疫情之后，房价是涨是跌？
文 | 谢九
疫情对经济的冲击无所不在，房地产行业也不能幸免。
今年头两个月，国内的商品房销售面积同比下降了40%，很多城市在2月份更是零成交。随着现金流断裂，大量开发商开始破产倒闭，人民法院公告网的信息显示，年初以来，已经有100家左右的开发商破产。对房地产开发商而言，这可能只是噩梦的开始。去年7月份，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆就曾经公开表示，“今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上”。进入2020年，将会有越来越多的开发商难逃破产的命运。
图 | 视觉中国
对开发商而言，当前最大的压力还是现金流。房地产是一个高负债的行业，很多公司的负债率都在80%以上，房地产企业以极少的自有资金来启动开发项目，这种高杠杆的特点，要求开发商必须拥有两项能力，一是快速实现销售回款，二是拥有很强的融资能力，否则就会面临资金链断裂的风险而破产倒闭。
过去很多年，中国的房子根本不愁卖，在卖方市场的时代，很多楼盘都是开盘“秒光”，开发商实现快速回款是一件非常容易的事情，但是现在开始变得越来越难。今年头两个月，商品房销售面积大跌4成，主要是因为疫情期间不便出门看房交易，随着疫情稳定之后，销售情况应该会有所好转，不至于像头两个月这么极端，但是，这并不会改变楼市的根本走向。
事实上，从2019年以来，国内的商品房销售面积就开始出现负增长。销量持续负增长，给楼市带来了一个重要后果，那就是楼市的库存开始出现拐点。统计局有一个指标叫做商品房待售面积，这是观察楼市库存状态的重要窗口。我国的楼市库存在2015年曾经达到顶峰，商品房待售面积高达7.2亿平方米，高库存压力之下，当年中央财经领导小组在年底提出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”由此开始，国内楼市开始大规模去库存。尤其是经过了2016年楼市最狂热的一年之后，楼市库存被大量消化，下降到不足6亿平方米，随后几年虽然楼市有所降温，但也一直保持着去库存的趋势，楼市的库存量一直在减少。
但是到了去年年底，去库存的趋势突然出现了拐点。2019年末，商品房待售面积比11月末增加了600万平方米，这是过去几年首次出现待售面积增加。今年疫情爆发之后，更强化了楼市的库存压力，2月末，商品房待售面积继续反弹，比2019年末增加了3184万平方米。
楼市库存增加，是一个相当重要的信号，这意味着持续几年的楼市去库存周期可能已经结束，国内楼市的供需开始出现逆转。供应增加，需求萎缩，楼市开始逐渐从卖方市场向买方市场转移。
以国内楼市最重要的风向标北京来看，2016年那一轮楼市大涨，除了政策因素刺激之外，供需矛盾也是房价上涨的重要基础。当时北京的新建商品房住宅库存不足6万套，创下3年新低，而且，北京吸引了大量北漂，这也产生了巨大的楼市需求，所以，很长一段时间，北京房价“只涨不跌”成为很多人的坚定信仰。
但事实上，即便是北京楼市，也逃不开供需关系的影响，经过2016年的大涨之后，北京楼市的供需关系开始发生深刻变化，从供给来看，这几年大量新房上市，截止2019年末，北京新建商品住宅的库存达到了7.5万套，创下5年新高。但与此同时，北京的人口却在逐渐下降，从2017年以来，北京常住人口已经连续3年负增长。当越来越多的人口离开北京，也意味着楼市的需求也随之而去。随着供需关系逆转，北京二手房的房价在这几年从高点下跌了2成左右，房价只涨不跌的信仰率先在最坚挺的北京破灭。
图 | 摄图网
随着楼市库存越来越多，房企实现销售回款就越来越难，对于在高杠杆上跳舞的开发商，资金链断裂的风险就越来越大，这就要求开发商必须降价回款。但对开发商而言，一旦降价就会引发一系列连锁反应，所以降价永远是最后一个选项。如果不想降价，那就要求开发商拥有很强的融资能力，通过外部融资来维持资金链不断。
但是在“房住不炒”的主基调之下，开发商的融资渠道在最近几年已经越来越窄，从银行、股市、债券到信托，传统融资渠道被全面挤压。从去年开始，海外融资成为一大潮流，很多房企去年在海外发债，融资成本高达两位数，如此高的融资成本，几乎可以算得上高利贷。
疫情在全球爆发之后，对于这些境外融资的房企将带来重创。因为最近全球金融市场暴跌，不仅是股市，传统的避险资产包括美国国债都在下跌，唯一坚挺的就是美元，全球市场都在抢购美元避险，所以造成了罕见的美元荒，美元指数大涨，美元兑人民币也创出了新高。这对在境外发行美元债的房企，意味着还债成本和融资成本都大幅上涨。而2020年刚好是房企的偿债高峰，有统计数据显示今年到期债务高达1.4万亿元。
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对于开发商而言，当销售回款变得越来越慢，而融资渠道越来越窄，偿债压力又越来越大，如果不想破产倒闭，降价几乎成为唯一的出路。当然，很多开发商还是选择死扛，主要原因是在等待政府救市。从过去的历史经验来看，开发商也遇到过多次生死存亡的时刻，比如2008年金融危机，以及2013年楼市遇冷，最后都是政府救市带来楼市反弹，坚守的开发商笑到了最后。
现在，开发商们又迎来了生死时刻，这一次还能等到救市吗？可以说，目前楼市最大的悬念，就在于楼市调控的走向。如果政府再度救市，开发商们就有了不降价的底气，过去几次政府救市带来的房价大涨还记忆犹新，一旦政府重新刺激楼市，很多人都会相信房价暴涨的历史会重演，这种信念最终会在楼市自我实现。
遭遇疫情冲击之后，中国一季度经济大概率会遭遇负增长，而今年的经济社会发展又有很多关键目标要实现，比如全面建成小康社会，实现GDP比2010年翻番等，在这样的背景下，房地产调控是否会重新放松，也是悬念重重。
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政策走向虽然难以预判，但历史可以总结。2014年那一次房地产救市，导致了随后两年房价出现历史上最疯狂的一次上涨，但对经济的拉动效果却并不明显，2015年中国GDP反而跌破了7%的大关，随后几年中国经济增速更是逐年放缓。
可以说，上一次刺激房地产，最大的受益者只是开发商和炒房者，对于实体经济而言，房价大涨带来土地、房租和人工成本上升，其实反而挤压了很多企业的生存空间，对实体经济形成了更大的伤害。这一次如果重走老路，结果只会比上次更加糟糕。
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但从当前的现实来看，疫情爆发之后，中国经济增速放缓，居民收入下降，股市财富缩水，民众对于未来的信心不足，这会对楼市带来较大的下行压力。如果房价走向另外一个极端，出现全面暴跌，也同样是中国经济无法承受的局面。当前中国家庭70%的财产集中在房产上，房价暴跌将导致大量家庭财富缩水，进而打击中国经济的消费能力。当房价跌幅超过3成，部分住房成为负资产，会有人选择弃供，最终成为银行坏账，成为引发金融危机的源头。
对于当前的中国经济，房价可以说是涨也涨不得，跌也跌不得，所谓被绑架的感觉，大概也就是如此了吧。
作者档案
谢九
《三联生活周刊》资深主笔
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