房地产税为什么放缓了？

5月18日，国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，提出“稳妥推进房地产税立法”，当时很多人以为房地产税要加速推进了。其实恰恰相反，这意味着房地产税的进度已经暂时放缓。

回顾一下最近几年政府对房地产税的表述就不难理解。2018年，当时的《政府工作报告》提到房地产税时，用语是“稳妥推进房地产税立法”，到了2019年，《政府工作报告》的表述变为“稳步推进房地产税立法”。从“稳妥推进”变为“稳步推进”，当时很多人认为，这意味着2019年的房地产税立法将有实质性进展。去年“两会”期间，全国人大也表示，2019年要集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，其中就包括房地产税法。

所以，去年其实是离房地产税距离最近的一年。但从最后的进展来看，2019年并没有完成房地产税立法。近期国务院对房地产税立法提出“稳妥推进”，表面上看似乎是要往前推进，但其实和去年的“稳步推进”相比，是退回到了2018年的表述。

在国务院5月18日发布《意见》之后，5月22日，今年的《政府工作报告》正式发布，在过去两年连续提及的房地产税，在今年的《政府工作报告》中悄然消失。这也基本确定，至少在今年，房地产税不会完成立法。至于正式推出房地产税，更是还有相当的时日。

为什么去年已经呼之欲出的房地产税，现在又突然变得遥遥无期了呢？主要还是因为今年的经济形势风云突变，现在贸然推出房地产税，可能会给中国经济带来更多的不确定性风险。

作为中国经济的支柱性产业，房地产行业的激烈变动，将直接对中国经济带来强烈影响。当前国内对房地产行业的政策虽然仍然保持着“房住不炒”的总基调，但这并不意味着房地产调控还需要继续加码，避免房价大起大落，维持房地产市场的稳定是更重要的任务。

从长远来看，房地产税不会对房价变动带来实质性影响，但从短期来看，冲击还是不容忽视的。如果现在对房地产税立法，很可能会在短期之内改变人们对楼市的预期，持有多套房的“房叔房姐”们可能会考虑部分或者全部卖出，这将大大增加市场上的供应，而原本想买房投资的人可能会因此暂停，这将减少市场的需求。房地产税在供需两端带来双重打压效应，将在短期之内给房价施加较大压力。

今年中国经济一季度负增长，全年经济首次没有设定增长目标，但这并不意味着政府完全放弃了经济增长，只是不再以人为目标来强行约束，在就业率等各种目标之下，政府对全年经济增长还是暗含了一定的目标预期。如果今年房地产市场出现严重下滑，当前的经济增长将更加雪上加霜。正是在这种背景下，房地产税不得不暂缓推出。

房地产税推出，还有可能对中国经济的消费能力带来打击。当前中国经济面临外需萎缩的巨大压力，比以往任何时候都需要消费的力量。但是在经济下行周期，民众收入放缓，启动消费的难度又很大，如果在这样的背景下征收房地产税，会给老百姓带来更大的支出压力，进一步削弱民众的消费能力。

我国开征房地产税的主要目的之一是增加地方政府的财政收入。长期以来，我国地方政府严重依赖土地财政，从更长远来看，卖地带来的收入虽然很高，但终究只是一次性收入，随着未来越来越多的城市进入存量房交易时代，土地财政的可持续性越来越差，以房地产税来替代土地财政收入，可以为地方政府提供稳定的收入来源。如果从筹集财政收入的角度来看，这就意味着我国的房地产税力度不会太轻，否则就起不到筹集财政收入的效果。但是从另外的角度来看，如果房地产税征收过重，又会给民众带来较大的压力，不仅影响民生，最终也会冲击中国经济。从悲观的角度看，征收房地产税带来的收入，甚至可能无法弥补给中国消费带来的损失。

正是因为今年中国经济形势的剧烈变化，使得原本计划去年完成的房地产税立法，在今年突然放缓。除了外部环境的变化之外，房地产税自身存在的种种争议，可能也是房地产税此次无法推出的更深层次原因。

长期以来，围绕我国房地产税的最大争议是，在土地国有的背景下如何征收房地产税。房地产税是一种财产税，而我国居民对于住宅下的土地并没有所有权，只有70年的使用权，对并不拥有所有权的资产征收财产税，首先在法律上就存在一定的障碍。虽然房地产税在国外很多国家都普遍存在，但是这些国家大都是土地私有制，居民对于住宅和土地均拥有所有权，所以征收房地产税没有太大争议。另外，在土地公有的背景下，我国居民在购房时已经一次性缴纳了70年的土地出让金，为何还需要再缴纳房地产税，同样让很多人难以理解。

除了法理上的种种障碍，房地产税的征收办法也存在较大争议。首先是采用怎样的征收模式，是按照土地私有制下的西方国家办法，还是借鉴土地公有制的新加坡和我国香港地区的模式？前者以住宅市值为基础，后者以住宅租金为标准，到底采用哪种模式，最后的实施效果也会大相径庭。

在具体征收办法上，房地产税的征收对象到底是谁，中低收入人群是否应该豁免，是按照房屋面积还是按照房屋套数来征收，具体的征收力度应该有多大，如何通过房地产税实现收入分配调节的目的等等，这些民众普遍关心的问题，过去几年社会各界一直在激烈争论，但是一直没有清晰的答案。

随着今年中国经济形势发生变化，房地产税从“稳步推进”变成“稳妥推进”，房地产税牵一发而动全身，处理办法的确宜缓不宜急。在暂缓的这段时间，正好可以好好理顺各种法理矛盾，以及各种技术性难题，等到将来中国经济重新迎来征收房地产税的时间窗口时，再以一个更加成熟的方案面世。