买房只看容积率吗？如何判别假低密！

看房时，置业顾问除了介绍周边配套、交通情况、户型等信息外，常常会提到的一个经济技术指标：容积率。不少楼盘将低容积率当作卖点来推销。但真的是容积率越低，楼盘品质越高、越宜居吗？今天学爸为大家解读容积率的秘密。

01什么是容积率

先来给大家普及一下基础的规划知识，见下图：

上图为规划部门公示的某地块的规划图。以最上方的黄色区域地块为例，方框内的数据，业内称之为经济技术指标，是重要的设计依据，该地块建设的项目必须满足相关要求。

J06-B21——表示地块编号；

R2——表示用地性质为二类居住用地（设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地）；

59934——表示含市政道路的用地面积为59934平方米（按道路中心线计算）；

50145——表示用地面积为50145平方米（红线范围内的面积）；

3.0——表示容积率小于3.0，容积率=总建筑面积/用地面积。总建筑面积，主要为地上部分的建筑面积，不包括地下室、架空层等面积；

22——表示建筑密度小于22%，建筑密度=建筑物基底面积之和/用地面积；

80——表示建筑限高不大于80米；

35——表示绿地率大于35%，绿地率=各类绿地面积之和/用地面积；

EN——出入口方向为东、北两个方向。

02容积率为什么很重要？

由前文的容积率计算公式我们可以了解到，容积率是土地至关重要的指标，因为它直接决定了地块可建设面积的最大值和成本。

比如用地面积为5万㎡，容积率为2.0，那么该地块最大可建设面积就为10万㎡。

比如土地成交价为1万元/㎡，容积率为2.0，那么楼面价就为5000元/㎡。业内常用楼面价*1.8的方式来预估房子未来的大致售价，所以楼面价也是房子主要的成本所在。

所以，容积率是用以衡量一个项目可建设体量的直接指标。用地面积一定，容积率越大，可建设的面积就越大，分摊到每平米的成本越低。反之容积率越小，可建设的面积越小，分摊到每平米的成本越高。

03建筑密度的意义

为什么说，不能只凭销售口中说的低容积率就判断小区的舒适性呢？

上文我们说过，建筑密度=建筑物基底面积之和/用地面积；

假设一块地面积为10000平米，共有3栋建筑，每栋建筑的底层建筑面积为1000平米，那么建筑物基底面积之和就是3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。简单点说，就是一块10000平米的用地，其中有3000平米的面积是用于盖楼了，另外的7000平米面积则用作道路、绿化、景观、广场、地面停车位、消防扑救场地等。建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑密度从在建楼栋的密集程度和楼间距就能直观感受。一般而言，建筑密度越小，楼间距越大，可做景观的用地也就越多。因此，容积率为2.5的楼盘，如果建筑密度大，则说明该地块排布的楼栋较多，居住舒适度反而不如容积率3.0但建筑密度小的楼盘。

04我们如何根据容积率来买房？

高容积率，要求的建筑面积大，往往对应的是高层、超高层，低容积率则对应低层（如别墅）、多层等建筑形态。

作为开发商，都是追求利益最大化的，容积率基本都是顶格做。但是，在开发商获得土地进行规划设计时，有时并不会简单地用高容积率对应高层、低容积率对应低层这种方式来直接规划项目。

比如，开发商可能会采取“高低配”的方式，用高密度的高层建筑提高容积率，然后释放出来一些空间搭配洋房、别墅，以提升整个项目的档次和利润率。显而易见，高层分摊到每平米的土地成本是最低的，其次是洋房，最高的是别墅。

所以，高层之所以比洋房便宜，不单单只是洋房舒适度高、得房率高这些常见的认知。还因为两者的楼面成本实际不一样。

得出这个结论后，就明白了根据容积率购房的逻辑。

由于容积率是对于整个地块而言，同一个小区内，如果同时存在别墅、洋房、高层。由于别墅、洋房的存在，反而会导致高层的容积率高，建筑密度大，楼间距小，舒适度降低。而且高密度产品还分摊了一些本属于低密度产品的地价成本。

因此：同一个小区内容积率相对更低的建筑，市场价值、溢价率更高。当然，溢价率上升到足够高时，流通性会发生减弱，比如别墅。

但必须补充一点，主城区市中心，因为土地紧张，往往容积率也高，而相应的因为配套、地铁、学区等因素，生活效率也高。从效率角度而言，城市发展过程中容积率逐渐升高的地方，也在一定程度上体现了生活的高效，必将成为房价的增长点之一。