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底层资产优中选优 REITs基金爆款频出

2022-10-24  证券时报  
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近期,REITs产品在市场的“存在感”极强,在大盘走势震荡的背景下,此类基金无论是上新进度还是认购情况都颇为红火。有机构认为,REITs项目审批加速从政策层面体现了监管层对公募REITs试点的积极正面态度,从市场层面有利于稳定市场参与者的预期。

REITs基金备受资金关注的一大原因是其优质的底层资产。业内人士介绍,确保底层资产优良,优质的资产是REITs可持续发展的根本。已上市的20只产品中,底层资产都是各类型资产优中选优的结果,既强调REITs底层资产的多样性,也重视收益的相对稳定性,有利于REITs长效发展。

REITs基金持续火热

10月10日、13日、14日,三单新产品华夏合肥高新REIT、国君临港产业园REIT、国君东九新经济REIT分别上市交易,前两只REITs均收涨停,叠加此前华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和深圳红土安居REIT上市首日也是30%的涨幅,目前已上市交易的产品首日全部收涨,可见近期的新发产品获各路资金热捧。

同时,REITs的扩容也明显提速。10月13日,中金安徽交控REIT获证监会批复。据悉,该基金合同期限为17年,募集份额总额为10亿份,预计在上市后将成为目前市场上规模最大的一单公募REITs.此外,随着华泰紫金江苏交控高速公路REIT获批、华夏和达高科产业园和华润有巢租赁住房两单REITs正处于审核中,公募REITs的队伍或将增至24只。

此外,当前共有5只公募REITs提交了扩募申请,且相关申请均已被成功受理。有业内人士分析, 国内REITs发行迎来蓬勃发展已是大势所趋,第一批公募REITs成功实现扩募后,未来将涌现更多REITs扩募公司,底层资产优质的REITs市场收益率将稳步提升。

国金基金认为,REITs项目审批加速,是资本市场服务实体经济、服务高质量发展的重要举措之一。从政策层面体现了监管层对公募REITs试点的积极正面态度,从市场层面有利于稳定市场参与者的预期,从稳经济层面有利于进一步扩大基础设施存量资产退出通道,回收资金用于再投资再建设。

多维度考量底层资产

REITs如此受追捧,其底层资产的优质“功不可没”。分类型来看,已上市的REITs基金中,底层资产为园区基础设施的有7只,发行总规模超138亿元;其次,交通基础设施的有5只,保障性租赁住房有3只,生态环保以及仓储物流的各2只,能源基础设施1只,且证监会刚通过的中金安徽交控REIT与华泰江苏交控REIT两只基金底层资产也为交通基础设施。以产业园基础设施REITs为例,这类基金底层资产的收入来源主要包括产业园租金收入、物业管理收入和停车费收入,其中租金收入占比超过80%。因此,对其现金流影响较大的因素主要是租金收入规模和租金稳定性。华泰证券(12.360, 0.03, 0.24%)研报指出,产业园区REITs的底层资产为特定的成熟产业园区,收入以租金为主,且地理位置较优越,经营相对稳定,整体出租率较高,租户质量和结构较好,整体资质较优。此外,产业园类REITs底层资产价值具有一定上升空间,资产的成长性相对较强,因此这类REITs的股性特征更明显。据了解,基础设施REITs的本质是优质存量基建项目的资产证券化,所以最核心的问题是找到优质资产,将它们打包上市,并持续运作。

中金基金认为,首先,确保底层资产优良。优质的资产是REITs可持续发展的根本,已发行的REITs底层资产行业分布广泛,都是各类型资产优中选优的结果。既强调REITs底层资产的多样性,也重视收益的相对稳定性,有利于REITs长效发展;其次,产品结构设计合理。通过运营管理方案的设计保障基础项目在发行前后平稳运作,通过相对谨慎的杠杆率约束有效保护投资者的利益。再次,提高市场流动性。随着产品的逐步成熟,REITs市场应具有一定流动性保障。二级市场价格成为基础设施资产定价的“锚”,带动一级市场的活跃,二者形成良性协同关系。

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