北京购房：购房者注意！这可能是一条价值460万的建议

 

问题#1:水原大神，想问下，我是个北漂，手里还算有点积蓄，想在北京买房，但是又怕当房奴或者是影响生活质量，请骂醒我！

回答：决定一个年轻人买不买房的，不是这个年轻人喜不喜欢房子，甚至不是买不买得起房子，而是他的同龄人买不买房。

同龄人买房，北漂变北京人，自己还要不断衡量租房与工作的不确定性。

同龄人买房，开始关注生活组成社交圈子，自己周末毫无实际建树的约饭和娱乐，未婚男女瞎嗨闲聊。

同龄人买房，相亲一茬接一茬，自己只能上社交软件yp，却无法给对象一个承诺。

年轻人来大城市，谁都怀揣梦想想要出人头地，偶尔一时风光却容易得意忘形，因为如果没房，最后的结果还是电池耗尽回老家忍受父母亲友看待SB一样的眼光。

并且回到老家后，不再有大城市的声色犬马，也不没有年轻「有趣」能聊到一块的对象，剧烈落差造成心态失衡，跌落到比父母更低的阶层。

同龄人的基因上位了，自己的基因被肉眼可见的淘汰掉，生物的本能会促使你做出正确的行动：买房。

即使这个年轻人并不喜欢房子，但只要他不傻，他会明白这才是正确的做法。

——所有的一厢情愿，最终都要接受现实的拷打。

工作、社交、婚姻，每一样人生大事都与房子牢固而稳定的绑定。

自愿≠情愿。

真正的勇士，是看清社会的真相后依然认真奋斗并取得一场又一场的胜利。

问题#2:水大您好，向您咨询一下，夫妻名下有两套房，1号西城裕中西里（有房贷），2号房山芭蕾雨悦都二期（全款买，一层，带赠送地下室，现价估计500多万）。

考虑将房山那套换成城里的房子，可考虑在1号裕中西里这套的旁边，买套房供改善性需求（旁边是朝阳，在朝阳买是否更好，能买大一些的），给老人住。

现问题如下：

1. 若将2号房山的房子换到裕中西里附近（朝阳海淀均可，看您推荐），两边涨幅的差异大不大？也就是说，一卖一买的交易成本（例如中介费税费，转换期间的房价浮动，甚至可能涉及的过桥资金，二套房加杠杆贷款的利息上浮等成本），能否被区位差异的涨幅覆盖？（也就是朝阳该区位是否比房山芭蕾雨涨得快？芭蕾雨附近有奥莱，涨幅也不错）

2.若换到城里，在裕中西里附近，应该如何选择？例如华严北里是否值得投资？或者有没有别的区位的投资价值较大的建议？

3.可考虑适当加杠杆，若卖房获得首付约500万，加上二套房贷款，贷款多少合适？例如购买总价700or800万？

4.现在1号西城的房当时贷款160万，预计还剩100多万，若购买二套房，是否需要先将其还清？或者二套房能否再贷款？成本会不会很高？

5.1号西城这套为学区房，未来约六七年后孩子上了学可考虑卖出，那这样的话现有2号房山这套是到时再换好，还是现在就换？若现在换，西城的卖出后是否也去新2号附近买？非常感谢！

回答：目前的资产构成存在两个问题：

1.整体流动性低，抗风险能力弱；

2.升值回报不稳定，房山是很弱。

解决步骤：

1.芭蕾雨悦都现在出售或抵押，目前出售的周期不好说，尤其是这种一楼带地下，大面积高总价标的，对于房山来说总价超过450就不好出手，所以也可以同步抵押出来，两条腿走路。

2.不再投入东西城任何标的。朝阳区来说，北三四环学区同样回避，华严北里是一个缺乏后续人口的选择。

3.裕中西里可以考虑在目前至2021年中之间出手掉，如果不需要学区。

4.不管购买第几套房，都不需要还清原有房产贷款，贷款成数与原有贷款是否剩余无关。

5.购买二套以后的房产，一律采用全款买入，然后抵押的方式来进行。

6.买入朝阳稳定升值、高发展、且有学区资源投入的板块，例如望京，九龙山等，具体的选筹再在板块内部深耕具体房源。

有比较多的基础性购房问题缺乏了解，可以参照一下北京买房攻略

问题#3:水原好，我在天宫院有套两居330万，现在想换到城里，女朋友在天安门东上班，我工作在首都机场，全部预算只能买450万内。

现在看双井附近的一居室，包括苹果社区南49平米（北向430万），非常生活63平东向（430万），九龙花园西南向一居430万，还看了后现代城和易购空间，水原觉得这样置换合适吗？因为要照顾女友上班，也想资产合理配置。有什么合适的推荐吗？

回答：天宫院具体是哪个小区呢？负债多少。需要具体分析适合出售还是抵押还是同步。

首先要计算出你的首付资金。如果工作在首都机场，换到朝阳东三四环14号线周边或望京都是可以的。一居室不要碰。

非常生活没有什么买点，易购空间回避。

需要稍微详细看下你的资产和现金情况，才能进行下一步的分析。

问题#4:水大您好！富力城旁边的合生国际花园三居可以看到CBD夜景，但是挨着火车道和三环路。请问您对可以看到CBD景色和火车公路噪音这两个因素应该怎么看 ？140平房合生国际和180平的苹果南区比总价差不多，哪个更适合北京投资买房？

回答：我们有同事之前想买合生国际花园的，我建议是谨慎。

对于北京这样一个城市，死角位置和铁道分隔是非常大的硬伤，合生国际花园之所以一直便宜也有这方面原因。

140的合生和180的苹果南一样的价格？你检查下是否有写错。

苹果南除非出来特价，一般也不会重点关注。这个总价，不如你看看阳光100两居，西侧能看东三环中国尊。

问题#5:水大，我在国外生活，有绿卡，但还是中国国籍，之前在上海有一套老破小，2018年卖出，手头有现金$80万。我看好国内的未来，想要回国买房，可以入北京上海吗？如何解决购房资格？还是做重庆？

水原回答：可以。北京上海破限购都是直接结婚（如无户口可能）

80万美金相当于550万左右人民币，大笔资金往往先投一线城市，剩下再填充二线舢板。全部资金量直接去重庆沈阳，都是10-15套以上的建仓，需要提前准备4-6张贷票。

问题#6:非京籍，北京积分80分，理论上5-8年能排上户口，夫妻双方均有工作居住证，现有两居一套（市场价450万左右，契税快满5年，房贷还剩120）。手头现金大概400。家庭年收入大概60左右，小孩5岁。每月支出大概2w。现在想把这笔闲钱用起来，计划购房。请教下思路和方向，同时是否有必要学区房，感谢感谢！

回答：具体要看是哪个小区，多少平米？

然后分析是应该卖出，还是抵押出来。

400万现金可以在1000万下市场选择，但你现有资产还有很大可能性，所以空间很大。

非京户，加上朝阳学区倾斜，以及学历的急剧贬值，建议你选择朝阳的优质标的，学区属性可以是普通-朝阳次顶级。

问题#6:水总好，抱歉入坑较晚，挺后悔的，没有好好把握好北京首套的机会。天津人，女，2018年底工作居住证入手沙河中海丽春湖89平期房（460多万），首房首贷贷满了。天津还有一套市区房屋父母在居住。准备明年和男朋友结婚。男朋友2015年在望京贷款买了一个板楼小两居。未来大概率居住望京，所以沙河中海丽春湖年底下房了也会出租，很可惜没早点了解您学习房产知识。所以现在想办法挽回下北京买房投资失误，现手中有200w想要今年再购置一套房产投资。北京已经没有了资格，想在天津或者其他城市尝试房产投资，想请教水总是否有好的投资建议或者弥补措施。

回答：已经下房本了就先持有了。

望京是很好的产住结合区域，如果2015年望京买对了，现在大概率已经翻倍有多，那么可以抵押出来或者出售，加上200万现金，望京一次到位买入一套1500以上的大宅。

天津目前不用考虑买房，老人自住一套即可，北京买房剩下的资金，可以填充沈阳或者重庆。

问题#7:本人刚拿到北京工作居住证，三年内不买房就作废。人目前搬到了上海，租金每月也很贵。犹豫要不要在北京买人生第一套房（看中了三里屯附近），但又怕买了房价不涨，自己负担太大不划算。

回答：北京杠杆基本全国最低，却是一个涨得不讲道理的城市。

上涨是完全不用担心的，避开通州海淀东西城即可。

缺点在于杠杆很难上，只有处女贷加满评，或者全款买入再抵押，才能贷到7成左右。

问题#8:水原好，请问持有的北四环附近的老公房世纪村小区的房子可以留着吗？从北京房产投资增值角度讲，有没有必要换成附近更新的嘉铭桐城等小区？如果还想置换在那附近，有没有什么特别推荐的小区？

回答：90年代期间一批典型巨无霸塔楼、电梯筒子楼和电梯高板开始密集出现。

世纪村就属于其中一类，电梯高板＋巨无霸塔楼，也是亚运村板块常见的公房建设风格。

该小区楼间距比较开，所以外看特别宽阔，实际楼内的居住体验就要差很多，说到底还是当年为了展示形象所做出的牺牲。

说白了总是缺了那么一点儿“人气儿”。

回到主题，世纪村价格东西区略差，基本也在7万上下，在公房里属于比较贵了，加上北四环亚运村这些年实在没有发展，未来的稳定性不明和风险较大，出售换成优质的标的是可行的。

嘉铭桐城带学区，小区品质普通，不是实力消费我其实不建议，最好的办法是挪开这块儿区域，隔壁望京，太阳宫，都比这一片要好很多。

问题#9:水总你好，北方县城体制内科员（事业编），家里原来有厂，2017年征地拆迁补偿1800w，2017年下半年找链家以公司名义全款入手门头沟780w一手住宅135平米（至今下不了房产证），入手门头沟470w龙湖商铺一套、良乡大学城420w商铺一套。三亚全款240w住宅一套。目前家庭年入35w（租金大头）。

①请问怎样最佳优化现有资产？如何能把北京房产投资做得更好？

 

②门头沟新城s1号线上岸站附近现新建商品房林立，住总、万科、华润、绿城、电建、融创、远洋等大牌商品房都已陆续入住，还有一批限竞房。龙湖长安天街已经开始运营，大牌写字楼林立。看了以前问答，你对石景山门头沟不看好，现情况是否改变呢？

回答：你好！你所有的问题，根源都出自县城。

因为县城的环境，你的视野和认知变窄，对于大城市的发展感知力衰弱，所以听信了链家，用公司破限购，全款买房，买到了门头沟没有下产证的房子，门头沟的商铺，良乡的商铺，以及三亚。

基本覆盖了所有买房所有的操作：

中介忽悠，公司买房，全款，远郊，五证不全，商铺，旅游地产...

其中任何一项，碰到基本就完蛋，可是你却是统一集成......

你的手牌太好，现金资产丰厚，但打出的结果是炸掉了自己给对方送分。

解决的路径也很明确，先从纠错开始，但执行还有很长的战斗，纠错的同时，开始积累正确：

1.门头沟退房；

2.不要用公司买房；

3.商铺全部卖掉，当下不好卖做好长期准备；

4.无法出售先抵押，但商铺单独评估和抵押都极差，尤其远郊，一般配合北京住宅，但你未持有住宅；

5.从石景山到门头沟一带，不要碰，谁碰谁死；

6.除了以上资产，你的现金情况，其他资产情况未知；

7.买的好涨价，买的不好不涨，溢价盘还在回填价值；

8.等于奉天承运皇帝诏曰，等于阿弥陀佛，等于子曾经曰过，口号仪式，没有任何意义。

问题#10:水原老师好，想问一下纯北京房产投资考虑，也计划长持，什么时候入手是最好的节奏？另外资金量不大，长持想多点平米，您有推荐的合适片区吗？计划考虑总价500万的。

回答：在一线城市买房，很少有整个小区值得推荐，最多是某些小区会出来一些比较不错的价格，这个概率通常也在20%以下，北京更小，大部分在5%以下。

如果做了XX推荐，观众反而有80%+的概率买到那个不算便宜，或者很贵的房子。

总价500万以内，对应首付至少200万起，另外征信无瑕疵，你的首付情况怎么样？

500万可以抄我的作业，天通苑大面积，尽早买。

问题#11：在北京，什么样的房子算次新房？

回答：客户买房的时候，经常说要买次新房。

那么，在北京什么样的房子才算次新房？

次新没有一个统一的标准，取决于一座城市整体的房产情况，房东对于房产的看法，房产本身的品相以及维护的情况。

房龄，只是其中的一个参考指标。

在北京，通常2006年以后，保养还算正常的小区，大致可以称为次新房。

但并不是绝对。

有一些房产可能房龄是2002年左右，但是保养非常好，实际体验和2010年的小区差异也不大。

一些小区，本身质量较差，加上维护不到位，尤其是北京存在大量的经适房、回迁房小区，实际观感和老破小差不多，即使房龄是2010年以后，你也很难把它叫做次新房。

比较典型的，04年的金地国际、棕榈泉、CLASS，即便是在今天看，它们的外立面和物业环境也超过很多10年的小区。

类似京棉新城三厂、慈云寺北里这类的回迁经适房小区，虽然是2010年左右的房子，但实际体验很像90年代的公房社区。

买房是一门实际上手的行业，房产不是标准化产品。

问题#12:水大晚上好，前两天听说关于燕郊放宽办理户口的事情，今天查了一下确实有最近有关廊坊市人民政府印发关于进一步深化户籍制度改革的意见（试行）的通知：“在三河市、香河县、大厂回族自治县、广阳区、安次区、廊坊开发区、永清县、固安县就业的大专（含）以上学历人员……在就业、居住地办理我市常住户口”的消息发出。

 

那么这一条通知对燕郊周边的房市是会产生什么本质的变化吗？对于政策的发布水大您的发言一直是我对北京方式变化的指向标，所以想问一下对于廊坊的这次通知发出您怎么看，还有这次变化是否可以理解为对未来政策变化的一次试水呢？

回答：在燕郊买房的人员，还有大量是大专以下的人口。

之前我对于燕郊的回答，都提到一点：燕郊真正的购买价值，在于不限购不限贷。

买入时机，取决于价格。例如2016年8000的主干路，放到全国任何一个城市涨幅仍然算前列。

燕郊和北三县，之所以频繁放出利好消息，以至于形成所谓「月经新闻」。

根本的原因，还是本地楼市的疲软，现在的经济结构下，楼市是主体甚至是很多行业的发动机，地区的支柱。

燕郊楼市疲软，所以北三县政府想尽办法与北京「套近乎」，无论是副中心规划，北京中学分校，被谈到吐的平谷线，市郊铁路25分钟到大望路，以及杀手锏：同步认北京社保；都是这个局势下的产物。

作为一名楼市的投资者，如果你理性的看待，就会注意到：燕郊的限购，不正是北京要求的吗？

丫鬟被卖给老爷当了奴婢，为什么梦想奴婢能成为老爷家人呢？

再回顾那一句：燕郊真正的购买价值，在于不限购不限贷。

燕郊户口的放松，反而是部分人出货脱离的机会。

出货燕郊，买入北京。如果首付不够，只有二三十万又不得不买环京，那可以去买沈阳——最好的环京城市。