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想买二手房,发现税率太高不划算?这3点一定要注意了

2020-08-21    
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爸妈家要置换房屋,我前段时间一直在看二手房,上周终于定下来了。复盘这次买房的经过,还是有许多地方值得改进的,如果多做一点准备,或许能做出更好的选择。
这次买房,我从预算、心态、准备这3个方面做出经验总结,供你参考。

一、预算有限也能买

想买二手房,发现税率太高不划算?这3点一定要注意了

 

现在的房价高到很多人都买不起房子,所以在此之前,我从来没有看过房子。但是一圈走下来,我发现预算有限其实也有选择的余地。
由于在父母的名下买房,也不能贷款,所以我们预算很有限,就直接考虑二手房。我爸本来想买无证的还建房,与同地段内的电梯房相比,还建房价格低了将近50万,但是我劝说我爸打消了这个念头。
主要是因为无证房市场流通受限,万一父母生重病,这套房子就无法及时变现,起不到保障的作用,当然卖房是万不得已时的退路。

如果不考虑流通性,或者后期自己有办法找到买家,选个地段好的、能直接入住的,还建房也是不错的选择。

二、做足准备功课

在看房前我也做了准备,但是现在回想起来,还是不太充分。


我明确了父母和自己的需求,了解中介的作用和收费,以及怎样选择中介。我想说税费这块交给中介,自己就不用太操心了,但是看了一圈房下来,我发现中介其实无法完全get到我的需求,还是自己更清楚自己想要什么样的。


准备阶段要做些什么呢?我总结了3点,供大家参考。


1.房屋交易税费高昂,选房时要结合税费进行选择,所以准备阶段要了解税费组成。


房屋信息上写的“满五唯二”“满五唯一”,每个字背后都是钱。有的房子这些条件没有达到,价格就会相对低一些,所以选房不能只看总价。


税费中主要有3个税是大头,需要特别关注,即契税、增值税和个人所得税。


契税和面积、买方家庭的房屋数量有关,收取交易价格的1%~3%。增值税和个人所得税,与房子产证的年限有关。本来个人所得税应该是房主交的,但是在实际买卖过程中,都转嫁到卖方了。


以91平,家庭的二套房,市场价160万的房子举例,契税要收总价的2%,即3.2万。如果房产证不满两年,要多交房价的5%的的增值税,即8万。如果不满五年,要多交一 个个人所得税,即房屋在房管局两次备案金额差额的20%。如果房子不是卖方唯一住房,买方还要多交1%,即1万多的个人所得税。


除此之外,还有2%~3%的中介费,就是3.2万。这其中的每一项税费,都直接牵动着买房者的神经。


2.列出自己的需求,并按照重要性进行排序

没有完美的房子,而且又预算有限,所以必要时只能舍弃排序靠后的选项。一般来说,大家会考虑这些选项:地段、楼层、朝向、小区环境、装修、是否有电梯等。
我父母年纪大了,所以首要考虑就是电梯和地段,位置距离现居住地约1~2公里范围。另外,我也不想再去折腾装修,所以电梯、地段、装修是3个首要考虑的标准。老人考虑到物业费,能接受环境稍微差一点的小区。

楼层和朝向也非常重要,它决定了居住的舒适度。低楼层或者顶楼的价格会相对便宜一些,有些人也能够接受,所以这个以具体看房的情况为准。
还有一些比较个人化的需求,比如我的睡眠很浅,就会考虑房屋的“动静区”分隔。动区指的是厨房和卫生间,这是生活中最大的噪音源,静区则是卧室,两者之间如果有客厅做间隔会更好。


不同地域的人需求也有差别,比如北方城市,有的人会考虑房屋有几个“冷山”面。冷山指的是房屋的墙面是户外,冷山面越多,供暖消耗越大,而且房屋不容易热起来。那么冬天看房就比较好,正好可以考察供暖。


3.打印表格,看房后记录优缺点


我在网上选好房子,会联系中介带看。不过除了自己选的,中介还会在一个小区带看2~3套。多个小区看下来,就容易记混,一些细节变得模糊,边看房边做记录就很重要。


用笔记本或者表格记录下比较中意的房子的具体数据,如面积、总价、税费、周边配套设施、楼层、朝向、房屋利用率等。回到家后再逐一分析优缺点,进行比较、讨论。考虑得差不多了,再联系中介约房东谈。

三、稳住心态,不疾不徐

我们一开始看了几套房子,有一套最有意向,但是觉得价格稍微高了点。我觉得房源应该挺多的,想多看看就没有定下来。我只有周末有时间看房,结果过了2周,那套房子就卖出去了。


我查了目标区域内所有房源,才意识到虽然房源挺多,而符合我们需求的房子其实并不多。实际上,一圈看下来,我也意识到没有十全十美的房子。


但是,这个时候一定不能急,心态要稳住,避免被中介牵着走。查看房源信息,你会发现有的房子挂牌一年多,都没有卖出去,而且2020年每个月还有新挂牌的房子。


我们要做的就是持续看房比较,一旦看准就及时出手,不拖延。


买房是一件人生中的大事,当然是越审慎越好。前期多方面收集信息,给自己充足的时间准备,后面会节省许多金钱和时间上的成本,也能省去不少麻烦。


作为自住房,一套房子将会伴随我们很多年。往后余生,便在此落地生根,想到这里,便觉得一切辛苦都值得。


文章来源:随手记社区 羽语理财

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