央行和银保监会在2020年底最后一天共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，该通知内容最重要的一点在于从融资渠道上为房地产市场画了一道红线。并且，这道红线不仅限制了房企的贷款额度，也限制了个人住房贷款的额度。按照通知要求，各类银行被分为5个限额层次，并要求各层次银行按照新的标准进行自查和调整。尽管此次的红线标准较为严格，但为了不出现硬着陆的情况，监管层也给出了2-4年的过渡期。

日本的前车之鉴

从历史经验来看，中国此次的政策调整是吸取了九十年代日本政府的经验教训而推出的。早在1990年3月27日，日本大藏省（相当于中国的财政部）出台了有史以来最严厉的调控措施来抑制飞涨的房价。其通过对金融机构设置房地产融资天花板的方式，从源头上遏制住了其本国房地产行业的过度融资情况。

然而，对于已经累积了几十年的房地产泡沫因一刀切而出现断崖式下跌。从数据上看，仅东京一地的房价就跌去了70%。时至今日，日本的平均房价仍然只有高峰期的一半左右。当时日本的报纸上经常会出现“把东京的地皮全卖掉就可以买下美国”的言论，所有的人都沉浸在这片虚假的繁荣中。

此次调控成为压死骆驼的最后一根稻草，用力过猛的一刀切令房地产公司出现大面积的资金断裂情况。随之而来的就是资产价格暴跌、海外热钱流出、银行体系受到了严重打击、实体经济受到了经济崩盘的传导作用，日本开始了长达至今的“通缩时代”。

中国的做法有哪些不同

对比日本当初强硬的调控措施来看，此次中国监管层对银行机构进行了层级划分，并对应设定更适合该层级银行机构的管控上限。单从这一点上来看，中国此次的调控手段已经要比日本友善得多。

相对于日本采取从总量上限制来说，按相对比例逐层管控则更加的柔软。据历史数据显示，当年日本房地产融资利率最终提高了450个基点（4.5%）。此次政策的弹性要好得多，那些超标的银行除了降低房地产贷款金额的选择外，也可以提高其他贷款额度或增加存款数额，这些都可以令整体的房贷比例下降。

除此之外，监管层对于超过上限标准的容忍期也给出了2-4年的缓冲。这一措施也可以在一定程度上令涉及到的银行和房地产企业有了更多的调整时间，确保了其原有资金链的韧性，并迫使银行向实体经济投放出更多的融资额。

对哪些地区的房地产市场影响大

首先，我们可以看到国内目前仅有30%左右的商业银行超出了这一限制。并且，这30%左右的商业银行多数都是中小银行，而部分超标的大型银行的超标比例基本上维持在2%以内。下图为2020年上半年的数据，我们可以看出大型银行中占比最多的中国银行也没有超出上限。并且，中型银行中占比最高的上海银行也在安全范围内。

反观一些地方性中小银行的情况则没有这么乐观，从此次监管思路可以看出对于地方性中小银行的红线较低。简单来说，银行规模越小其房地产贷款比例则越低。这一思路也是受到了三线以下城市房价非理性上涨的情况影响，试想鹤岗的情况在全国大范围发酵的话会产生多大的破坏力。就目前情况看，中小型开发商和银行受到的影响会更大一些。

综上所述，此次政策对于重点房企和银行的短期影响有限，但中小房企和银行的生存空间则受到了较大的挤压。长期来看，三线以下城市的房地产市场将趋于稳定，大中型城市的房地产市场也会逐渐恢复良性发展。那么本次政策对于个人购房者来说又有哪些影响呢？请关注我们之后的相关文章。