本报记者 周雪松
近年来，“房住不炒”被反复提及。“现在肯定不能炒房。”中国人民大学原副校长、中国资本市场研究院院长吴晓求日前在接受中国经济时报记者采访时认为，炒房不但政策不允许而且风险也大，投资房地产不如投资股票，无论是投资还是理财都需要更加理性。由此来看，一个更加理性的时代即将来临。
改革开放以来，尤其是住房市场化改革以来，为解决居民住房问题，中国建造了大量房屋，在有的专家看来，整体上，住房短缺的年代已经一去不复返。不过，植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平在接受本报记者采访时指出，中国城市化还有一定的发展空间，尤其是城市群、大城市还有进一步发展的空间，核心城市住房供应不足的问题短期内还很难解决。
不能盲目投资房产
新中国成立以前，旧社会住房问题突出。党领导贫苦农民打土豪分田地，贫苦农民翻身做了主人。新中国成立后，推行社会主义改造，以公有制取代了私有制，同时，修建了不少住房来解决城市居民住房困难问题。
改革开放以后，中国更是下大力气来解决居民住房问题，建立了数量庞大的经济适用房等保障性住房和普通商品房。根据住建部公布数据显示，我国城镇人均住房建筑面积由1949年的8.3平方米增加到2019年的近40平方米。告别了“一条长廊串小屋、取暖做饭靠煤炉”“垃圾靠风刮、污水靠蒸发”的年代，从“住得进”迈向“住得好”，人居环境更加优美。2019年，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。
随着住房制度改革不断深化，保障性安居工程加快推进。新中国成立70周年时，我国已累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多群众解决了住房困难，建成了世界上最大的住房保障体系。党的十八大以来，大力推进农村危房改造。截至去年，全国2340多万户建档立卡贫困户实现了住房安全。我国目前已建成世界上最大的住房保障体系并将在未来继续落实各项支持政策，增加租赁住房有效供应，着力解决新市民等群体的住房问题。
随着每年商品房的大量上市，我国住房供求紧张状况已经缓解，甚至出现了局部过剩的现象。“我觉得现在的房子太多、需求却是有限的。”日前，第十一届全国人大财经委副主任、九三学社第十二届中央委员会副主席贺铿在中国房地产报举办的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上表示，现在的中国房地产市场，总体上住房的供给大于需求。
贺铿说，中国有14亿人口，向美国学习住房消费观是不行的，因为我们没有那么多建房子的资源。“在房子的消费问题上，中国应该向日本学习，不追求多大的面积，更不追求住别墅。在质上，追求舒适和合适就好；在量上，也不能因为达到了小康就要有几套住房。人们的消费观念一定要引导到符合中国的实际发展上来。”
中央一再强调，房子是用来住的，不是用来炒的。吴晓求认为，投资者不能盲目地投资房地产，未来，中国将会从把房地产作为首选资产时代逐步过渡到以选择证券化资产为主时代，随着资本市场的完善，投资者将会趋于理性，在注重流动性的同时，
也注重收益和风险平衡。
不能一味大城市化
连平对记者表示，目前，从居民部门来看，风险是可控的，从国际对比来看，杠杆率也不是太高，值得关注的是房企杠杆率过高可能带来的金融风险。房企去杠杆不能操之过急，需要掌握好度，实现平稳地降杠杆。
连平表示，集中供地新政之下，财务状况良好的优质龙头和大型房企成土地拍卖的赢家，但大部分中小房企存在营业收入增速放缓、现金流不足、债务压力上升等问题。“中小房企可能不是买不买地的问题，而是如何偿还债务的问题。”
从融资的“三道红线”来看，连平认为，目前，踩中红线的公司确实不少，根据2020年年报表显示，样本房企真实负债率（剔除预收款）超过70%红线的有接近40%，且涵盖各类大小类型的房企。约四分之一的房企净负债率超过100%的水平，这表明，无论是短期债务风险还是企业长期偿债能力都值得关注。在连平看来，只有把房企风险降下来楼市才能软着陆。
连平告诉本报记者，他并不太同意“住房短缺时代已经一去不复返”的说法，他认为，中国城市化还有一定的发展空间，尤其是城市群、大城市还有进一步发展的空间，核心城市住房供应不足的问题短期内还很难解决。
专家认为，当前，中国须缩小地区、城乡发展差距。房地产行业也要思考什么才是好的发展。在城镇化的问题上，必须反对一味地大城市化，要注重建设小城镇。在产业上，可以向日本学习，把工业、服务业引向农村。
