二手房降百万、新房打折促销 京城楼市真的降价了吗？

《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑

近日，有媒体报道一组数据显示，北京房价降了，同时不少购房者也向记者反馈北京房价又出现了下滑。那么，北京楼市的真实情况到底如何？

近日，《财经》新媒体记者调查发现，北京全市不少二手房在降价，苹果社区、双花园西里、九龙花园等数十个小区在售房源价格下调几万至十多万元，其中老旧小区、首层顶层挂牌价大降，较同小区同户型的套均成交价最高下调百万级别。

同时，北京新房的打折力度也不输于二手房。记者从某中介平台内部资料获悉，目前北京全市有48个新房楼盘打折促销，其中总价超千万元的房源折后可优惠100万元至200多万元，总价千万以下房源优惠力度在几万元至100万元之间。为何北京房价出现大幅度降价现象，未来北京房价还会继续下探吗？

京城部分二手房价格下降

“去年刚买的房子，今年就降了。”张先生告诉记者，去年他以单价4.1万元/㎡购入了一套位于大兴黄村的房子，是当时同小区同面积在售房源中最便宜的，但今年该小区挂牌房价已降至4万元/㎡。另一位家住朝阳左家庄的齐女士也表示，自己所住小区的房子3-4年前均价8-9万元/㎡，最高时达10万元/㎡，而近两年已跌到7万元/㎡。

事实上，今年房子降价较为普遍。11月30日，《财经》新媒体记者在某找房平台发现，大兴、朝阳、丰台、石景山、通州等区域涉及数十个小区的挂牌房源出现降价的情况。同时根据房源亮点信息显示，不少小区在售房源价格普遍下降几万元至十多万元，其中一些挂牌价比同小区同居室套均成交价便宜百万元。

某小区房源亮点介绍

如苹果社区某房源售价490万元，较同小区同户型3个月内的套均成交价下降263万元，双花园西里、九龙花园、世嘉丽晶某房源售价则分别降低60-90万元不等。另外，合生世界村、苹果园一区、京城雅居、东高地小区等小区房源售价近两周还在继续下降，多数降价几万元。

为何这些房源大幅降价出售？多位中介告诉记者，降价房源多为一层或顶层，无电梯、挂牌时间较长、建成时间在2000年以前，甚至还有80年代建成的小区，并且多数还有降价空间。

据第三方平台统计，11月北京二手房价整体下跌，或未有明显上涨。“中国房价行情平台”数据显示，截至11月30日，北京近一个月二手房均价为62242元/㎡，环比下降2.06％，同比下降1.78%。而来自诸葛找房、链家、中指院等平台的数据显示，11月北京二手房价格环比增长幅度明显低于上海、广州、深圳等城市的增幅。

中国房价行情平台11月全国二手房房价排行

有分析人士指出，目前北京及环京楼市调控政策是全国最严格的，而且由于北京限制人口规模、调整产业结构，近年来新增人口不多，需求不及往年。

而诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，降价房源在任何阶段都存在，需要注意的是降价房源量的类型和比例，若房源降价多为一层或顶层，其他位置合适的房源价格都较稳定，那么少量降价房源不足以带动二手房价格的继续下探。

新房楼盘打折促销现象普遍

不仅有二手房在降价出售，北京新房也在让利促销，且打折的力度不输于二手房。记者从某中介平台的内部房源信息表中了解到，截至11月26日，北京全市约有48个楼盘在打折促销，其中总价超千万元的房源折后可优惠100万元至200多万元，总价千万以下房源优惠力度在几万元至100万元之间。

部分打折促销房源信息

《财经》新媒体记者了解到，昌平北科建泰禾丽春湖院子别墅项目每套折后可优惠216万元，朝阳华业玫瑰东筑商品房每套平均优惠99万元，石景山远洋五里春秋限竞房最高优惠81万元。另如大苑海淀府、丰台西山甲一号等楼盘推出特价房源，最高优惠可达182万元。

有关促销活动持续时间和特价房的类别，北京某楼盘销售顾向记者介绍道，促销活动会结合不同节日阶段性推出，如前不久双11楼盘就推出过到访送礼享额外折扣的活动。而特价房多属于低楼层和顶层房源，房源比较稀少，如果没有了就要等下一波特价房推出来。

一位我爱我家的新房中介告诉记者，每年年底期间开发商急于回款，大部分新房都会降价促销，近期北京新房均价大概降了几十万元，房山最便宜180万元就能买两居室新房，昌平则需要400多万元。

“折扣多的房源对付款周期有比较严格的要求，一般是在几日或一个月内交齐首付款。”链家新房中介人员表示。

根据贝壳研究院数据显示，11月北京商品住宅累计成交均价为47908元/㎡，环比下降8.1%。对此，贝壳研究院高级分析师潘浩表示，自2018年限竞房产品入市以来，北京新房成交均价增速直接从2017年的28%大幅回落至2018年的-3%，且后续保持增速平稳。今年，限竞房价格限制属性依然对市场价格起到较好的稳定作用。

除限竞房因素外，王小嫱分析称，近期北京新房价格下调的原因还包括金九银十期间房企降价跑量，而年底房企为了冲刺业绩，不排除继续利用打折降价策略吸引购房者目光。

降价促进成交量后市能否回暖？

虽然房价走低，但新房、二手房成交量却呈现一片“繁荣”景象。根据贝壳平台数据显示，11月北京二手房实时成交量环比增长8%，同比增加29%，前11月成交量累计同比增长9.5%；11月新房成交面积同比、环比分别上涨58%、32%，前11月累计成交面积同比由负转正至1%。

同时，根据中原数据显示，11月在金九银十基础上继续活跃，前11月新建住宅网签已经高达4.26万套，全年有望接近4.8万套，这也是将是最近5年的最高点；二手房住宅网签量也已经高达1.46万套，提前一个月超过了2019年全年。

有关北京新房未来走势，潘浩分析称，受限竞房产品入市影响，北京新房价格已经持续下调，其价格限制属性对市场价格起到较好的稳定作用。由于今年不限价地块供应比例提高，但未来仍有近七成的限竞房项目等待入市，预计明年房价大幅上涨的概率不大。

在二手房方面，贝壳研究院首席分析师许小乐表示，房东降价促成交一直都是2017年“317调控”后主流，且当下市场成交情况并不比2019年末2020年初差，甚至有微幅改善。11月客源成交周期有所缩短、节奏加快，预计12月北京二手房成交体量或继续增加。

在王小嫱看来，现如今，楼市的黄金时代已结束，房住不炒、房地产市场平稳发展是政策的主基调，明年楼市在经济完全恢复下，预计市场稳中有升。中原地产首席分析师张大伟认为，受严格调控政策和疫情影响，信贷宽松市场中积蓄了购买力，除非出现加码调控，否则明年北京市场房价将会出现回暖。

不可忽视的是，国家统计局数据显示，10月四个一线城市中，北京新房、二手房价格上涨幅度均为最低。同时，对比深圳、杭州等南方城市楼市成交持续火热，北京、天津、廊坊等北方城市的楼市却表现较冷。

对此，王小嫱认为，南方新兴产业发展较快，加上规划利好，如深圳作为大湾区的核心城市，已成为全国性经济中心城市和国际化城市，土地稀缺导致深圳房价上升。她认为，房地产市场的发展和政策、人口、产业、供需息息相关。未来，北方城市还需以发展高新产业来促进城市的发展，从而带动人口、供需的增加和升级。