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继续上涨可能性不大!楼市走向如何?这些信号越早知道越好…

2020-07-28    
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“秒光宅”“排队买房”“扎堆摇号”,楼市陷入火爆状态。

深圳出台最严限购,离婚追溯期增至3年,南京半夜发布限购政策,加强楼市管控。

下半年楼市走向如何?房价暴涨不利于市场发展,房价暴跌就一定好吗?面对政策调控,房地产企业如何抉择?

希望通过本文,你能够有更深入的了解和思考。

作者:毛振华 中国人民大学经济研究所所长 中诚信集团董事长

编辑:三三

来源:正和岛

01、房地产是经济增长支柱性产业

2018年以来,中国经济面临外部大国博弈与内部控风险的双重挑战,经济运行稳中有变,宏观调控政策做出了再调整,这一调整对中国房地产行业也产生了深刻影响。

房地产是中国的支柱产业,对中国经济增长做出了巨大贡献。统计显示,2003年-2015年,房地产投资对中国经济增长贡献率为12.35%,拉动经济增长1.18个百分点;考虑到相关产业链后,房地产对经济增长的总贡献达到30.07%,平均拉动经济增长2.83个百分点。

再看房地产行业对税收的贡献,房地产行业直接征收的房地产税、城镇土地使用税、土地增值税和契约税等由1999年的不足200亿元增加至2017年的1.6亿元,增幅近80倍。

另外,2010-2016年,房地产行业贡献税收收入占总税收的比重从9.36%提升到14.1%,土地出让收入占地方财政收入的比重一度达到72.39%,此后虽然有所下滑,但2017年仍维持在42.96%的高位。

房地产升值还增加了居民的财富和获得感,现在房产在城镇居民家庭财产中占比达到了80%左右。

房地产对中国经济的贡献,说它是支柱产业毫不为过。

02、房地产行业暴跌暴涨,都是要警惕的问题

房地产行业与金融行业一样,永远在看风险,永远是市场风险的关注点。怎么看待当前中国房地产行业的风险?

现在房地产调控面临双向控制的难题,也就是说既要抑制泡沫又要防止过快下跌。防止房价上涨不容易,但如果房价下降过快,同样会引起严重问题。

随着中国人口老龄化和城镇化水平的提高,房地产市场逐步由增量市场转向存量市场,由高速增长转向深度调整。政策调控下,中国房地产整体泡沫有所收敛,但结构性泡沫依然存在。50个大中城市和一线城市居民的房价收入比居高不下,与世界主要城市居民的房价收入比相比较,即便考虑到中国居民的消费和财富观偏好,中国的房价收入比还是太高了。

房地产开发离不开融资,出于调控房价的需要,国家总体上收紧了房地产企业的融资渠道,房地产企业发行债券、获取信贷和非标融资都受到了政策限制。所以,中国房地产行业面临很严峻的形势,企业的融资难度加大,资金面比较紧张。

在行业调整期和债务风险爆发高峰期,房地产企业的内部治理风险开始加速暴露。根据我们对国内一家房地产公司的跟踪分析,这家公司20多年来一直在布局重资产,这期间国内资产大概升值十几倍,但这家公司最近做了一次清盘,负债数千亿元。

另外,在行业调整期,房地产行业内不同企业呈现分化态势,实力较强的大型房企通过并购、战略合作等方式做大资产规模、增强自身竞争力,小型房企则发展受限。

中小房企与低信用等级的房地产公司,现在增速下降、融资困难,遭遇了财务危机,甚至可能被挤出市场,如果不对中小房企和民营房企面临的困难采取相应的措施,它们可能会遭受重创。

03、关于房地产行业发展,我的4点建议

那么未来房地产企业该如何发展呢?我有以下几点建议:

1、控制企业负债,优化债务结构

企业成长的规模、速度与它的负债紧密相关,几乎所有(大概95%)都死在负债之路上,过度负债是企业死亡最主要的原因。

一个企业不借债,是不是就不死呢?企业发展得很慢,没有规模经济优势,可能会死得慢一点,但过度负债可以让企业瞬间灭亡。

现在很多房地产企业的负债率已超过80%甚至90%,房地产企业要适当缩减举债规模,避免过度举债;同时,要优化债务结构,避免债务到期过于集中和债务短期化,企业要保存必要的现金。

2、去库存,提高资金周转率

企业可以通过去库存、工作前置加快资金的周转,同时加强成本管理、降低开发成本,还可以通过资产证券化来盘活存量资产等等,通过多种手段加快资金周转、防范流动性风险。

3、发展直接融资,提高股本融资比例

提高股本率是企业的生存之本,我认为监管部门应该把企业再融资的决策权真正下放给企业和市场,直到上市公司配股配不出去,这才是合理的边界,股票市场才达到了均衡。

4、完善内部治理结构

近两年,债券市场不乏因为公司治理结构不完善、大股东和企业管理层被爆出负面信息而导致企业违约的案例。

对于房地产企业而言,完善内部治理结构非常重要,企业要强化内部监督机制、完善激励及约束机制、防范实际控制人风险、优化内部权利配置。

04、结语

当前是一个特殊时期,中国经济增长处于探底阶段。在“房住不炒”的总基调下,房价继续大幅上涨的可能不大,房地产价格经过一段时间的高位横盘后,已经露出下行的趋势。

我们一直认为,房地产是优质资产,中产阶级基本上把富余的钱都投资在房地产上了,房价下跌不仅会给中国家庭也会给金融市场带来不小的压力。

因此,我们既要抑制房地产泡沫,也要防止房价暴涨暴跌。

本文摘编自中国人民大学经济研究所所长、中诚信集团董事长毛振华所著《双底线思维》一书,中国人民大学出版社出版。

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