出租房漏水，修缮义务谁来承担？

以案说“典”

承租的房屋漏水了，谁来承担修缮义务？本期以案说“典”，通过槐荫法院王辉法官审理的一起房屋租赁合同纠纷案件，共同了解相关法律规定。

案情回顾

2018年6月1日，刘某作为出租方，与承租方季某签订《房屋租赁合同》一份，约定：季某承租刘某坐落于某街道的房屋用作商业经营，装修情况为毛坯，租期五年，租金20万元/年。合同第五条约定：承租方有权在签订合同之前对房屋全面检查，签订合同并接收房屋以后，承租方自行负责房屋使用期间的修缮、维护、保养事宜。2021年7月，因连续多日暴雨，涉案房屋出现漏水情况，季某联系刘某处理，刘某积极协助季某联系物业对房屋进行了修缮。2021年10月，维修完工，季某重新开业。后季某与刘某协商一致，解除了涉案合同。

季某认为出租房漏水应由刘某承担修缮义务，故将刘某诉至槐荫法院，请求判令刘某承担其因房屋漏水停业三个月的经营损失共计3万元。

刘某辩称，合同约定季某自行负责修缮事宜，且物业积极进行了修缮，自己不存在违约行为，不应承担责任。

争议焦点

本案的争议焦点是：刘某应否承担季某的停业损失？

法院审理

槐荫法院经审理认为，双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案中，季某要求刘某承担违约责任赔偿损失，但根据其提供的证据，法院认为，刘某不存在违约行为，理由如下：首先，根据《民法典》第七百一十二条的规定，当事人有权对出租房屋维修义务的承担作出约定。因刘某长期不在济南居住，故其与季某签订的涉案合同中明确约定，季某自行负责房屋使用期间的修缮义务，该约定合法有效，季某应承担涉案房屋的维修义务。其次，季某自2018年6月1日起即承租涉案房屋，且在毛坯状态下对房屋进行了装修，至2021年7月漏水时已占有使用两年之久，足以证明刘某交付的涉案房屋符合约定的使用条件，在使用过程中发生漏雨情况，按照合同约定应由季某自行维修。再次，根据二人的微信聊天记录可知，季某在要求物业公司维修房屋的过程中，刘某积极提供了协助义务，且涉案房屋在质保期内，开发商对漏雨部位进行了维修，并对受到浸泡的地板和天花板进行了更换。综上，季某要求刘某赔偿其停业损失没有事实和法律依据，法院不予支持。

最终，槐荫法院依法判决驳回了季某的诉讼请求，判决作出后，双方均未上诉，现该判决已生效。

法官说法

关于租赁物应由谁履行维修义务的问题，首先要看当事人双方对此有无约定，如果双方在合同中对维修有约定的，从其约定；若无约定，应当由出租人履行租赁物的维修义务，承租人可以要求出租人在合理期限内维修，若出租人迟迟不履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。同时，如果因为维修房屋影响承租人使用的，出租人应当适当减免租金，但若因承租人的过错致使租赁物需要维修的，则出租人不承担相应的维修义务。本案中，双方已在合同中明确约定，房屋使用期间的维修责任由承租人承担，且出租人交付的租赁物符合使用要求，并在承租人寻求物业维修的过程中进行了积极协助，出租人在履行合同的过程中不存在违约行为，故承租人无权要求出租人承担赔偿损失的责任。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第七百一十二条

出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。