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房价高工资低,青岛的城市之痛?三城对标,看究竟谁是王者

2020-06-16    
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从许多网络媒体上看到,对国内城市的住宅价格诟病者众多。较为普遍地认为东部沿海城市“房价高、工资低”。尤其是青岛,更是吐槽者众,分析人士称这是青岛“引得进人才、留不住人才”的重要病因,会因此使城市失去活力,间接导致经济增速减缓,坊间议论种种。

前期文章中提到,发展中国家的房价收入比高一些是全球现象,也是正常经济规律,而并非中国特产。那么,在全国的各大中城市中,青岛究竟处于一个什么层次?“房价高收入低”是青岛的特殊现象吗?

今天,我们从中商产业研究院发布的“2019年中国最具幸福感城市排行榜”中,拟选取杭州、苏州、青岛、大连四个城市进行系列指标的分析对比,让数字说话。

房价高工资低,青岛的城市之痛?三城对标,看究竟谁是王者

杭州 苏州 青岛

以上四城,同列幸福榜单且均位于我国东部沿海省份,但从经济角度比较四城,由于大连在近些年的城市竞争中慢进成退,城市地位退步明显,与杭、苏、青三市已经不在一个层级,故最终剔除大连,选择杭州、苏州与青岛对标。该三城之间最可比,也最有价值。

与强者为朋则趋强,与弱者为伍则渐衰。


三城住宅价格对比

01 2020年3月房价对比

我们从纬房指数研究小组4月23日发布的3月重要城市大数据房价中位数中看到,3月份杭州住宅价格中位数为每平米28032元,苏州房价中位数为21895元,青岛房价最低,为每平17917元。

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数据来源:纬房指数研究小组

与杭州、苏州相比,青岛房价中位数分别低10115元和3978元;杭州为青岛的156.45%,苏州为青岛的122.20%。

结论:三城住宅价格对比,青岛房价最低。


02 4月份新建住宅销售价格指数变动对比

据国家统计局5月18日发布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,4月份,杭州环比增长0.9%,同比增长5.2%,较2015年末涨幅为51%;苏州缺失,参考扬州数据,环比增长0.5%,同比增长9.5%,较2015年末涨幅为53.1%;青岛环比增长0.5%,同比增长2.4%,较2015年末涨幅为39.1%。

三城房价指数环比、同比均为正增长,其中参考扬州指数的苏州同比涨幅最大,杭州其次,青岛涨幅则最低。

 

青岛

结论:比较三城近五年的涨幅,苏杭较为接近,均在50%以上,而青岛只有39.1%,涨幅最小


三城宏观经济情况

城市经济状况决定了楼市房产的价值中枢,其他诸如供求关系等则是在价值基础上的影响因素。

楼市行情如何,离不开城市经济的基础支撑。失去经济基础的房价,无异无根之萍、无源之水。因此,我们研判比较住宅价格,必须首先对比城市GDP量值和增速两项指标。

从GDP总量与人均看。根据2020年公布的大中城市2019年GDP统计数字,我们制作了下表,以供比较:

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三城GDP

从上表我们可以看到,苏州以接近2万亿的GDP总量居三城之首,杭州超过1.5万亿位列其次,青岛最低,GDP总量为11741亿元。

人均GDP数据上,2019年末杭州、苏州、青岛常住人口分别为1036万、1074.99万和949.98万人。则,杭、苏、青三城人均GDP分别为14.84万、17.89万和12.36万。

按照2019年12月31日银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元 = 6.981人民币折算,三城人均GDP分别为2.125万美元、2.562万美元和1.770万美元,杭州与苏州已达到人均2万美元的发达国家经济水平,青岛人均GDP尚有1.6万元人民币差距。

从倍数比较,杭州人均GDP为青岛的120.06%,苏州为青岛的144.74%。

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杭州

②从GDP增速看,青岛增长率为7.23%,以0.22%的微弱差距排在杭州之后,苏州则与两城有着明显的距离,尚不足3.5%。

结论:总量及人均青岛明显弱于苏州,两项指标各有胜负;增速角度看青岛则明显强于苏州;与杭州相比,两项指标均在杭州之下,但差距不大。


三城人口增量及收入情况

一个地方的房价以城市经济为基础,反映了城市住宅的价值。但价格作为价值的表现形式,通常在价值为中心的情况下,还要受到供需变化及受众购买力等因素的影响。

人口存量与增量影响的需求与居民收入影响的购买力,是我们必须高度重视的两大关键要素。

PART1:我们首先看第一个问题,人口存量

上面提到杭、苏、青三城的2019年末人口总量,苏州以1074.99万最高,其次杭州为1036万,而青岛仅有949.98万人,分别比苏州、杭州少125.01万人、86.02万人。

结论:青岛人口总量指标,完败杭、苏两城。


PART2:再看第二个问题,人口增量

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2019年三城人口增量

2019年,杭州55.4万人口增量遥遥领先于其他两个城市,青岛增加10.5万人,苏州仅仅新增人口2.82万;再看2018年,杭州新增人口33.8万,青岛10.43万,苏州仍是末位,仅增加人口3.97万。

从这一点上看,杭州两年新增人口89.2万人,较大程度上影响了杭州住宅市场的供需关系,成为杭州市住宅去化周期最短的主要原因;而苏州人口增量则明显弱于青岛,更不用谈与杭州的对比了,说明苏州的人口吸引力明显弱于杭州和青岛;青岛在三城之中均属于第二的位置。

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苏州

但即使如此,苏州房价仍远远高于青岛,原因何在?

我们看2019年全国100城商品住宅存销比情况,下图:

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2019年全国100城商品住宅存销比情况

乐居研究院今年3月份公布的100个城市新建商品住宅存销比一、二、三四线分别为14.6、11.7和13.4个月。可见青岛、苏州与杭州均在平均值以下,但青岛去化周期为10个月,大大高于苏州的6个月和杭州的2.2个月。

这一点,与三城房价呈正相关态势。

可见,相对杭、苏两城,青岛的住宅供应量是明显比较大的。从土地供应上我们也能明显的看到这一点。

2019年青岛招拍挂商住地块426宗,总成交土地面积1428万㎡;

中国指数研究院发布的2020年1-4月全国土地成交城市排行TOP10显示,今年前四个月青岛的规划建筑面积位居全国第二,规划建筑面积为1248万平方米,同比上涨48%。

住宅供应量大,是青岛自2018年第三季度以来房价跌幅较大的原因。

结论:我们认为青岛的房价低于两城,主要原因是由于住宅供应量大造成,一旦减少住宅用地供应,青岛房价有可能实现价值回归。


PART3: 三城居民收入情况对比

中高端人才平均月薪

我们从猎聘发布的城市中高端人才平均月薪排行榜(下图)看到,杭州月薪高达17503元居先,苏州其次,为15209元;青岛最低,为14531元。青岛与杭州、苏州相比分别低2972元和678元,与杭州差距较大,但与苏州比较并不明显。

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数据来源:猎聘

城市平均薪酬

从薪酬网上,我们调取了青岛、苏州和杭州的2020年平均薪酬。三城对比,杭州仍为最高,达7771元;苏州第二,为6611元,青岛最低,为5572元。

平均薪酬上,青岛较杭州低接近2200元,较苏州低1039元。

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数据来源:薪酬网

可见,青岛平均薪酬与杭、苏两城差距明显高于中高端人才,并由此我们可以判断,青岛的人才结构尚需进一步优化,大力引进高端人才,提高平均薪酬水平。这有赖于产业结构的调整。

房价收入比,我们同样分为以上两个层级分析。

A:先看中高端人才房价工资比(此处注意,1.房价工资比非房价收入比,2.房价与其他统计数字差异系统计口径不一导致,单表数字为可比口径):

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数据来源:猎聘

从上表可见,杭州最高为1.63,青岛与苏州极为接近,分别为1.24和1.23。从这一点上,青岛与苏州完胜杭州。

B:三城房价收入比

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数据来源:乐居研究院据各地统计局数据制表

上表则是覆盖城市全民的房价收入比,其中杭州为17.7,苏州为15,青岛最低,仅为9.7;从房价收入比看,青岛的房价相对于杭州和苏州而言,则明显低估,完胜杭、苏两城。

同时,三城房价收入比2019年增速也值得我们注意:

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2019年50城房价收入比增速

根据乐居研究院公布的百城房价收入比增速情况,苏州2019年增速达到9.3%,位居50城第二名,而杭州则下降了4.2%,青岛则位居50城之末,下降10.3%。

此消彼长之间,可见青岛房价已经跌出了价值。

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青岛


 

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