地界定自身的价格站位。
你判断一只股票的价格，还是看到别人的市盈率，进行横向比较。
但如果所有股票的价格都被”指导价”以后，其实交易将越发艰难。
你会说，房子也可以有“新市场”啊？比如某些国家的美元，官方定个价格，还有“黑市”交易，货币的参考价格有物价做锚。
但，房子很难拿到别的城市去对标。
房价，还是高度“地域化”的，不能用一个城市的情况，比对另一个城市。除了2015-2017年全国去库存普遍大涨那几年，整体上各个城市的涨跌、幅度都不尽相同。
如果一座城市彻底被指导价，是很难比对的。
可以想见，指导价会逐步发挥它的法力。
假设一个楼盘的“二手房官方指导价”是8万/平米，当一个小区有8万、9万、10万的价格的时候，能卖掉的只有8万。
其他人若想卖掉，必须低于8万。
这意味着，公开透明的挂价方式是会促使房东降价的。
拆哥再深入探讨下，有没有可能小个体收集到“真正"的市场价，然后形成微循环的房价认知？
单体是无所谓的。比如你想买东城区的房产，指导价12万，你和业主都认为这个值15万，中介也认为十分合理，然后你们双方愉快地签约成交了。
但是，市场价格的体系，必须是大量成交验证，才是公允的价格。
如果市场彻底变为盲盒，即便指导价很低，最终的“新市场价”会逐步贴近“二手房指导价”。顶多有约定俗成的加价比例。
因为，你看到的，便是真实的。
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与“二手房指导价”配套的，有一项举措格外值得关注，堪称开创了历史先河。
那就是官方的二手房交易系统。
6月24日，深圳上架了“二手房交易系统”模块，其功能主要有三项：找中介买房、找中介卖房以及自助卖房。
买房选项中，二手房的买房人可填写购房需求、发起委托选择中介机构，可选的中介机构有近2000家，而在卖房选项里，卖方可以选择找中介或自助卖房，通过填写房屋产权校验、房屋状况说明书、选择中介、填写卖房信息来完成交易。
该系统的面世，意味着管理部门有意逐步取代中介。
北京到底是否推出指导价？目前看，房价同比涨幅在一线城市中排名最后，没有太大的必要。
二手房指导价，一定是釜底抽薪的巨变。
影响最深的，就看怎么指导（给几折）了。
你我都知道，该来的，有那么一天终归会来。
