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房地产的逻辑要变了?集中供地释放“4个信号”,无房人不慌了

2021-05-07  今日头条  大川说楼市
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过去二十多年,我国房价之所以“节节攀升”,有“三个原因”不可忽视。其一,人口红利;其二,分配不均;其三,供地不足。这“三个原因”的交叉影响,使得我国楼市长期处于供不应求的状态,导致房价持续上涨。所以,要想彻底改变我国房地产的发展逻辑,人口、土地、分配方式(持有成本)就不得不发生变化。

房地产的逻辑要变了?集中供地释放“4个信号”,无房人不慌了

 

先说人口。如今源源不断的购房需求,离不开1949年~1957年我国的生育潮,人口基数足够大,才会让住房需求足够多。但是,现如今,我国的人口红利正在消退,一方面,新生儿出生率连年降低,甚至,已经跌到了国际警戒线;另一方面,我国的人口老龄化日益严重,根据相关机构的预测,预计2025年,我国60岁以上的人口将会达到3亿人,占比21%,65岁以上的老年人占比也将会达到13.7%。人口红利的消退,也就意味着楼市购房需求的减少,这个结论是显而易见的。

其次是分配不均。根据央行的数据显示:我国的城镇居民住房拥有率为96%,户均1.5套,城镇居民人均居住面积约为40平方米。此外,根据西南财经大学的空置房研究数据显示:我国的城镇住房空置率已经超过了20%。从数据中可以看出来,我们已经不缺房子了,甚至,已经供大于求导致房屋过剩。

但是,大家要搞清楚一件事,那就是所有的数据都是基于“平均数据”得出来的。而实际却并非如此,比如有些有钱人,手里有几十套房子,而大多数穷人,手里却一套房子也没有,这样一来,就导致住房的“分配不均”,虽然房子的总数足够多,但是,80%的房子,都集中在20%的人手里,而剩余的80%的人,却在争抢20%的房子,这样一来,房价岂有不涨的道理?

针对这一现象,国家在2016年出台了楼市调控,也就是我们耳熟能详的“房住不炒”,基于“房住不炒”的主旋律,限购、限贷、限售、因城施策等一系列的调控政策密集出台,而且,这次楼市调控高层已经下定决心要持续下去,大有不到黄河心不死的态度。从过去的4年多楼市调控效果来看,房价已经基本稳定,很难再继续大涨。

而且,也有专家表示,在“十四五”期间,很有可能会出台“房产税”,倘若如此,住房分配不均的现象就会更加缓解。毕竟,导致住房分配不均的主要原因就是住房的持有成本太低,征收“房产税”相当于增加住房的持有成本,再加上房价的稳定,投机炒房的现象也就会大大缓解,从而会大大改善住房分配不均的问题。

最后是供地不足。房地产行业有一个共识,则是当年的土地招拍挂是房价上涨的推手,慢慢地国家也感觉到这个问题,所以,在提出“房住不炒”以后,也提出了“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳政策。

但是,此后的土地政策基本没有大的变化,直到2021年2月26日这一天。

在2021年2月26日这一天,官方宣布:22个重点城市要实施“集中发布出让公告”“集中供地”“集中组织出让活动”的土地政策,该政策也被行业内的专家学者认为是“土地市场新的变革”,也意味着房地产的逻辑要变了。

这22个城市包括四个一线城市:北京、上海、深圳、广州;十八个二线城市:南京、苏州、杭州、厦门、济南、青岛、福州、重庆、武汉、郑州、成都、合肥、长沙、无锡、沈阳、天津、宁波、长春。

可以看出来,这22个城市,基本都是我国楼市比较火热的城市。

据不完全统计,目前,这22个城市中已经有16个城市官宣了集中供地的时间和面积,其它城市也在陆续公布的过程中。

那么,问题来了,这则被房地产专家学者认为是“土地市场新的变革”的土地调控措施,会对整个行业带来哪些变化?综合来看,集中供地会释放“4个信号”,对于无房人来说,不失为4个好消息,无房人不慌了。

信号一:开发商压力大增,或将面临一场“房企大洗牌”

集中供地对于开发商的资金要求更高,若想在集中供地的时候拿地,开发商需要提前储备大量资金,才可以保证在集中供地的时候有竞争优势。

尤其是在房地产金融收紧的背景下,房企融资、贷款都受限制,如此一来,负债率高,现金流差,以及综合实力差的房企注定“被出局”。

所以,接下来,房企或面临一场大洗牌。

 

信号二:有利于提高房屋质量,减少期房的买房风险

集中供地的背景下,房企拿地越来越受限,这样一来,也倒逼开发商认真对待每一次供地,每一块土地,而且,集中供地也会导致房子的集中入市,如此一来,房屋质量就成了“加分项”,也就是说,楼盘集中供应的时候,质量好,品质佳自然会得到更多购房者的青睐,购房者认可,才会有更好的销售业绩,现金流才可以有所保证,才可以继续拿地开发,一环扣一环。

信号三:防止地方借土地供应“炒地价”

“集中供地”的政策对于地方形成了一定的约束,对于地方的统筹能力、管理能力提出了更高的要求,如此一来,对于土地市场的合理运行,必然会有积极作用,防止市场过热。

信号四:有效降低房价,促进房地产市场的平稳

集中供地,就会使楼盘集中供应,如此一来,不仅会倒逼房企的建筑质量,还会降低房价,试想一下,同一时期,市场上出现了大量房源,如何才能快速销售?以价换量或许是最优选择。

 

土地市场稳定了,房地产市场也自然会稳定,如此一来,购房者还会慌吗?还有需要担心“今年不买房,一年又白忙吗?”自然是不慌了。

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