我国是一个住宅多元化的国家，根据住宅基本性质划分，常见的有一般商品房住宅、公寓（住宅公寓和商业公寓），还有小产权房等形式。虽然说都是房子，都可以住人，但由于房子属性不同，每种房子住起来的舒适度也不相同，市场的喜好程度也大相径庭。

商品房住宅是最常见、最广泛、最通用的房屋类型，国家对商品房住宅的建筑设计有着严格的规范，例如小区的容积率标准、绿化标准、层高与光照标准等都有一定的规定。只有房子符合了这些基本要求，住起来才显得舒服，所以，当我们住在这样舒适的房子中，首先感谢的不是开发商的“良心”馈赠，而是国家对最广泛住房的舒适度关照。

除了普通商品房住宅外，公寓也很常见。根据土地出让性质的不同划分，土地使用年限为70年的是住宅用地，使用年限40年的是商业用地，所谓的商业用地是指在这片土地上规划建造的是商场、写字楼等商业场所，也有在商业用地建造住宅的，这就称之为“商业公寓”。

公寓分为两种：住宅公寓和商业公寓，前者产权是70年，后者产权是40年。住宅公寓建造在住宅用地之上，之所以称之为公寓，是因为通风采光都到了很大的限制，根据我国《民用建筑设计通则》规定，“住宅每户至少有一个居室、宿舍应每层至少超过半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于1小时”。还有对间距的要求“住宅间距，应该满足日照采光为基础，综合考虑采光、通风、消防、管线埋设等要求标准确定。”住宅公寓虽然产权是70年，但是往往采光不足（达不到国家的标准），所以不能被称之为住宅，只能冠名以公寓。

商业公寓理解起来很简单，就是建造在商业用地上的房子，产权只有40年（也存在50年的情况）。商业公寓在建筑上并没有严格的采光条件要求，所以房子可能出现终年不见太阳的情况，住起来很不舒服，除此之外，商业用地一般出让于人流量较大的黄金地段，这样的位置寸土寸金，开发商为了最大限度地追求利润，肯定会把容积率提高的越高越好，只要能顺利通过规划审批，公寓楼房肯定是建造的越高越好，所以我们经常会见到公寓的居住密集程度要比住宅高得多，多达几倍。

有人说，过去想买房，但是没钱买，等到有钱买房的时候，房地产调控出现了，各种限购条件之下，自己失去了买商品房的资格；又或者因为房价上涨，导致自己手上的钱不够买商品房了。在此背景之下，公寓立即蹦了出来，开发商和房产中介大肆宣传公寓的好处，例如不限购、房价低、升值快等。不过，行家劝诫：钱不够也别买“公寓”房，终究逃不开这4大“硬伤”！

第一、居住体验差。

居住体验差是公寓的第一大弊端，房子是用来住人的，居住属性才是房子的根本属性，国家之所以对商品房住宅的建筑标准有明确的规范，就在于保障居民住宅的舒适度。公寓并不遵循这些建筑规则（至少在采光问题上可以不按照这个标准执行），所以公寓首先的问题就是采光不足。

开发商为了最大化利用土地，建造的公寓经常楼挨着楼、户连着户、门对着门。不管是70年的住宅公寓，还是40年商业公寓，每层楼可能多达10-20户人家，早晚高峰期，电梯都要排队，朝北方的住户不能采光，所以公寓房居住舒适度很差。

第二、不能落户。

无法落户是商住公寓的最大缺陷，住宅公寓建立在商品房土地之上，是可以落户的。我们知道，户口是城市归属的象征，只有在一座城市有了户口，才能享受城市发展带来的资源，最典型的就是教育资源，在落户方式上，买房落户是最为常见（普遍适用）的手段。如果你图便宜买了商业公寓，最后发现无法落户，就得不偿失，最后孩子很可能无法上学。

第三、生活成本高。

商业公寓使用的是商业水电，商品房住宅使用的是民用水电，二者在成本单价上有着明显的区别，前者可能是后者的2倍左右（70年产权公寓是民用水电），例如民用电费是0.5元/度，那么商业用电可能是超过1元/度，水费亦是如此。商业公寓的居住成本要高得多，一年下来多交好几千元。除此之外，不少商业公寓经常还不给通燃气，做饭都是问题。

第四、市场喜好程度低、升值慢。

正是由于以上三大缺陷，所以公寓不被喜欢，老百姓的眼光是雪亮的，住起来不舒服、甚至无法落户、无法上学、居住成本还很高的房子，谁会去选择呢？所以在二手房市场，公寓（不管是商业公寓还是住宅公寓）都不被喜欢，故而出售转让难度大，由此导致房子升值慢。

公寓在买卖交易的过程中，税费很高，例如住宅缴纳1％－3％的契税等费用，而公寓契税3%一概不减，还有其他费用也不能免除。公寓不管是首套房还是二套房，贷款利率要高得多、并且只能使用商业贷款、不能使用公积金贷款，首付款比例一般至少50%以上。

看似“便宜”的公寓，仔细琢磨之下，竟然还有这么多的门道，看完以上公寓所有的优缺点，你还打算购买公寓吗？楼市指闻特别提醒，在商品房出售难时，往往开发商叫的最欢的就是公寓房，殊不知背后猫腻还真不少，买房擦亮眼，不要贪图便宜买到后悔的房子！