二手房“带押过户”现状调查

　2022年11月4日，王女士与银行同时拿到了房屋的不动产登记证书和银行的抵押权证明，这是太原市二手房“带押过户”的首次颁证，为太原市二手房交易“带押过户”模式蹚出了新路。

　　太原市不动产登记中心负责人介绍，二手房“带押过户”加快了房产交易，减少了交易成本，降低了交易风险。太原市将尽快与各银行加大合作，推广跨行“带押过户”，实现从有到优。然而，政策出台到现在，成功尝鲜“带押过户”的购房人却寥寥无几。记者调查发现，这其中，除了房产经纪人热情不高外，多数银行的办理流程尚不明晰。购房人期盼，相关部门能尽早明确具体流程和细则，让“带押过户”的实惠真正落地。

　　现状：中介不推荐，流程比较复杂

　　“这样的好政策，签合同前中介都没介绍过。”市民张先生于2022年12月，在万柏林区某知名小区，以总价94万元购买了一套二手房，由于卖家需要先解抵押再过户，房屋买卖周期相对较长，“今年1月底办完网签，6月份才住进新家。”

　　张先生告诉记者，他与卖方曾向中介提出加快交易速度的需求，但中介却从未提及可以办理“带押过户”。“后来，当我了解到这一新政并向中介打听时，中介表示：不推荐，流程比较复杂。”

　　张先生说：“我认为带押过户比较省事，这样可以有效避免卖家因为各种原因拖延过户时间，导致我无法及时过户。据我所知，很多买方等不了这么长时间，在等待卖方办理还贷、解抵押期间，买方可能会有新的选择或其他想法而终止交易。从实际情况看，许多有房贷的客户售房意愿很强烈，但苦于囊中羞涩，无法提前清贷，只能把房子攥在手里。”

　　带着张先生的问题，记者来到位于小店区长治路“我爱我家”房产中介了解关于带押过户的情况。该店一位姓范的工作人员介绍说：“我们还没有“带押过户”的案例，这因为满足条件的人就不多。办理‘带押过户’要求卖家未结清的贷款必须是纯商贷，或者已还清公积金贷款部分的组合贷，这一项条件就刷掉了不少人。”

　　范姓工作人员表示：“我们知道这个政策，如果现在卖家已有成交意愿的客户，在卖家贷款人征信证明没问题的情况下，我们可以帮忙办理带押过户手续，带押过户我们也只是帮忙跑腿，不收取任何费用。带押过户手续办下来大概得20多天，因为目前他们还没有办过类似的手续，具体还要根据实际情况来定。”

　　调查：中介更推荐“解押过户”

　　记者在采访中发现，即使买卖双方满足办理“带押过户”的条件，中介仍显得热情不足。

　　市民王先生表示：“我在晋源区某小区有一套商品房，从买房子后，除了还贷款一天也没住过，之前因为房价问题想出售，但苦于过桥资金太高没卖成，我是使用组合贷款，就是商业贷款和公积金贷款各一半，不知道这种情况能否办理带押过户手续？”

　　记者以业主身份咨询了太原市一家中介机构的经纪人，该经纪人表示：“据我了解，公积金贷款或组合贷款不可以办理带押过户手续，只有纯商业贷款才行。”当提起所卖房屋还有贷款未还清但手头资金不够时，经纪人先提到他们有“过桥”贷款业务，可提供资金去办理解抵押，节约时间。

　　该经纪人表示，目前办理“带押过户”需要经过至少11个步骤，包括业主申请带押过户业务并签署相关所需文件与三方协议、抵押银行出具同意带押过户函、在不动产买方银行办理二抵、在卖方银行办理抵押权变更登记等。同时，办理“带押过户”的资金监管业务时，必须线下办理。

　　当然，经纪人口中的“过桥”贷款是收费的，贷款1个月的话需按照“过桥”资金的2.5%收取，100万元的话就是2.5万元。

　　记者从太原市不动产权登记中心了解到，不动产“带押过户”实行以前，“解押过户”必须由购房人将原房主按揭贷款还清之后才能办理交易、过户以及其他手续，交易程序过于繁杂，交易时间延长，同时也加大了购房者用于偿还房贷的资金成本，这让不少购买二手房的朋友望而却步。也就是说，已办理抵押登记的房产，在贷款未还清之前，其房产档案中一直有抵押登记的记录，是不允许买卖的。按照相关规定，对于银行贷款未还清的房产，只有将剩余房贷还清后，才可以出售。

　　对此，有业内人士表示，“带押过户”推行可能影响“过桥”贷款的收益，这或许是中介热情不高的原因之一。购房者在准备办理“带押过户”时，一定要去银行和房产中介处多了解，以避免产生纠纷。

　　实施：推动“带押过户”政策落地

　　银行推行“带押过户”模式的积极性如何？记者走访了解到，目前大范围的政策执行尚未全面落地，尤其中小银行多数未接到相关通知。但多数银行对于“带押过户”配合执行意愿较强。

　　在中国建设银行省分行房金部和太原个贷中心多次协调和大力支持下，建设银行龙城支行在去年11月成功办理全省首笔“带押过户”个人再交易住房贷款业务，涉及贷款金额41万元，实现该业务领域场景合作新突破。

　　建设银行工作人员称，“带押过户”个人再交易住房贷款，不同于传统模式，通过与太原不动产登记中心的合作，使买卖双方抵押登记变更和过户流程同步办理，为有贷款的二手房客户办事提供了更多便利。对客户而言，“带押过户”解决了手续繁杂、成本高、难操作等突出问题，缓解了售房人归还原银行贷款所需“过桥资金”压力，通过银行资金监管保障了购房人合法权益，也有效提升了政府服务效率。对银行而言，通过“带押过户”新模式，实现了“提前还款”到“新增投放”的转变，缓解了银行对于售房人提前还款的压力，也吸引更多购房人前往银行办理房贷业务，为全行业务发展和获客引流提供更多动力。

　　记者从省自然资源厅了解到，为推动不动产“带押过户”政策落地，并将此项工作作为切实解决群众急难愁盼问题的重要民生实事工作，该厅主动与省税务局、多家金融机构进行工作研讨，进一步推动 “带押过户”银行网点建设，并不断加大政策宣传力度，提高服务质量。目前除工、农、中、建、交五大行外，招商、兴业、光大、浦发、山西省农村信用社、晋商银行、山西银行等银行均可办理不动产“带押过户”，具体办理网点可进入“山西自然资源”微信公众号查询。

　　此外，到2023年年底，在省级“互联网+不动产登记”系统平台上线“带押过户”模块，实现全业务全流程网上办，让群众“一次都不跑”拿上不动产权证书。

　　本报记者 秦昕 李润娥