两会召开在即，围绕“新基建”的布局势必会成为讨论重点。其中，数据中心被多地列为2020年的重点项目，各地计划投资规模均达到百亿级。

 

在总规模达万亿的资金即将涌入之际，如何规模化建设适用未来的数据中心进而避免盲目建设和重复投资，成为业界讨论的重点。落到实处，对于运营商和投资机构而言，选址是决定投资成败的关键要素。

 

日前，远洋资本不动产投资中心高级投资总监姚雄飞先生出席由睿和智库、中国REITs联盟、中国IDC圈联合举办的“数据中心沙龙”，吸引百余业内人士共同研讨。

 

本文重点分析IDC投资的选址考量要素，系根据姚雄飞先生线上沙龙的主旨发言整理而成。

 

1 选择核心城市作为布局节点

IDC的实质是网络和数据中心的结合，所以制约IDC投资的首要因素是基础网络环境。

 

目前我国网络服务主要由三大运营商提供，也导致现在国内数据中心的发展现状就是三大运营商占主导地位，合计占整体市场比例超过70%，其次是第三方IDC服务商，占比大概30%左右。

 

同时，中国网络环境的特点也是制约数据中心投资的一个非常重要因素。与美国、欧洲市场不同，中国的网络环境是典型的中心化网络。

 

早期，中国互联网起源于邮电局，以北京为核心，围绕其他7个一级节点城市打造一个环网，并以此延伸至各直辖市及省会城市，再延伸至地级市、县、乡、村，形成了一张覆盖全国的网络。但在从网络中心向下一级节点逐步延伸过程中，特别是在一级节点往周边进行传输的时候都会有网络的延迟，这对客户后续使用的影响非常大。所以，大家现在能看到，主流的、大型的、运营比较好的数据中心，大部分都集中在北京、上海、广州、深圳等核心节点城市。

 

 

 

从区域来看，在中国的互联网市场中，北京一家独大。目前国内知名互联网公司中30%-40%集中在北京，包括BAT的总部（虽然阿里、腾讯发家于杭州、深圳，但他们的全球总部基本上都已搬到北京）。具体来看，互联网公司集中在北京的望京、上地、亦庄等区域。

 

根据远洋资本的调研，北京数据中心的市场份额占全国的30%-40%，这与互联网公司在北京的占比是相一致的。此外，北京的网络环境最好，在北京建立数据中心可以服务于全国，同时可与海外的数据中心形成数据交换，能最大化地发挥数据中心的优势。

 

深圳是国内第二大数据中心城市，互联网公司也非常集中，有腾讯、华为等知名企业。深圳是大湾区经济最发达的城市之一，同时也是中国最大的创业创新城市，经济活力很高，人口密度也很大。根据远洋资本的调研，深圳数据中心的市场份额占比约全国的10%~20%。

 

杭州市场主要依托于阿里巴巴迅速崛起，其数据中心的需求，在某种程度上甚至可以排名在上海之前。

 

上海市场比较特殊，它作为我国乃至全世界金融、物流、经济中心，在互联网市场发展上始终有所欠缺。主要原因有两点：一是上海始终缺乏具有代表性的互联网巨头；二是上海作为金融中心，纯金融属性较强，这使得该市场对第三方数据中心的需求较少。因此，上海在互联网行业的处境一直比较“尴尬”，需求一直排在北京、深圳、杭州之后。

 

成都作为另一互联网行业新兴城市，主要依托于游戏直播带动崛起。一方面是以互联网直播推动行业发展，另一方面是成都1600万人口聚集效应产生了巨大的网络化需求，吸聚了越来越多互联网相关产业进驻，如腾讯游戏的总部已转移至成都。

 

远洋资本认为，在未来5-10年内，成都很可能成为互联网行业中最具有发展潜力的中心市场，同时，也是未来数据中心需求增长潜力最大的区域之一。

 

与成都类似，与其相距不远的重庆也是潜力很大的市场。以成渝为中心，向整个西南地区辐射开来的互联网数据中心的市场格局已经初见雏形。

 

广州，作为传统的互联网核心市场，其互联网行业和电商的发展一直不错，数据中心服务需求也多，但成长性相对有限，随着近年来市场趋近饱和，在行业发展上稍显“落魄”。

 

2 客户先行，针对目标客户定投资

数据中心集地产属性和技术属性于一体，它不只是一种不动产，更是一种科技类基础设施。因此，在此过程中必须要深入了解客户，才能对IDC做到比较准确的定位。

 

 

数据中心的第一要素是位置。但这个位置不只是物理位置，还有相对的空间位置和网络的环境，更多的是每个项目都要针对目标客户做定位。从大区域角度来看，核心城市选址的大原则没有问题，但在基于核心城市的大区域选址之后，还需考虑目标客户现有数据中心的相对位置。综合考虑后，在现有技术可支撑距离内做投资，对未来项目的长远发展和招商落地才会更有益处。

 

远洋资本大部分目标客户都属于互联网行业，互联网公司的系统架构决定了数据中心在空间部署上的特点。以阿里巴巴为例，它所有的系统都已云数据化，这就要求在其所在的核心节点城市中必须有2-3个中心位置。因此，在服务阿里巴巴这一公司进行选址投资时，就要针对其某一个节点，在这个节点附近30公里-90公里的范围内，选择几个适合投资的点，才能匹配其诉求。

 

除阿里巴巴外，腾讯、京东、百度、华为等都有类似的需求，这需要服务提供方综合深入地了解客户，才能更好地选择数据中心目标地，确保未来招商更容易。

 

3 非核心城市，谨慎为之

按照远洋资本的经验，在投资数据中心时，对于非核心城市是需要保持谨慎的。以三大运营商为例，如联通在内蒙的数据中心，以及电信、移动在贵阳的数据中心，空置率都相当高。基础设施行业与传统地产开发不同，增长并非爆发式的。因此，我们要理性地看待这个行业在非核心城市的真实需求，距离真正爆发点到来还有很长的路要走。

 

业内有人戏称，数据中心的选址也是一门新兴的风水学，它不仅仅是围墙内装满了机箱的冷冰冰的建筑，也要讲究空间与自然的和谐共生。互联网和高新技术的长期趋势，让数据中心成为投资热点，但再热的投资也需要谨慎考量。