当下，关于房地产的几个严重误判

近几年，关于房地产的话题，总能引发社会热议。

有人说，高房价导致生育率降低；有人说，只有房价降下来，人们才敢消费，最近还有人提出，救房地产就是重回泡沫经济……

我们究竟该如何看待这些观点？近期，世联行地产董事长陈劲松针对这些话题，给出了自己的看法，发人深思。

房价高导致生育率降低？

人口问题是这些年“专家们”唱衰房地产的理由之一，比如“房地产长期看人口”。这就导致了一个矛盾的死循环论证：“房价高导致人口下降，人口下降导致房价下降！”

这里有个“逻辑”问题，即“在此之前，就是此因”。我们的“房价高”，自九十年代初就已经成为调控的对象了，而三十多年的“计划生育”，“放开二孩”就是这几年的事，生育率早就降下来了，也就是说，“房价”不应该为“放开二孩”之前的生育率低背锅。

那么，“二孩放开”后呢？房价是导致现在年轻人不生孩子的原因吗？

如果街头采访，好象也是，比如“按揭还款负担重”，这又出现了第二个“逻辑”问题：“消费者永远要求降价。”就如同你采访菜市场买菜大妈，问希不希望猪肉降价一样。

那么，生育政策放开后，本以为的“报复性生育”没出现，生育率反而更低了。

原因难道不是房价太高吗？当然不是！

生育率问题，不能“简单归因”，更不能用“房价-收入比”简单来看。比如，欧洲城市无论大小，生育率普遍低，房价也普遍比我们的低，但收入普遍比我们高，按“房价收入比”算显然完全说不通。

事实上，完成工业化之后，生育率普遍存在下跌的情况，和房价根本不存在因果关系，欧美是这样，日韩也是这样。

如果房价下跌有利于结婚生子，怎么解释日本90年代初和中国香港97之后曾发生的房价大幅度下降，生育率创历史最低的情况？

可能正相反，“家庭资产负债表”中，负债是刚性的，资产价格的大幅度下降，人们会努力还债，而不是积极结婚生娃，这个原因才是真正的直接原因。戳这里了解详情，开启抖音卖房

只有房价降下来，人们才敢消费？

当外贸不增长，民间投资萎缩，就只有拉动消费了。可是消费怎么拉动呢？

有人说，当消费者月收入大部分还房贷，客观上挤压了消费的能力和空间。因此，只有房价降下来，人们才敢消费！这话说的有理有据，斩钉截铁。消费不振，房价就是罪魁祸首了。

一个论断是否正确，在自然科学里简单多了，就是可以重复做实验来检验；社会科学因为变量太多，实验起来成本太高，用逻辑来论证。社会上普遍对经济学家评价不高的原因，就是公说公有理，婆说婆有理，到底谁有理，最后都不理。

但是，这个“房价下跌有利消费”却不同，因为这是有真真正正的“社会试验”的个案，完全可以及时得到验证，那就是闻名全球的“鹤岗实践”！

鹤岗的房价跌到了地板，鹤岗人们的消费比下跌之前提高了多少？这是最佳的反证。

首先，房子是不是消费？当然是！而且还是最基础的“衣食住行”四大之一！我们不能一方面说“房住不炒”，否定房子的金融属性；另一方面连消费属性也一块儿否定掉，认为买房子就是来“炒”的吧？

其次，买房子是人生中最大的消费，而且没有之一！这就不用再花笔墨了。

买房不仅是人生中最大的消费，而且大多是负债消费（提前消费），这虽然使许多人非常反感，但从人一生的消费来看是非常合理的：20-30岁发生人生中最大的消费（交友、职场、结婚、生子），而当期收入是不高的，只能用未来的收入支撑。房地产的金融属性（按揭）不正是支撑了这最大的消费吗？

有人说鹤岗不能说明问题，人口、产业流出的城市怎么能用来说事。好吧，1997-2000年的中国香港，房价下跌近乎一半，中国香港的大众消费上来了吗？

反而上万群众上街游行，反对当时政府的“八万五”保障房供应政策。前车之鉴如果还不能说明，那么2023年的当下，各城市房价开始有了下跌的趋势了，但百姓的消费提振了吗？

经济学家约翰·慕斯对投资和消费有个最著名的理论就是“理性预期理论”：人们所有的经济行为取决于对未来的理性预期！

这可以解释房价上涨期消费同时增长，而房价下跌期消费同时下跌现象。人们都不是盲目的，而是理性的，不是机械的，而是计算的，不只是活在当下，更是活在未来的。戳这里，了解VR带看

救房地产就是重回泡沫经济？

近日疯传要出大招“救市”，房地产股票一度大涨，招来网上一片骂声，甚至许多经济学大咖都分成两大对立阵营，“救”还是“不救”成了一时热点。

“救”的理由简单明了：在“资产负债表衰退”已经发生的当下，为了克服“通缩”，必须“救”这个关乎80%个人资产和上下最长产业链的行业。

“不救”的理由就是一句话：不能重回泡沫经济的老路！更简单，而且理直气壮。

看到网上传出来的“救市大招”，无外乎就是取消核心城市的“双限”（限购、限价），降低“首付”和“房贷利率”。

不管叫不叫“救”，现在都要回答：出了这些大招后，房地产市场会不会重回泡沫经济的老路，房市热情重燃，房价重新上涨，中国经济会不会“一鲸起，万物萧”？

回答“当然不是”倒是容易，但更容易引起特别无意义的争论，什么“利益集团”说、“阴谋论”等等，让你没地方说理去。

讨论这个问题是有意义的，因为我们可以更深入地理解房地产是“复杂系统”这一行业本质。

房地产市场和总体经济都一样，不是一个可以还原为某种具有普遍解释力的简单模型系统，而是各市场要素高度关联和交互的复杂系统。复杂系统都有什么特性呢？

与我们的命题高度相关的特性在于：

1、“可加性失效”

就是“总体”，不是“部分之和”，用房地产的例子来说，就是“不能算数统计”。比如一个城市平均房价上升，还是下降，与“个体”就没什么关系。豪宅上升，拉升总体房价，与刚需房价下跌并行不悖。

2、“突变论”

这么多年，怎么2023年大家就感觉“变天”了呢？因为市场本身发展起来就不是线性的、简单的“双限”和“利率”决定的，这是复杂系统的主要特征。

3、“不可逆性”

凡简单系统的事都是“可逆”的，但今年放开了“三道红线”，为什么民营开发商就是不“加杠杆拿地”了？想回到“泡沫时代”？

4、封闭一个复杂系统导致“热寂效应”，也就是热力学第二定律说的“熵增定律”。

当把市场准入、买家准入、贷款准入、产品准入、价格准入……等条件施加在一个市场中，哪怕不是房地产市场，看看会怎样？目前市场的情况不就是这样吗？

换句话解释就是，让市场“死”的必要条件就是封闭，但这不是让市场重新泡沫的充分条件。

只有制造业才避免撑死空心化？

关于城市前途的讨论，网上热闹非凡，总结下来一句话：哪里制造业形成产业链集聚，哪里就有前途，否则无可避免地进入空心化。

城市扩张还是收缩的话题，在规划界、地产界和政府政策导向上是近年的热点，而且“收缩”的案例比比皆是，影响相当大。比如政策导向，明显地偏向引进产业，尤其是热门和“卡脖子”行业，当然全是硬核高科技和制造业。

其实这是个“似是而非”的结论，特别容易产生偏颇，而那些“收缩城市”在全球城市发展中无一例外正是被这种理论带进坑里的。

资源型城市（鹤岗为代表）就不用说了，美国底特律、中国攀枝花、德国鲁尔……想当年哪个城市不是制造业强市？哪个没有形成产业链集聚？

反而极力想避免的那些个“空心化”城市，比如东京、中国香港、伦敦、纽约，怎么这么“空心化”了，城市却能够不断演化，而且永远赶在世界城市前列呢？

制造业当然是城市得以从小到大的基础，因为只有城市才能满足大规模制造业的需求，这无需论证。

大规模制造业正如大型工厂，只是生产的环节，是商业循环中最简单且最可计划命令的环节，但并不是最重要的环节。

马克思说，从商品生产到商品交换中，交换才是完成“最惊险的一跳”！不止“交换”，创意、研发、中试、定型、市场、金融、合约、展示、推介等，这些构成产业链最为重要的部分，而这些部分当然更是城市的核心功能。

理解城市如果只当成“工厂”，是目前最大的误区，如果没有城市在二十年前的“北京退二进三”，“上海腾笼换鸟”，还是在城中心干工厂，现在的情况可想而知，土地价值将严重扭曲。

城市是怎么来的？简･雅各布斯在《城市经济学》中揭示了城市有一个最本质的功能：就是服务业，而非制造业，从农业社会到工业社会都是如此，并无例外。

而衰败城市的最显著特点就是以“大工业为基础”，服务业严重依赖其他城市；而且小型创业、创新型企业比例偏低；且没有自由创新和金融、法律服务支持。

以厂兴市者，必随厂衰亡。有意思的是，建厂容易，服务业升级确不是计划和命令来的。城市应该是一个分级的生态系统，这个系统能使市场扩张，就是一个充满活力的城市，哪怕工厂“退三进四”，“退五进六”。

对服务行业的认识决定了城市的未来。