房企的苦日子来了！房价下跌已成定局？

近日，有关房企的重大消息曝出。这些消息与严控房企资金监管以及融资行为有关。那么对于购房者来说，这意味着什么？

房地产企业座谈会召开

据央行官网消息，8月20日住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

当天与会的人员除了银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，还有部分房地产企业负责人。

仅仅从召开会议的机构、参与会议的人员，我们大概可以看出本次会议的大概主题。又有住建部，又有央行，又有金融机构，又有房企，这次会议的内容应该是房地产金融、房企融资方面相关的。

回归到本次房地产企业座谈会，会议提及了3点重要内容，具体如下。

第一点，重申了“房住不炒”的主基调，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。要稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产长效机制。

第二点，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

第三点，完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度。

果不其然，本次会议有比较大的篇幅用在了房企资金监管、融资监管方面。所以，本次会议的目的显而易见了，说明未来房企融资规则将会趋于规范化，同时未来国家层面将会对重点房企的资金进行监管，房企的融资行为会受到更多限制。

市场有传出台房企融资新规

除了房地产企业座谈会以外，最近还有一则与房企融资相关的消息。

近日，市场盛传的监管部门将会出台新规控制房地产企业有息债务的增长，将要设置“三道红线”，然后根据红线触线情况把企业分为四档，并以此来限定房企的有息负债规模。因为设置了三道红线、四档管理、5%的增速阈值，所以被总结为“345新规”。

三道红线：

1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2.净负债率大于100%；

3.现金短债比小于1倍。

根据红线的触线情况，把房企分为红橙黄绿四档：

红色档：“三线”均超出阈值，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；

橙色档：“二线”均超出阈值，有息负债规模年增速不得超过5%；

黄色档：“一线”超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%；

绿色档：“三线”均未超出阈值，有息负债规模年增速不得超过15%。

对于“345新规”，目前并没有官方的说法出来。但有消息指，我们文章前面所说的房地产企业座谈会的召开，也有可能是试探重点房企对新规出台的反应。

无论是房地产企业座谈会，还是“345新规”，其实对于房企而言，都不算是好消息。房地产从来都是杠杆高、负债高的行业，资金对于房企来说尤为重要。前期拿地、后期开发等多个方面都是很需要资金的支持。

如“345新规”所示，如果设置准线来筛选房企的话，一些高负债房企的融资行为将会受到监管和控制。这就意味着房企可用的资金变少了，从而影响其后续拿地和开发的行为。另外，对于前期负债已经很高的房企，如果后期要限制其负债率的话，有可能会造成资金周转不灵的情况发生。不堪重负的房企，甚至会破产。

严控融资，对房地产意味着什么？

若融资政策趋严，一些房企的资金链会比较紧张，接下来的企业战略将会从进取变成收缩，可能会搁置一些拿地计划、开发计划等，未来土拍市场或将有所降温。

与此同时，融资收紧将会使一些房企销售回款端压力增大。而在资金受限的情况下，“销售端”是房企能够回款、加快资金周转的重要发力点。通常来看，“以价换量”一般是房企加速销售、快速回款的主要手段，购房者很有可能会买到低价房源或优惠房源。

“以价换量”仅仅房企惯用的手段。房企快速回款的方法还有很多，不一定非得降价卖房。融资受限之下，房企除了可以从销售端发力以外，还可以选择转让股权、储备土地资源等资产。所以，房企融资受限，仅仅是加大了购房者买到低价房源的可能性，并不意味着房价会持续下跌。

橙姐认为，控制房企的负债率对于房地产市场而言是大有裨益的。通过金融手段来严控房企的行为，可以形成稳定的金融预期，也可以降低房企的金融风险。同时，严控房企负债率，对于深入落实房地产长效机制、保持房地产调控政策的稳定性也有帮助。

另外，严控房企融资，在一定程度上可以避免房企在土拍市场上加杠杆，导致高溢价率地块产生。这种从地价引导房价回归平稳的思路，也是楼市调控的表现。