探访北京二手房市场：房屋买卖有哪些新变化？

近几个月，北京陆续出台调整多个购房新政策、新措施。刚刚过去的3月，全市二手房网签14280套，整体呈现平稳向上态势。记者调查发现，当前二手房市场，以刚需和改善为主的买方，具有更大话语权。而无论买卖双方还是经纪人等群体，都已感受到市场新变化。

买方

选择多了 挑到满意才“下定”

“一直在网上关注着，过完年后开始线下看房。3月份觉得差不多了，就‘下定’了。”半个月前，裴平凡终于买下了自己在北京的第一套房——位于望京的小两居。

裴平凡从去年11月开始看房。在望京上班的她，关注的购房区域主要在望京、三元桥、西坝河、常营等。“预算有限，就在400万左右，当时可选的房子不算太多。”最初，她在软件平台上，把预算内的房子“加星”关注。后来的日子里，她渐渐收到软件推送的多个关注房源的降价通知。进入12月，北京调整了二手房最低首付比例，她开始感到自己可以在位置和房源上再“踮踮脚”，精挑细选一番。

在多个降价房源中，裴平凡最终相中了一套距离公司不远的小两居。与房主“谈判”的过程中，她一直认定自己想要的价格。第一次见面，双方各作出了一些让步，但没有结果。第二次见面，房主依旧有些不悦，“聊到最后我们双方，都不聊价格了，都聊其他事儿。”此后一段时间，或许是因为房主心里着急，又或许是中介人员的努力，最终成交价格让裴平凡比较满意。

“身边有朋友说，我不紧不慢地看房买房，这几个月‘躺赚’了几十万。”每次听到这种说法，她都只当是玩笑。“因为是刚需，迟早都要买。我的预算只有这些，因为降低首付比例和当前市场，我的选择更多了一些。”在她眼里，之所以买下那套房子，主要还是感觉价格比较契合心理。“以后什么情况，也说不准。”

西二旗上班族张数，几乎与裴平凡同时看房。他将购房区域着重放在了回龙观。这套约90平方米的两居室，是从线上线下十多套房源中定下的。原本，他打着较长看房时间周期的准备，然而由于价格直接“砍”到了心坎儿上，他很快便交了定金。

“我这套已经是低价了。经验是不要不好意思砍价。”交定金后不久，降首付的新政策就发布了，“我和媳妇商量，只要房主趁机涨价，哪怕涨几千元，就不买了。”顺利的是，他和房主之间，似乎有默契。这笔买卖没有插曲，最终顺利成交。“这几个月，身边也有一些朋友准备买房，但感觉大家普遍都不慌不忙，有的在观望，有的还想再等等。”

卖方

以价换量 “两极分化”挺明显

买方选择多、不着急，卖方情况如何呢？记者调查发现，目前卖方出售房屋，普遍以置换改善为主。不少房主在出售房屋时，往往会经历一段时间的权衡，“以价换量”“两极”分化的特征较明显。

晓磊在东五环有一套两居室房子。这几年，随着孩子越来越大，老人也在一起生活，他开始盘算着，在同小区置换面积大一些的房。去年开始，他一直关注房价走势，眼看着自己的房子在软件上参考价越来越低，觉得不能再等。他挂出了一个价位，然而咨询和看房的人，给出的价格却让他心里有落差。周边小区和朋友的建议，他也有所参考。后来继续调价，用了3个月时间把房子卖出去了。在同小区购买的那套大房子，尽管他砍价不少，但一卖一买合计下来，“还是‘亏’，挺闹心的。要卖出就要接受降价。”

罗琳琳也“先卖后买”在3月份置换了房屋，买了西城的老楼房。让她没想到的是，自己当初“下血本”精心装修和改造的房屋，连几年前的购买价都没有卖到，“那段时间，中介使出各种说法撮合交易，带来的客户也都很显得谨慎。最后，算是‘割肉’了”。她说，感觉如今要卖掉房屋，需要不断调整心理预期。“没办法，我是不敢‘先买后卖’。”

“以价换量”，是近期市场较为明显的一个特征。挂牌，观察市场情况，调整心理预期，进而下调挂牌价格……这几个月，不少卖家都有这样的心路历程。不论晓磊还是罗琳琳，因为位置、交通、商圈、教育等因素，最终买卖成交。但在有的区域，有的房子，卖方则有另外迥然不同的感受。

原本准备换房的夏云凤说，自己的房屋挂牌将近半年时间。在没有平台或中介人员努力加推的情况下，偶尔有人前来咨询，但至今仍未看到成交的端倪。而家在马驹桥区域的李萍则说，自己同样计划往中心城区置换房屋，但在挂牌几个月时间后，房屋价格屡屡被压，索性搁置卖房计划。“现在已经租出去了，准备观察一下再决定。”

中介

跑得更勤 成交需要耐心等

“在店里也是坐着，不如来小区逛逛，活动活动，看看有没有人询价。”清明假期最后一天下午，中介小沈和同事索性拿着一摞纸质推荐房源，来到小区广场坐着。“今天我带看了一个，他们也有带看的。”

对于3月份全市近15000套的二手房网签量，小沈表示确实感受到市场有一定的活力。“2月份因为过年，带看和成交都相对比较少，3月份只能说好一点。”小沈介绍，以该热门小区为例，去年同期2、3月份公司门店能够成交60多套房屋，今年两个月只有近一半。“不过4月份到现在，已经卖出6套了。”

小沈结合自己的从业经历和观察发现，如今的市场变化比较明显。一是总体上已经是一个买方市场，买方的预算控制比较严，大多在500万元以内；二是购买的人群以刚需为主，且工作性质相对稳定。同时，购房者的购房周期有所拉长，“更冷静理性，不急着做决定。”

连日来，记者走访西城区南礼士路地铁站、海淀区万寿路地铁站、东城区和平里附近多家经纪门店，也发现有类似变化。在南礼士路附近一老旧小区，记者恰巧碰到从朝阳区前来看房的吴先生，他表示自己当天已经看了五六套房屋了。

某地产中介人员钱平介绍，尽管目前整体市场的二手房价格有所回落，但不同区域的差距依旧有所体现。“有的成熟或热门区域，幅度没有那么大。一是资源优质，二是房源有限，每年出的房子总数就那些。”钱平说，如今购买二手房的人群主要是上班族刚需和置换改善人群。此前市场火爆时，同一套房可能有多个人同时或“前后脚”实地查看，“有时我们都不用线下谈价的，直接双方在线上签合同，现在是带看了以后不轻易表态出价……”

“价格确实是有下调，但现在成交量总体还是比较稳定。”海淀万寿路区域一经纪人员说，如今周边一些小区二手房价格几乎已经“差不多了”。他点击系统后台，推荐了一套相对热门、“性价比高”的房屋，显示4月份以来已有9次带看记录。

多位中介人员表示，当前购买二手房的人群主要是年轻刚需群体，以及为老人或小孩置换改善的人群。“目前的市场，着急变现可能不是一个好时机，但对于刚需，改善置换人群，是可以考虑的。”小沈建议，对于置换改善人群，一定不要先买后卖，“不要让自己陷入太被动。”

“去年以来连续释放的一系列政策有叠加效应。加上2月份是春节，所以3月的二手房网签量环比增长明显。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池说。她认为，目前北京二手房市场整体处于刚需和改善性需求为基础的缓慢回暖过程中。“也有人说现在信心略弱，那是因为大家都有‘追涨杀跌’的心态。随着后续政策的继续优化出台，以及成交量的稳定和增长，目前的市场心理以及预期，相信逐步会有改变。”

来源 北京日报客户端 | 记者 李松林 美编 宋溪