关于公共维修基金，你知道多少？

前不久，我所接到某开发商咨询，房管局要求其补缴除人防、消防、物业用房以外的配电间、风井、通信机房、热交换站、变电室、开闭所等部分专项维修资金，而开放商认为各业主已经缴纳过公共维修基金，不应该再补缴。那么开发商到底应不应该缴纳？按照法律规定应该怎么缴纳，缴纳的资金用来做什么？想必诸位也会疑惑，下面小编就带领大家了解下公共维修基金。

公共维修基金和专项维修资金有什么区别？

在已废止的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中，维修基金是指专项用于“住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造”的资金，根据现实施的《住宅专项维修资金管理办法》中的规定，具有该种用途的资金称呼为“住宅专项维修资金”，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，两称呼并无实质性差异，现实施的管理办法，一定程度上扩大了维修基金范围。

已经缴纳了物业费，为什么要缴纳住宅专项维修资金?

两者虽都用于住宅共用部分、共用设施，但物业费是用于“日常运行与维护”，住宅专项维修资金则用于住宅共用部位、共用设施设备“保修期满后的维修和更新、改造”。

什么是住宅公共部分、公共设施？

住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。开发商咨询的“配电间、风井、通信机房、热交换站、变电室、开闭所”则属于该部分。

住宅专项维修资金由谁缴纳？怎么缴纳？

根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅专项维修资金的缴纳主体为“业主”，首期维修资金一般由开发商进行代缴，购买人不缴纳住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付。

住宅专项维修资金是以“房屋建筑面积”为基础缴纳的，而非是根据住宅公共部分、公共设施面积缴纳；每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额。现实施的《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的数额为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。

住宅专项维修资金如何管理？怎么使用？

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门在商业银行开立住宅专项维修资金专户、进行代管；业主大会设立后，由业主大会在商业银行开立住宅专项维修资金专户，并通知直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，划转业主缴纳的住宅专项维修基金余额，移交有关账目。

住宅专项维修资金是是用于所有住宅公共部分、公共设施设备保修期满后的维修和更新、改造，并未区分某一部分专属。

住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，简单来说，一是，物业提出使用建议；二是，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；三是，物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案后，向建设（房地产）主管部门申请列支；四是，建设（房地产）主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知、将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：一是，物业服务企业提出使用方案；二是，业主大会依法通过使用方案；三是，物业服务企业组织实施使用方案；向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；四是，业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；五是，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知、将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

由上，缴纳住宅专项维修资金旨在给各位业主创造一个良好的居住环境，是为了日后公共部分、公共设施出现问题时能更及时得到维护，避免各业主相互推诿，住宅专项维修资金虽然是由房管部门代管，但所有权人仍属是所有业主，受益人也是业主，故缴纳的义务主体也是业主，而非开发商。