二手房交易切记维修基金过户！摆脱纠纷不烦恼

导语：二手房交易中，有一个非常重要的细节很容易被购房者忽略，它就是房屋维修基金。房屋维修基金，包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金，主要用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目。

一些业主住的房子几经倒手，最初的维修资金缴存人已经不见踪影。这时候房屋一旦出现问题，因为无法使用维修资金，常常会出现不必要的麻烦。

维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。因此，购买二手房应在办理过户手续时，也将该房屋原产权人名下的房屋维修金过户到自己名下，否则会影响房屋维修金的正常使用。

过户办法：维修资金过户可以在办理完权属转移登记后，携带房屋所有权证，出让人、受让人身份证，按物业属地到各区住宅专项维修资金管理窗口申请。

二手房交易中卖方能否向买方索取？

根据2008年实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定：“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。”因此在二手房交易过程中，卖方无法要求业主委员会退还。

在法律层面并无关于在二手房交易过程中房屋维修基金由谁承担的明确规定，所以在签订房屋买卖合同时，买卖双方可以在补充协议中明确表述。还有一点需要注意，如果房屋维修基金缴存人与产权人不一致，可能会导致在维修资金使用过程中出现不必要的麻烦，因此在房屋买卖交易时，买卖双方应约定好办理房屋维修基金过户（更名）。

由于维修基金主要用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造，因此无论卖方和买方都无法进行提取，在实际交易过程中卖方一般没有问买方单独索取补偿的。如果卖方希望买家承担公共维修基金，最好的方法是把希望买方承担的部分报在房屋总价当中。

如何处理未缴纳过房屋维修基金的房屋？

1、在1998年前建成并当年交过契税的商品房，如果未缴纳过房屋维修基金费用，那么再次交易时买方也需按房屋成交价的2%补交这笔款项。

2、已购公房的房屋性质较为特殊，因此一般房屋维修基金也未曾缴纳过。根据国家规定已购公房交易时，购房者需按房屋成交价的2%补交这笔款项，交易方是合法生效的。

为了避免日后买卖双方的纠纷，在二手房交易过程中买卖双方要根据房屋性质和缴纳房屋维修基金的情况进行统一协商沟通。

注意事项：

1、如果双方没有对房屋维修基金进行约定，买方会以为维修基金是免费赠送的。房屋维修基金和购房款其实是两个法律概念，购房款中并不必然包括维修基金。因此购房者在签订买卖合同时，一定要记得约定维修基金相关内容。

2、有的卖方会在合同中表明赠送房屋维修基金，但没有明确赠与金额。如果遇到维修基金未缴纳或未全部缴纳的二手房，买卖双方就会产生分歧。买方以为维修基金是全额赠予，卖方则会理解为仅赠帐户中现存的维修基金，涉及利益问题，双方都只会从自身利益出发。因此一定要明确维修基金赠与的金额。

由于国家并无关于房屋维修基金由谁承担的明确规定，完全由双方协商确定，所以在签订房屋买卖合同时，买卖双方应白纸黑字约定清楚。是否赠与?该由谁交?该交多少?都要明确写在合同中。