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孩子上学学区应当如何选择

2020-09-15    
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北京买房:孩子上学学区应当如何选择

 

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1:

您好!章哥,目前我们在北京有两套房,门头沟新购一套四居室,有贷款一百多万。目前居住在石景山的二居室,没有贷款,价值550多万。想卖掉这套,给孩子换学区房,如果卖的话,由于不是满五唯一,税费比较高,大概在四十万,所以直接影响到售卖价格,不划算。但我们有两个孩子,大宝四年级,小宝三岁了,想尽快给大宝换房办转学。

想请教一下您:是买西城区广外,广内,牛街还是海淀区永定玉泉片区房的?最近就了解了这些片区,二居室的在八百多万左右。如果买海淀的,离新房近还能自己住,接送上学。西城的就只能凑合着住了,请问您有何建议?要不要置换?怎么折腾合适?谢谢您!

回答1:

1、这三个学区还真不好选,尤其是西城多校划片之后就更不好说了。广外的小学一般,中学除了椿树馆能80%直升八中,其他的都是派位,实验派大椿天,北小派广牛。广牛的小学挺好,中学有个回民学校,也说不好。

永定路是海淀普通学区,一直就属于中等吧。如果让我选的还是选这里,感觉相对更加保险,没必要非去西城。

2、我一直有个建议,就是在学区差不多,不好选的时候,选离自己近的。因为孩子上学之后,学校教育是一方面,家庭的支持也相当重要。无论接送还是补习班,能路途上方便些是很大的优势。小学相对还好,不算压力太大。但到了初中之后,繁重的学习压力太大了。

反正我家孩子上初中之后,我们电动车就准备了两辆,就为了避免拥堵,早晚接送能抢出20分钟时间来。上补习班也是尽量用电动车,抢出时间来并不是让孩子多学什么,而是让他多睡会儿,要不身体都吃不消。总之,除了好的教育环境,能给孩子一个相对方便和舒适的生活环境也是非常重要的。对家长也是很大的帮助。

3、总之,我建议就选玉泉路的,与西城的两个学区很难分成高低,那就选更方便的。至于你们这资金方案,我看不出能有什么建议的地方。不满五唯一,如果是唯一的话的还相对能办,不满五无法解决。仅供参考。

提问2:

章哥您好。我们老两口名下有三套房,1套在丰台区风格与林苑128平(连排别墅叠下带地下室及车位) (大概能卖800万左右) 2、在五道口王庄路62平(大概500万左右) 3、在东城崇文门新景家园59平。这三套房都在出租,我们住在儿子名下的国瑞城商品房里。

儿子在西城区大拐棒胡同有套40平米的学区房,孙子今年2岁半,我们考虑将来孙子上学后,需要我们每天接送,考虑到接送太远了,有没有必要把丰台和五道口的房卖掉,到离学校较近的地方再买一套呢?还是将来在学校附近租套房子住。不知道怎样更好些?烦请章哥指导。谢谢!

回答2:

1、是否卖掉看看成本吧,觉得划算就换。

2、风格与林加五道口是1300万,如果是全款置换的话,税费能低些,控制在4%怎么也够了,那就是50万。但这只是一次的成本,孩子用完学位后这套房是否卖掉?一般都是要卖掉的,留着没用,租售比还不合适。那如果卖掉的话可又是至少50万。那就是总计100万的税费+中介费。

以1300万的房子计算,月租金一般在1.3万,100/1.3=77个月。这还没算装修费和时间精力成本,那也就是说,置换成本大概相当于七八年的房租。

3、我建议是最好别换,直接租房最省钱,也方便的多。学区房本来就没必要准备两套,有一套能确保学位就够了。有现在这两套房收租金,以租养租最合适。省下这100万给孩子上辅导班也好啊,何必白交给税务局和给中介发工资呢!

4、再一点,现在投资学区房是有一定的风险的,就像今年的430多校划片政策似的,一下让不少学区房业主手忙脚乱,急着甩卖房产,结果不少人受了损失。这种教育改革无法预测,也无法预防。总之既然有了学区房,就没必要再冒这风险了。

5、风格与林挺好的房子,当年2003年非典的时候开盘,5600多吧,反正挺贵。我记得还是当时北京台最红的主持人,刘元元给做的广告。好像是《第七日》,整整一期,就介绍风格与林多么的绿色与安全,能最大程度隔离病毒,确保业主安全。当年这个广告震惊地产界,连卖房子都能蹭疫情的热点。

至少在新发地附近,这里是档次最高的小区了,期颐百年的联排也不如风格与林。如果新发地搬迁,那这里的价值更会提升,所以最好留着。

6、五道口也是学区房,如果用不上的话倒应该换掉。但看来你们已经没有指标了,也犯不上为了这套房折腾,所以也留着吧。户型小总价低,就算有什么政策变动影响也不大。

7、总结:不建议置换,以租养租最划算。仅供参考。

提问3:

章哥您好!最近在二套中纠结,上班在西二旗,目前手里一套在劲松55平米小两居,对口学校陈经纶劲松分校。因为上班太远了,现在在看海淀,预算500-600万改善,80m以上。最近看上了北坞嘉园北里,主要看上环境,对口首师大玉泉分校。俩孩子老大马上要上幼儿园。请问章哥放弃劲松去四季青有什么值得注意的弊端么

回答3:

1、劲松分校不是和陈经纶帝景合并了吗?听说是前两年分班,2022年彻底合并教学。帝景在朝阳连续好几年的中考第一,这成绩放到海淀也不弱。

这消息我是听别人说的,如果是真的,那换到北坞嘉园的意义就不太大了。都是九年一贯制,帝景的水平应该至少和首师大玉泉差不多。

2、当然,从帝景毕业之后,高中必须进入朝阳的重点校,那才能确保高考成绩。而朝阳的重点录取率是30%左右,海淀一直是45%。从这点来看,海淀更占优,上好学校的最终目的就是为了好高中和高考。

朝阳的好高中少,竞争比海淀还要激烈。这点朝丰石都差不多,好高中就那么几个,想进去就得玩命拼。所以还是去海淀更好,有利于将来的高中和高考。

3、成本问题,如果是将来在海淀常住,那无所谓。但如果是用完了学位就卖掉,要考虑成本是否划算。以500万来算,算你们买房时是首套资格,税费+中介费在4%,那就是20万。但如果将来卖掉再置换的话,二套资格要6%,30万。总计就是10%的费用,很高的,要考虑清楚。

4、我对学校不太懂,也不能判断劲松分校和玉泉学校的高低,以上的仅供参考。

提问4:

章哥你好,我们两口子都是新北京人,毕业留京工作。目前年收入40万左右。现有平乐园一套两居,公积金贷款,目前还有50万未还。预计两年内还完。孩子一岁。手里现金100万,现在考虑有没有必要在本小区再买一套一居室(隔壁邻居一居空置多年,想买入,但要看缘分。)这样老人跟我们住的近,便于照看孩子。

或者直接置换一套学区。学区的话哪里合适?请问我们这种情况适合置换到哪里的学区?平乐园这边听说陈经纶收了几所学校,帝景和劲松校区合并,不知道有无必要留在这里。目前考虑以孩子上学为主,希望能得到中等以上的教育资源。很喜欢你的解读,每篇必读!感谢您的解答!

回答4:

1、学区的事情说不好。帝景确实是和劲松合并了,说是前两年分班上课,之后会完全合并教学。但这会影响到平乐园吗?这里应该是北工大英才的校区吧,或者是南磨房中心。这会怎么安排我不敢说,离孩子上学还有5年,实在没法预测。

2、我建议是先买这一居室,如果能直接联系到业主,那连中介费都能剩下不少,直接找个小店帮着过户贷款就行,最多1%就能搞定。但如果100万的话,准备怎么贷款?平乐园的一居怎么也得200多万,那就只能采用抵押贷了,商贷的额度肯定不够。

抵押贷的话就要考虑一下成本,全算下来应该在贷款额的5%左右,再加1万多的公司壳钱。相当于剩下的税费中介费又划到贷款成本上了,所以建议算算账。

3、如果孩子1岁,那如果是在朝阳的话,现在考虑学区房有点儿早。这里的学位没有东西海那么紧张,提前一年内就够了。就连最红的人朝都没听说有落户年限的要求,所以准备早了也没什么用。

而且,朝阳近几年的教育质量提升很快,过去丰台还能说和朝阳差不多,现在已经差距比较大了。那在这种情况下,不如再观察几年,选择学校会更准,风险也小。

就像帝景和劲松合并这种事儿,事先根本无法预料。但合并之后,劲松的水平肯定提升,那如果准备早了,反倒有可能错过这种机会。平乐园也一样,如果将来被哪所名校合并,或者是深度联盟什么的,哪怕是挂名也会有帮助。所以还是等几年再准备学区房吧,不用太着急。

4、总之,建议是先买一套小房,朝阳学区房的事情过几年都不晚。除非是换到东西海的名校,提前三年才保险。仅供参考。

提问5:

章哥你好,孩子在府右街附近上学,现在住西红门,想往城里方向买房孩子上学近点!不考虑学区,自住,首付150万,月供1万,小两居即可,请问在哪里买房比较合适,有什么好的推荐吗?

回答5:

1、府右街,那沿着四号线只要进入丰台界内就没什么学区概念了。

2、150万首付,月供1万。什么购房资格啊?1万能贷到170万左右,但只有首套有这个资格。二套最多只能贷到60%,就算用足了也只能贷到100万。

3、就算是首套资格吧,减去税费,最多能买到300万的房。小两居,那就是60-70㎡,4万多一平。这个价格也就是大兴合适,丰台也有,但都是老房,居住体验一般。这种老房不好说什么小区,估计是4号线附近,也就角门一带多些。但这里也得等出房,房源集中的估计没有。

4、如果是二套资格,即便是用抵押贷,也和首套资格是差不多的,仍然是300万左右。这个总价在市区买两居的难度比较大。没什么推荐的。

提问6:

章哥,您好!京户,家庭年收入20多万,目前在潘家园有一居室,公积金贷款买的,目前未还清,应该还有100万贷款未还,链家预估能卖到270-280万,家庭唯一住房,孩子在这边上三年级。

目前想换房,再换房就属于二套标准,只能商贷了,想换个2居室,最好能平级置换,手里目前没多少资金,北京那块的学区和居住环境、投资价值比潘家园这边好点?老公对长阳的房子比较有意愿,本人觉得那边离市区比较远?章哥帮忙指点一下

回答6:

1、预估买到280万,还有100万公积金未还,那就是净值180万。年入20多万,月入2万。以一半收入为月供就到头了,能支撑170万的贷款。那减去二套资格的税费,能买到300万出头的房子。

2、这样看来置换的意义不太大。房子的价值没增加多少,反而损失了公积金的低利率,而且在前几年多还的利息也损失了,不太划算。

3、长阳的学区不错,但是否比潘家园强也说不好,毕竟不是一个行政区,不好比较。我不是搞教育的,做不出评判。只能说从房产投资角度讲,长阳的周边环境、社区、居住体验,都要超过潘家园一带。毕竟这里的房龄都新,比老房都强的多。潘家园一带房龄较新的也就是弘善了,但环境也一般。

4、长阳如果和市区比当然是比较远了,西南五环外。地铁是比较方便的,公路交通一般。或者说长阳哪儿都挺好,就是交通差点儿,据说早高峰时能从五环一直堵到四环。如果不堵车的话,这里对于城南也不算太远,几脚油的事儿。

从投资讲,潘家园早就是成熟板块,优势是房价稳定,未来也走不出独立行情,就是跟随北京大盘涨跌。而长阳还是新区,有大片待建设的土地,也就有想象空间。虽然不可能像前几年那样大涨了,但跑赢大盘的可能性还是有的,而且也没什么风险,毕竟已经基本成熟。

总之,学区的高低我无法判断,没有建议。从自住和投资角度,长阳的房子挺好。但你们这种置换的意义不太大,花了不少成本,却没多出什么资产。二套资格也能用公积金,只不过是60万。但还是建议考虑一下,300多万的话,仅税费和中介费就要在20万左右,是否划算?而且从市区搬到五环外是否会习惯,也得考虑考虑。仅供参考。

提问7:

请教您:我们夫妻目前名下两套地铁房,一套朝阳甜水园东街二居室,市价450万左右,余70万公积金贷款。一套将台地铁口,市价350万左右无贷款,年底满五(因为是老旧小,估计也涉及不到拆迁,颐提港马路对面,去年说去测量过但是因为小区老人多,好像没谈妥,中介说最近拆迁的可能基本很小)。手里现金200万,目前户口在甜水园,将台的在出租,老人的房子在西坝河北里(不动,但是能考虑上学)孩子2岁半。年底前换房能有个6万多的房产抵税。

想问您:1、如果卖掉一套用于置换房子,怎么操作合适,想换个750左右的,成熟社区。最好是在甜水园或者西坝河附近的,您给个推荐。2、有没有必要为孩子准备学区房,比如朝阳还是海淀或者哪里,最好能上学和住一起解决的?3、如果就在朝阳读书,那么是户口迁到老人家(比我们的学校好),还是努努力换到芍药居??4.或者您认为保持现状。学校其实我们也没有什么想法,因为现在好多人说买了房子也不一定能进理想的学区,所以就会有点纠结。我本人自己有公司,但是目前大环境不是很稳定,所以家庭收入上就不好保证,如果今年走顺了,之后也可能就直接让孩子上私立,如果不顺利,家庭年收入50万吧。

回答7:

1、如果卖房,建议卖将台路的,拆迁的可能性极小。拆迁早就是成熟的运作模式了,也用不着提前测量,各种数据在房管部门都有,实在不行还有卫星遥感呢。更不会跟什么人提前谈,动辄几十亿的方案,不可能有什么临时性的变动。

这种老小区在北京太多了,本来就谁也拆不起,今年住建部要求的主要工作又转为了老旧小区改造,尽量减少拆迁。那以后市区的拆迁就会更少了,赔本的买卖没人爱干。

2、是否有必要准备学区房,这只能由家长自己决定,别人的建议意义不大。孩子2岁半,如果在朝阳的话稍微早了点。海淀的差不多了,虽然有多校划片的政策,但4年之后,1911之前这批孩子应该大多数已经入学。那提前落户的保险性大,毕竟海淀优质校的学位太紧张。

3、人朝学校。芍药居一带说不好,和高原街的传闻都太多,我也分不清真假。芍药居北里应该是能确保学位的。现在人朝小学部据说已经十个班以上了,但是也没听说有落户年限的要求,所以学位应该还不是特别紧张。那如果是买了北里的房子,到孩子上学时应该能确保入学。

4、是否买学区房我没有建议,只能帮着算算账而已。以200万现金,年入50的话,如果卖掉将台路的房350万,那至少能在芍药居北里买到两居室,小三居也有可能,贷款用普通商贷就行,187万月供1.1万。如果用抵押贷的话能贷款更多,在300万以上,能买到三居室的房子。贷款期20年,月供2万。

另外提醒下置换成本,税费+手续费约6%,700万总价的话就是40万。这笔钱只包括税费和中介费,所以也要考虑下是否值得。因为在孩子用完学区后这套房估计还会卖掉,那就至少又是40万。

所以,如果不考虑学区房,那可以买一套能长期自住的。将来不用再次置换,那就至少省去了40万的成本。

5、总结:是否买学区房我不便建议,这只能由家长决定。如果卖房置换建议卖将台路的,拆迁的可能性极小。仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!

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