<返回更多

疫情之后,房价是涨是跌?

2020-03-27  《三联生活周刊》  
加入收藏

文 | 谢九

疫情对经济的冲击无所不在,房地产行业也不能幸免。

今年头两个月,国内的商品房销售面积同比下降了40%,很多城市在2月份更是零成交。随着现金流断裂,大量开发商开始破产倒闭,人民法院公告网的信息显示,年初以来,已经有100家左右的开发商破产。对房地产开发商而言,这可能只是噩梦的开始。去年7月份,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆就曾经公开表示,“今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上”。进入2020年,将会有越来越多的开发商难逃破产的命运。

疫情之后,房价是涨是跌?

 

图 | 视觉中国

对开发商而言,当前最大的压力还是现金流。房地产是一个高负债的行业,很多公司的负债率都在80%以上,房地产企业以极少的自有资金来启动开发项目,这种高杠杆的特点,要求开发商必须拥有两项能力,一是快速实现销售回款,二是拥有很强的融资能力,否则就会面临资金链断裂的风险而破产倒闭。

过去很多年,中国的房子根本不愁卖,在卖方市场的时代,很多楼盘都是开盘“秒光”,开发商实现快速回款是一件非常容易的事情,但是现在开始变得越来越难。今年头两个月,商品房销售面积大跌4成,主要是因为疫情期间不便出门看房交易,随着疫情稳定之后,销售情况应该会有所好转,不至于像头两个月这么极端,但是,这并不会改变楼市的根本走向。

疫情之后,房价是涨是跌?

 

事实上,从2019年以来,国内的商品房销售面积就开始出现负增长。销量持续负增长,给楼市带来了一个重要后果,那就是楼市的库存开始出现拐点。统计局有一个指标叫做商品房待售面积,这是观察楼市库存状态的重要窗口。我国的楼市库存在2015年曾经达到顶峰,商品房待售面积高达7.2亿平方米,高库存压力之下,当年中央财经领导小组在年底提出,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”由此开始,国内楼市开始大规模去库存。尤其是经过了2016年楼市最狂热的一年之后,楼市库存被大量消化,下降到不足6亿平方米,随后几年虽然楼市有所降温,但也一直保持着去库存的趋势,楼市的库存量一直在减少。

但是到了去年年底,去库存的趋势突然出现了拐点。2019年末,商品房待售面积比11月末增加了600万平方米,这是过去几年首次出现待售面积增加。今年疫情爆发之后,更强化了楼市的库存压力,2月末,商品房待售面积继续反弹,比2019年末增加了3184万平方米。

楼市库存增加,是一个相当重要的信号,这意味着持续几年的楼市去库存周期可能已经结束,国内楼市的供需开始出现逆转。供应增加,需求萎缩,楼市开始逐渐从卖方市场向买方市场转移。

疫情之后,房价是涨是跌?

 

以国内楼市最重要的风向标北京来看,2016年那一轮楼市大涨,除了政策因素刺激之外,供需矛盾也是房价上涨的重要基础。当时北京的新建商品房住宅库存不足6万套,创下3年新低,而且,北京吸引了大量北漂,这也产生了巨大的楼市需求,所以,很长一段时间,北京房价“只涨不跌”成为很多人的坚定信仰。

但事实上,即便是北京楼市,也逃不开供需关系的影响,经过2016年的大涨之后,北京楼市的供需关系开始发生深刻变化,从供给来看,这几年大量新房上市,截止2019年末,北京新建商品住宅的库存达到了7.5万套,创下5年新高。但与此同时,北京的人口却在逐渐下降,从2017年以来,北京常住人口已经连续3年负增长。当越来越多的人口离开北京,也意味着楼市的需求也随之而去。随着供需关系逆转,北京二手房的房价在这几年从高点下跌了2成左右,房价只涨不跌的信仰率先在最坚挺的北京破灭。

疫情之后,房价是涨是跌?

 

图 | 摄图网

随着楼市库存越来越多,房企实现销售回款就越来越难,对于在高杠杆上跳舞的开发商,资金链断裂的风险就越来越大,这就要求开发商必须降价回款。但对开发商而言,一旦降价就会引发一系列连锁反应,所以降价永远是最后一个选项。如果不想降价,那就要求开发商拥有很强的融资能力,通过外部融资来维持资金链不断。

但是在“房住不炒”的主基调之下,开发商的融资渠道在最近几年已经越来越窄,从银行、股市、债券到信托,传统融资渠道被全面挤压。从去年开始,海外融资成为一大潮流,很多房企去年在海外发债,融资成本高达两位数,如此高的融资成本,几乎可以算得上高利贷。

疫情在全球爆发之后,对于这些境外融资的房企将带来重创。因为最近全球金融市场暴跌,不仅是股市,传统的避险资产包括美国国债都在下跌,唯一坚挺的就是美元,全球市场都在抢购美元避险,所以造成了罕见的美元荒,美元指数大涨,美元兑人民币也创出了新高。这对在境外发行美元债的房企,意味着还债成本和融资成本都大幅上涨。而2020年刚好是房企的偿债高峰,有统计数据显示今年到期债务高达1.4万亿元。

疫情之后,房价是涨是跌?

 

图 | 摄图网

对于开发商而言,当销售回款变得越来越慢,而融资渠道越来越窄,偿债压力又越来越大,如果不想破产倒闭,降价几乎成为唯一的出路。当然,很多开发商还是选择死扛,主要原因是在等待政府救市。从过去的历史经验来看,开发商也遇到过多次生死存亡的时刻,比如2008年金融危机,以及2013年楼市遇冷,最后都是政府救市带来楼市反弹,坚守的开发商笑到了最后。

现在,开发商们又迎来了生死时刻,这一次还能等到救市吗?可以说,目前楼市最大的悬念,就在于楼市调控的走向。如果政府再度救市,开发商们就有了不降价的底气,过去几次政府救市带来的房价大涨还记忆犹新,一旦政府重新刺激楼市,很多人都会相信房价暴涨的历史会重演,这种信念最终会在楼市自我实现。

遭遇疫情冲击之后,中国一季度经济大概率会遭遇负增长,而今年的经济社会发展又有很多关键目标要实现,比如全面建成小康社会,实现GDP比2010年翻番等,在这样的背景下,房地产调控是否会重新放松,也是悬念重重。

疫情之后,房价是涨是跌?

 

图 | 摄图网

政策走向虽然难以预判,但历史可以总结。2014年那一次房地产救市,导致了随后两年房价出现历史上最疯狂的一次上涨,但对经济的拉动效果却并不明显,2015年中国GDP反而跌破了7%的大关,随后几年中国经济增速更是逐年放缓。

可以说,上一次刺激房地产,最大的受益者只是开发商和炒房者,对于实体经济而言,房价大涨带来土地、房租和人工成本上升,其实反而挤压了很多企业的生存空间,对实体经济形成了更大的伤害。这一次如果重走老路,结果只会比上次更加糟糕。

疫情之后,房价是涨是跌?

 

图 | 摄图网

但从当前的现实来看,疫情爆发之后,中国经济增速放缓,居民收入下降,股市财富缩水,民众对于未来的信心不足,这会对楼市带来较大的下行压力。如果房价走向另外一个极端,出现全面暴跌,也同样是中国经济无法承受的局面。当前中国家庭70%的财产集中在房产上,房价暴跌将导致大量家庭财富缩水,进而打击中国经济的消费能力。当房价跌幅超过3成,部分住房成为负资产,会有人选择弃供,最终成为银行坏账,成为引发金融危机的源头。

对于当前的中国经济,房价可以说是涨也涨不得,跌也跌不得,所谓被绑架的感觉,大概也就是如此了吧。

 


 

作者档案

 

疫情之后,房价是涨是跌?

 

谢九

《三联生活周刊》资深主笔

在嘈杂的时代独立思考

个人微信公众号:老九论财经(gh_2556c4453440)

 

⊙文章版权归《三联生活周刊》所有,欢迎转发到朋友圈,转载请联系后台。

声明:本站部分内容来自互联网,如有版权侵犯或其他问题请与我们联系,我们将立即删除或处理。
▍最近更新
更多资讯 >>>