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房企的苦日子来了!房价下跌已成定局?

2020-08-26  安居客  
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房企的苦日子来了!房价下跌已成定局?

 

近日,有关房企的重大消息曝出。这些消息与严控房企资金监管以及融资行为有关。那么对于购房者来说,这意味着什么?

房地产企业座谈会召开


据央行官网消息,8月20日住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。

当天与会的人员除了银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志,还有部分房地产企业负责人。

房企的苦日子来了!房价下跌已成定局?

 

仅仅从召开会议的机构、参与会议的人员,我们大概可以看出本次会议的大概主题。又有住建部,又有央行,又有金融机构,又有房企,这次会议的内容应该是房地产金融、房企融资方面相关的。

回归到本次房地产企业座谈会,会议提及了3点重要内容,具体如下。

第一点,重申了“房住不炒”的主基调,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。要稳地价、稳房价、稳预期,稳妥实施房地产长效机制。

第二点,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

第三点,完善住房租赁市场金融支持政策体系,加快形成“租购并举”住房制度。


果不其然,本次会议有比较大的篇幅用在了房企资金监管、融资监管方面。所以,本次会议的目的显而易见了,说明未来房企融资规则将会趋于规范化,同时未来国家层面将会对重点房企的资金进行监管,房企的融资行为会受到更多限制。

市场有传出台房企融资新规


除了房地产企业座谈会以外,最近还有一则与房企融资相关的消息。

近日,市场盛传的监管部门将会出台新规控制房地产企业有息债务的增长,将要设置“三道红线”,然后根据红线触线情况把企业分为四档,并以此来限定房企的有息负债规模。因为设置了三道红线、四档管理、5%的增速阈值,所以被总结为“345新规”。

三道红线:

1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;

2.净负债率大于100%;

3.现金短债比小于1倍。

根据红线的触线情况,把房企分为红橙黄绿四档:

红色档:“三线”均超出阈值,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;

橙色档:“二线”均超出阈值,有息负债规模年增速不得超过5%;

黄色档:“一线”超出阈值,有息负债规模年增速不得超过10%;

绿色档:“三线”均未超出阈值,有息负债规模年增速不得超过15%。


对于“345新规”,目前并没有官方的说法出来。但有消息指,我们文章前面所说的房地产企业座谈会的召开,也有可能是试探重点房企对新规出台的反应。

无论是房地产企业座谈会,还是“345新规”,其实对于房企而言,都不算是好消息。房地产从来都是杠杆高、负债高的行业,资金对于房企来说尤为重要。前期拿地、后期开发等多个方面都是很需要资金的支持。

如“345新规”所示,如果设置准线来筛选房企的话,一些高负债房企的融资行为将会受到监管和控制。这就意味着房企可用的资金变少了,从而影响其后续拿地和开发的行为。另外,对于前期负债已经很高的房企,如果后期要限制其负债率的话,有可能会造成资金周转不灵的情况发生。不堪重负的房企,甚至会破产。

严控融资,对房地产意味着什么?


若融资政策趋严,一些房企的资金链会比较紧张,接下来的企业战略将会从进取变成收缩,可能会搁置一些拿地计划、开发计划等,未来土拍市场或将有所降温。

与此同时,融资收紧将会使一些房企销售回款端压力增大。而在资金受限的情况下,“销售端”是房企能够回款、加快资金周转的重要发力点。通常来看,“以价换量”一般是房企加速销售、快速回款的主要手段,购房者很有可能会买到低价房源或优惠房源。

“以价换量”仅仅房企惯用的手段。房企快速回款的方法还有很多,不一定非得降价卖房。融资受限之下,房企除了可以从销售端发力以外,还可以选择转让股权、储备土地资源等资产。所以,房企融资受限,仅仅是加大了购房者买到低价房源的可能性,并不意味着房价会持续下跌。

橙姐认为,控制房企的负债率对于房地产市场而言是大有裨益的。通过金融手段来严控房企的行为,可以形成稳定的金融预期,也可以降低房企的金融风险。同时,严控房企负债率,对于深入落实房地产长效机制、保持房地产调控政策的稳定性也有帮助。

另外,严控房企融资,在一定程度上可以避免房企在土拍市场上加杠杆,导致高溢价率地块产生。这种从地价引导房价回归平稳的思路,也是楼市调控的表现。

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