北京买房：保值升值房买哪里？专家帮你理思路

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥你好，我去年底为了给两岁的孩子买学区房，低价卖掉了公益西桥两居。但卖掉后，老公工作变动，进入体制内，他这个级别按惯例都可以在西城政保，学校还不错，因此我们不再需要买学区房。目前在租房住。买房主要方向是房子保值升值。看了以下几个地方，恳请指导哪个适合买（首套首贷，预算1200-1300左右）：

1、南二环中信城：可能只能买到东西的或者院外的好一点的户型，但面积只有90多平，且单价已经很高，高单价的涨起来比较难，尤其是中信城出房少，最近已价格涨了比较多，是否未来涨幅不大？优点是流动性好，交易量大

2、西四环四季青板块：主要看三居，这边三居以140平以上为主，总价超预算，所以只能等那种130左右的小三居，出房少，溢价高，主要集中在美丽园、颐慧佳园，诚品建筑等。

3、北二环海淀西直门：主要看两居，因为这边三居也超预算了，比较合适的有天兆佳园、远洋风景等。好处是海淀渣学区，没有学区溢价

4、朝阳珠江帝景、首城国际：这个预算也够不上一些较好的三居，中介说比去年贵了100万左右。缺点就是那片房子太多，有些以前住在那里的朋友已经卖房进入东西海，现在是不是买入的好机会。

5、望京橄榄城：这个是对环境房子都很喜欢，勉强可以够得上正经三居，但缺点是中介也说去年底到现在涨了100万，感觉现在买不太划算而且上班比较远。不过因为目前也是租房，可以继续接受把望京租出去，另租房住，就是不知道从投资角度是不是值得。

回答：

1、 中信城是八中附小的学区房，溢价很高。那从居住讲性价比就不太合适了，在用不上学位的情况下没必要。而且从投资角度讲，学区房的升值并不算高，基本都是跟随北京大盘，就拿中信城来说，从最早开盘就是北京均价的2倍以上，到今天仍然是这种情况，趋势差不多，并没超出多少。人们是看到了这里现在很贵，忘了其当年出身就很贵。

中关村是最典型的，从2000年公房一上市就贵，在北京均价3000多的时候，中关村就7/8000，到现在仍然是这个比例。

而且学区房的投资并不稳定。还记得宇宙中心的神盘“华清嘉园”吗？2013年就是这里挑起了全北京学区房的热度，小户型单价10万，均价都8万多。当时北京的均价才不到3万，今天6.2万，翻了一番还多。而现在的华清嘉园呢，小户型12万，大户型11万，当年的投资人估计已经哭晕在厕所了。

所以如果是用的上学位，买学区房没问题，为了孩子应该。如果用不上的话实在没必要，就北京这种频繁教改的力度，学区房还是有一定的风险的。

2、 海淀和西城的不说了，差不多。天兆家园怎么可能没溢价，只要是西城就是学区房，无一例外。算算这里的租售比，照样在900以上。远洋风景也差不多，绝不会低于850。

3、 如果加入了投资意向，朝阳的话首选太阳宫望京等新区。四环内近些年的热度降低很多，我也说不清为什么，但像双井很多小区房价涨幅就是弱于平均值。也就是首城国际、富力城、乐成国际、珠江帝景等等跟上了大盘，但也就是跟上而已。其他很多都跑输了，九龙花园为代表的老小区，从三环都输到五环了，比四环都多一环。

4、 橄榄城确实是涨的多，但这也正说明了投资性强啊。不光是这里，东湖湾、Class、国风北京、澳洲康都、中央公园、万和公馆，这么说吧，望京的高档小区的涨幅，在近些年全部超过老小区，更超过大盘很多。

橄榄城是联想开发的，估计连他们都没想到，电脑做的越来越一般，开发的两个大盘却都是楼市典范（另一个是五棵松的紫金长安）。

我经常打个比方，投资房子就跟投资一家公司似的，在不知道未来发展会怎样的情况下，那就看看其历史，至少有个依据。两家公司，一个连续十年盈利高于同行业，一个连续十年比平均值低，选哪个？总不能说谁赔得多选谁吧？毕竟投资不是赌博，趋势还是很能说明些问题的。

总之吧，我是建议在橄榄城。在北京严控土地的情况下，高端新房的供应量严重不足，东北部品质小区的涨幅优势就还会继续。投资投的不是价格，而是价值投资。仅供参考。