房源、租金和通勤：北京“新青年”租房图谱
新京报联合ICCRA住房租赁产业研究院推出《租赁立法后北京青年租房新图谱》，解密5年内来京青年租房特征
在一度引发各界关注的多家长租公寓“爆雷”之后，租赁行业发生了蜕变，以破局行业痛点。
今年9月1日正式施行的《北京市住房租赁条例》，作为全国首个规范“住房租赁”、规范长租公寓等新兴业态的地方性法规，助力北京租赁市场走上规范、有序发展之路。与此同时，二十大报告强调：“做青年朋友的知心人、青年工作的热心人、青年群众的引路人。”各方均在努力让青年人“居者有其屋”，为他们的未来创造更多可能性。
值得关注的是，北京目前大约有多少青年人在租房？哪些区域更受青年租客青睐？通勤时间与全市平均水平相比如何？主要的租房途径有哪些？租房时主要考虑的因素又有哪些……基于这些问题，新京报联合ICCRA住房租赁产业研究院(简称“ICCRA”)共同推出《租赁立法后北京青年租房新图谱》。
由于关于北京整体租住人口的统计方法正在不断完善和推演过程中，因此，ICCRA对于北京租房人口的统计口径，是以常住人口中在京无房的人口作为基数。
根据第七次人口普查数据显示，2020年，北京共有常住人口2189.3万，其中外省份来京人口约841.84万人，占常住人口的38.5%。北京常住人口中，5年内迁入的比例达13%。在现行限购政策下，北京外地户籍家庭有5年社保才可限购一套，因此，这部分常住人口暂无法在北京购房，由此可计算出，2020年北京租房的人口基数即284.6万人。另据ICCRA调研显示，在北京的租房人口中，18-40岁的人口占比约88.23%，由此可进一步得出，2020年北京共有约251.1万青年人租房。
值得一提的是，北京市高校毕业生人数每年均在稳步攀升。公开资料显示，2020年，北京地区高校毕业生为24万人，2021年为25.2万人，2022年增至26.8万人。按照毕业生留京比例50%计算，约有一半的新增高校毕业生将陆续转化为租房人口的年度增量。基于此，ICCRA统计得出，北京市青年人租房人口在2021年增至251.7万人，并在2022年进一步提升至252.5万人。
如果加上北京人因工作、小孩原因另外租房等因素，根据北京市统计年鉴，北京全市居民中，约有13.7%人口租赁公私住房作为居住房屋来源，对应租赁人口规模逾300万人。
对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然指出，有良好教育背景的青年人特别是“Z世代”(从1995年至2009年出生的人)成为住房租赁市场的主力客群，他们的居住观念更加理性，消费动力也会更加健康且可持续。
根据ICCRA调研显示，青年人租房主要来源途径包括中介平台(占比为44%)、社交平台(占比为27%)等。
而在青年人租住房源类型上，仍以个人房东的出租房源为主，其次为自如等分散式的品牌公寓，另有一些青年人选择租住在集中式品牌公寓之中。
而租金方面，据北京链家研究院统计，三季度是租赁旺季，今年7-9月，北京链家居间成交的普通租赁住房单位租金价格91.4元/平方米/月，环比上涨5.3%，同比上涨2.2%。从近年租金走势看，去年疫情防控趋于常态，租赁市场逐步恢复正常，租金价格较2020年回升较为明显，去年三季度租金价格基本恢复至疫情前水平，随后进入平稳发展阶段。
此外，从租房周期来看，根据ICCRA在今年10月对北京租房人口的需求调研显示，青年人在同一房源平均的租房周期为15.93个月，较上年同期延长了2.21个月。这说明青年人的租住生活方式正在逐步养成中，同时随着租约、租金都较为稳定的机构化长租房的快速发展，“稳定租住”越来越深入人心。
从青年人的视角出发，通勤时间是租房时较看重的要素之一。《2022年度中国主要城市通勤监测报告》显示，北京全市单程平均通勤时间为48分钟。不过，根据ICCRA在2022年10月对北京租房人口的需求调研显示，青年人的单程平均通勤时间为43分钟。另据58同城、安居客发布的《2022年青年置业报告》显示，北京青年单程通勤时长的均值为42.71分钟。
对此，赵然指出，合理的职住关系有利于减少通勤量和城市交通拥堵，降低通勤时间，改善人们出行体验和生活质量。其中，多渠道筹集租赁住房特别是保租房是提高职住平衡的破局之举，这也是目前租房的青年人平均通勤时间能够低于全市平均水平的原因。
而从青年人青睐的租房区域来看，根据ICCRA调研显示，北京排名前三的热点就业和租住需求旺盛的区域分别为国贸CBD、金融街、东单。
值得一提的是，根据ICCRA调研显示，青年人在租房时考虑的因素中，排名前三的依次顺序为：是否可以携带宠物入住、租约和租金的稳定性、房间朝向。
“青年人的生活方式在悄然变化，如养宠人群渐成规模，市场也将出现更高层次、更多元化的需求。由此也将催生市场对青年租住人群居住环境方面需求的关注和调整。”赵然指出，租赁住房产品不仅要提供美好和舒适的居住空间，还要关注到客户情感、文化和社交诉求等，市场需求也将驱动供给侧不断进阶发展。
本版采写/新京报记者 张晓兰
