房屋出租，物业费谁交？未收房、服务不到位能否拒交物业费？一文说清！
物业公司与业主是服务与被服务关系，可现实中业主与物业公司之间的矛盾却从未消停，业主责怪物业公司服务不到位，物业公司则埋怨业主拖欠物业费导致公司运营困难。那么，生活中常见的下列情形可以成为拒交物业费的理由吗？《中华人民共和国民法典》对物业服务合同做了专门规定，2022年5月15日《湖南省物业服务收费管理办法》正式施行，让我们来看看相关法律法规是如何规定的吧。
01房子没入住
不能拒交。小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当交纳相应的物业费，但空置房业主可主张按不超过90%交纳。实践中，部分物业服务合同对空置房的物业费有相应的减免约定，此种情形下，业主可主张按约定减免。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费……”
《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条：“物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：……（五）业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定……”
02房屋存在漏水等质量问题
不能拒交。开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，房屋保修期内漏水、渗水等房屋质量问题属于开发商的维修范畴，业主可要求开发商维修并承担相应费用、损失。只要物业公司履行了应尽的协调义务，业主就不能拒交物业费。如房屋保修期已过，专有部分维修由业主自行负责；小区公共部分的维修责任在相对应楼栋的全体业主，有维修资金的小区可动用维修资金进行维修，物业公司对启动维修资金所需办理的意见征集、手续申报等事项有协助的义务。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第二百八十一条：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”
《湖南省物业服务收费管理办法》第三条 ：“……专有面积部分内的维修、保养或其他服务不在本办法所称物业服务收费范围内。”
03物业服务存在局部瑕疵
不能拒交。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性，业主若认为物业公司提供的物业服务存在局部瑕疵（如部分垃圾清理不及时，公共区域照明灯、监控设备损坏维修不及时等）而拒交物业费，可能会导致物业服务企业经费不足、运营不畅，从而损害正常交费的多数业主的利益，导致物业服务进入恶性循环，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。当然，如果物业服务存在安保、卫生等方面较大瑕疵的，法院会支持业主适当减免部分物业费的主张，以对物业公司改进服务水平予以鞭策。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第五百八十二条：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”
《湖南省物业服务收费管理办法》第十七条：“物业服务费用交纳义务人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；逾期不交纳的，物业服务人依法追缴。成立了业主大会的，其业主委员会有义务督促业主交纳。”
04家中失窃、车辆被刮擦等
不能拒交。物业服务企业有维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全的义务，但对业主的财产并没有保管义务，只要物业服务企业采取了合理的安保措施，业主的财产损失不能成为拒交物业费的理由，业主的损失应向相关侵权人主张。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”
05物业服务合同并非与业主直接签订
不能拒交。前期物业由开发商与物业公司签订，成立业委会的小区则由业委会和物业公司签订物业服务合同，上述合同对业主具有法律约束力。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”
06对房屋质量、面积有异议拒绝收房
具体看异议是否成立。如房屋确实存在质量、面积等问题，买受人可拒收或要求开发商整改，整改期间的物业费由开发商承担。而如果买受人无正当理由拖延办理收房手续的，从开发商书面通知买受人收房的次月开始，物业费由房屋买受人交纳。
法条链接：
《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条：“物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：……（三）建设单位应按照房屋购买合同约定的时间和约定的通知方式及时通知买受人验收交付房屋。买受人在房屋购买合同中载明的通讯地址和通讯方式发生变化的应在按照房屋购买合同约定的验收交付房屋时间前告知建设单位。买受人接到建设单位通知验收交付房屋的应及时进行验房办理交付手续。买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳……”
07房屋已出租，且租赁合同约定由租户交纳物业费
不能拒交。房屋所有权人是交纳物业费的义务主体，即便租赁合同约定由承租人负担物业费，业主应承担连带责任。
法条链接：
《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条：“物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：……（四）业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任……”
既然上述情形都不能
构成拒交物业费的理由，
那么，
如果物业公司服务质量确实糟糕，
业主该如何维权呢？
如果物业公司提供的物业服务不到位，业主可要求物业公司按约定履行物业服务，也可向政府相关职能部门进行反映、投诉。如因物业安保等方面不到位给业主造成损失的，业主可向物业公司主张赔偿损失等违约责任。而如果多数业主对物业服务不满，则可以召开业主大会炒物业公司“鱿鱼”。
法条链接：
《湖南省物业服务收费管理办法》第二十三条：“各级发展和改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门、街道办事处（镇人民政府）依据职责，依法对物业服务企业进行监督管理。在监督检查、价格成本监审过程中，物业服务企业应当予以配合，如实反映情况，提供必要的账簿、合同文件以及其他资料，不得弄虚作假。”
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”
《中华人民共和国民法典》第九百四十六条：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”来源：湖南高院综合株洲市石峰区法院
