新甘肃·甘肃经济日报记者 苏叶
2018年7月，李先生与卖方及巨信房产七里河分公司三方签订《房屋买卖成交合同》，约定李先生以67.8万元价格购买相中房屋。协议签订后，李先生向巨信房产七里河分公司交纳定金2万元。因最终只拿到41万元贷款，李先生不能交清房款，购买房屋事宜被搁置，合同后续如何履行，各方再无协商。2018年9月，房主制作《解除合同通知书》，称向李先生送达，但李先生称不知晓。2019年7月15日，巨信房产七里河分公司将李先生诉至法院，要求李先生支付中介服务佣金20340元、逾期付款利息707.83元。
一审法院认为，本案原告、被告及第三方订立的《房屋买卖成交合同》系原告提供的格式合同，原告作为中介方应审查被告购买房屋的资质及购买条件，在明知无能力为被告贷款46万元满足购买条件，仍然承诺并促成《房屋买卖成交合同》的订立，未从根本上维护交易安全，其诉讼请求被告支付中介服务佣金20340元违反了诚实信用原则，法院不予支持。一审判决：驳回原告兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司的诉讼请求。宣判后，房产公司提起上诉。
兰州中院二审认为，依据《房屋买卖成交合同》的约定，收取李先生全额佣金的前提是巨信房产七里河分公司不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买卖双方，还包括需要协助办理贷款、资金转移、交房流程等手续。巨信房产七里河分公司未完成全部工作，故无权要求李先生支付全部服务费用。巨信房产七里河分公司为居间事宜付出了一定的时间、人力、物力，李先生酌情支付巨信房产七里河分公司服务佣金5000元。故作出终审判决：李先生支付兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司服务佣金5000元；驳回兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司其他诉讼请求。
不少购房者在签订了购房合同支付首付款后，因为种种原因，银行贷款无法获批，就会出现退房纠纷。遇到这种情况首付款还能要回来吗？我们邀请甘肃正步律师事务所的姜剑霄律师来答疑解惑。
记者：房子已交首付，贷款批不下来可以退房、退首付款吗？
姜律师：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理：1.开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。2.购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。3.非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的，购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商返还首付及定金。
简单来说，房贷办不下来有房地产开发商、政策发生变动和自身导致的三种情况，前两种情况导致房贷办不下来，开发商可以退首付款，如果是购房者自身原因导致的房贷办不下来，也可以退首付，但是同时需要支付开发商违约金。
记者：如果是因为自身原因导致房贷办不下来，需要支付开发商多少违约金？
姜律师：关于合同违约金，没有最高限额的规定。但如果约定的违约金部分高于造成的损失的30%，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
除此之外还要注意，如果是银行根本就没有接受贷款申请，则由购房者自己承担违约责任。如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，只是银行没有按时放款，则购房者在向开发商承担违约责任后，可以按照借款合同向银行主张违约责任。
记者：房贷申请被拒后还能再申请吗？
姜律师：可以再申请的。不过需要满足一定的条件，包括：1.借款人个人信用良好，被拒不是因为信用的问题。如果是因为信用被拒的话，再申请贷款将有一定的难度；2.如果是因为信用不好被拒的话，最好找小贷公司申请贷款，会比银行容易一些；3.在同一家银行贷款被拒的话，需要等待一段时间；4.如果是因为资料准备不齐全的话，第二次申请贷款资料准备齐全后，通常可以通过贷款；5.具体的还要结合当下的房贷市场、政策等决定。
姜律师提醒，为避免纠纷，在和开发商签订合同时一定要注明“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”，并要求开发商在合同中注明：“如果因申请银行贷款达不到预期金额或银行拒绝贷款而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”这样在出现纠纷时就能避免自己的利益受损了。
