本报记者 孟庆伟 北京报道
随着7月初北京西城区“多校划片”政策落地，备受关注的北京三大教育强区已全部实现划定时间后房产不再对应单校划片，多花几百万甚至上千万元购置的顶尖学区房，最后很可能无缘“牛小”。
北京学区房是否出现拐点？《中国经营报》记者采访获悉，近半个月来，西城顶尖学区房价出现“松动”，甚至大幅跳水，有德胜学区内的学区房降价超100万甚至近200万元待售。
但受观望情绪影响，北京顶尖学区房的交易几乎处于停滞状态，反倒是中下等学区房成交量活跃。
实际上，从2014年开始，北京一直在弱化单校划片，强化多校划片，以缓解择校热与学区房热。而记者日前从北京部分区教委了解到，目前幼升小的政策导向已逐渐转向以多校划片为主，结合单校划片，未来在多校划片方面还将继续推进实施力度。
不只是北京，目前全国都在加快进行学区改革，从严治理学区房热，让高价学区房与名校解绑，学区房的炒作泡沫正被挤出。
可以预见，在“房住不炒”、推进基本公共教育均等化的政策导向下，学区房的调控将处于焦点。尤其是未来两年，小学入学人口刚性增长将给入学政策带来更大挑战，无论是北京还是全国，2022年和2023年，都将迎来幼升小入学高峰。学区房何去何从，将是一个牵一发而动全身的问题。
多校划片力度或将继续加大
当北京20万元一平方米的学区房和10万元一平方米的学区房在一起摇号，是什么样的情形？
7月初，随着北京西城区幼升小入学政策落地，家长们发现，“多校划片”动真格的了，对今年9月份入小学的孩子来说，2020年7 月31日(以下也简称“7·31”)后新购置的西城区房产不再对应单校登记入学，而是学区内甚至是跨学区多校划片。
所谓登记入学，也就是单校划片，即一个小区对口学区内的一所学校；而多校划片，则是一个小区对应本学区内或相邻学区的多所学校。
以西城德胜学区为例，有家庭在“7·31”后新购房产的,孩子不仅没能进入此前对口的牛小，甚至连德胜学区也没能留下，最后只能被调剂到相邻新街口学区或什刹海学区的普通小学。
这意味着，2020年7月31日之后“上车”、多花几百上千万元购置了顶尖学区房后，入学“牛小”的愿望落空。
“此次被调剂的多是之前户口不在西城的。”有业内人士向记者表示。
德胜学区并不是西城学区房成交量最大的学区，但是其作为北京顶尖学区的代表，其入学政策的变化却能牵动最敏感的神经。
中原地产首席分析师张大伟向《中国经营报》记者表示，西城学区房占北京整体学区房成交量的7%，这其中，德胜片区占整个西城学区房的成交量大概11%，并不多。
事实上，早在一年前的4月，西城已公布新政，规定2020年7月31日后新购房产家庭适龄儿童入小学及2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童入小学，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
且在此之前，北京三个教育强区的另两个——海淀和东城已于2019年落地多校划片。
但家长们依然笃信，即便是多校划片，因为这几个学区内优质校集中，即便不能上第一志愿，第二、第三也是好的。
西城区是北京市教育高地，因优质校众多且整体教育资源相对均衡而备受家长青睐，十几万一平的学区房比比皆是。而德胜学区又是西城的顶尖学区，聚集了多所热门牛校，包括北京育翔小学、西师附小、北京市三帆中学附属小学等，周边房价一平方米高达近20万元。而在金融街周边的胡同里，今年，学区房价格被刷新到一平方米40万元。
也正因此，在2020年4月到7月31日期间，西城热门学区房成交量一度激增，房价也随之上涨。有数据称，新政出台后，学区房至少涨价了20%。
但没想到的是，多花了这么多钱的学区房，迎来的是“真多校”，而且还跨区调剂。
事实上，从2014年开始，北京市就一直在探索并推进多校划片，以弱化择校。幼升小入学政策从单校划片为主，转变为单校划片与多校划片相结合，再到目前的以多校划片为主。
据《中国经营报》记者了解，相比去年，今年北京市幼升小单校划片的比例已经在减少。
“去年还是以单校划片为主，但从今年开始，就变成以多校划片为主，再结合单校划片，以后单校划片就会慢慢被取代。”北京海淀区教委相关人士称，相比去年，该区今年单校划片的比例已经减少。
据了解，2021年，北京市教委在义务教育阶段入学政策中强调，要进一步加大多校划片力度，稳妥推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式。
未来政策走向会如何？记者采访获悉，北京在多校划片方面还将继续推进实施力度。
“现在的政策是多校划片结合单校划片，明年单校划片是否会保留，不敢保证。”北京某教育强区区教委人士称，单校划片可能会逐年取消，不会一下子取消。
北京朝阳区教委相关人士也表示，虽然每年义务教育阶段的招生政策会有变化，但对北京市来说，是倾向于多校划片的。
多年来，从中央到地方一直在多措并举治理择校热，而多校划片被教育部门视为缓解择校热和学区房热的突破口。
早在2015年，教育部就义务教育阶段热点学校实施“多校划片”改革时就曾明确表示，“教育资源分配，尤其是优质教育资源和相当大的地段来挂钩，那就是真正的机会均等”。
“两居室挂出一居室价格”
没有了牛校的入场券，有的可能只是一张“上车的门票”，这给一直高热不退的学区房市场泼了盆冷水。
张大伟向《中国经营报》记者表示，西城政策落地后，北京顶尖学区房的交易几乎处于停滞状态，反倒是中下等学区房成交量活跃。
“顶尖学区房，尤其是这两年要入小学的，确实不敢入手，因为政策肯定会越来越严，除了西城的德胜、月坛、金融街三个顶尖学区，像海淀的中关村学区、万柳学区等，家长们也都不敢轻易入手。”张大伟表示。
记者从中介机构了解到，自西城入学政策落地以来，此前居高不下的学区房价格出现了“松动”，甚至“跳水”。
7月7日，北京西城德胜学区某中介机构经纪人称，该片区学区房价近日“比前段时间划算不少，平均一套房子总价差不多能降50万元”。
这其中，原来对口北京西师附小的一套学区房，总价从此前的1750万元降到1620万元，降幅超过100万元，而目前仍有下探40万~50万元的空间；而一套50多平方米报价910万元的学区房，经纪人表示，“业主810万元能吐口”。
不仅如此，有经纪人称，目前德胜片区学区房的单价，有的已经逼近新街口学区；而有的学区房两居室挂出了此前一居室的价格。
在中介看来，此时有点懵的不仅仅是购房者，还有卖房者。未来，学区房到底能跌多少，跌到什么程度，都是一个未知数。趁着房价还没“凉凉”，尽快出手成为一些业主的选择，多套上千万元的房产，经纪人都表示，“业主着急出售，价格可以商量”。
7月10日，一套平台挂价近1500万元的德胜片区学区房，短时间内已经直降约200万元。但即便如此，几乎还是有价无市，成交寥寥，更多人选择了继续观望。
张大伟预计，这种观望情绪还将持续一段时间，但长期看，由于优质教育资源很难短时间内实现均衡，学区房的价值还会存在。
值得一提的是，顶尖学区房之外，中等学区房受到的影响或有限。张大伟告诉记者，中等学区，像海淀的海淀学区，西城的展览路、广内广外学区等过去价格低的学区，近期的成交量明显活跃，但是顶尖学区的价格确实有所下降。
“预计顶级学区房价格会有5%~10%的下调，差不多每平方米降1万~2万元，但不会太多，因为跌太多就会到下一档了。”张大伟表示。
记者注意到，受政策影响，中介对学区房是否仍对口“牛校”的态度变得慎重起来，不再强调对口某牛校，而是称目前需要 “按照西城区最新规则上学”。
就在7月6日，北京西城区房管局官方微信公众号发布文章强调，严禁炒作学区房，各房地产经纪机构不得以学区房为卖点发布房源、不接受价格明显高于市场价格的委托、不得参与炒作学区房的任何活动。
学区房何去何从？
作为择校热衍生出来的副产品，学区房多年来一直牵动各方神经。在北京、上海等大城市，少则几百万元，多则上千万元的学区房，掏光了很多人半辈子的积蓄。择校热加剧了教育不公。
“西城学区房政策落地，基本上来讲，学区房的时代结束了。”国际关系学院公共管理系教授储殷表示。
储殷认为，在所有的经济行为之前，对于政策风险的评估是非常重要的。尤其是在当前很多政策都要重新调整的时代，不了解政策，那么投资决策就会面临非常高的风险。
记者注意到，近期关于“学区房时代终结”的观点较为普遍。但张大伟对此并不认同，他认为，只要教育资源不均衡还存在，就会有学区之分，那么家长为了孩子就会选择更好的学区去投入。“说学区房将走向末路的观点，其实是忽视了中产阶层对子女教育的重视。”
“目前政府部门在做的，其实是‘削峰’，让处于价格最顶端的学区房的价格不要高得太邪乎。”张大伟称，从北京来说，家长对“东西海”三个区的学区房需求还是存在的。
此外，张大伟认为，看未来学区房市场走向，有一个问题不能忽略，就是学位溢出问题。他称，以西城为例，今年幼升小大约有2.2万人，但是毕业生只有1.1万多人，相当于多出1万个新增学位。像德胜这种老学区，扩增学位难度较大，只能调剂。
实际上，无论是北京还是全国，未来几年还将面对入学人口的刚性增长，而这给义务教育的招生入学带来巨大挑战。
北京统计局的数据显示，2015年，北京常住人口“羊宝宝”出生17.2万人，为“十二五”期间最低的一年。受生育政策影响，2016年和2017年出生人口有所增加，“猴宝宝”和“鸡宝宝”分别出生20.23万人、19.68万人，此后的2018年和2019年，常住人口出生数分别为17.82万人、17.49万人。
这意味着，2022年和2023，北京将迎来幼升小高峰，尤其是2022年，粗略计算，将比2021年新增3万人左右。
这与全国的趋势是一致的。公开数据显示，2011年到2015年，我国新出生人口基本在1600万到1650万区间，也就是说，2017年以来，我国幼升小学生规模基本稳定。
但2022年和2023年，我国幼升小人数将激增。国家统计局的数据显示，“全面两孩”政策实施后，2016年、2017年我国出生人口大幅增加，分别超过1800万人、1700万人。具体看，2016年到2020年，每年新出生人口数据分别为1867万、1765万、1523万、1465万、1200万。
而再看北京，在总量新增的情况下，如果再考虑跨区流动，像西城这样的教育强区入学压力或将继续增大。有中介机构的数据显示，为赶在“7·31”前上车，2020年4月到7月31日，西城学区房交易量增幅较大。
“从去年开始到2024年的这五年，将是学区房需求的顶峰时期，此后，学区房的紧张程度将会降低。”张大伟称。
所以他预判，未来几年学区房市场中，顶级学区房或将有所调整，其他类学区房恐变动不大。
但处于各项政策调控焦点的学区房，或也很难维持现状。
长期以来，学区房构建了一个只涨不跌的幻象，而其高溢价与我国“房住不炒”的政策精神是相违背的。
4月30日召开的中共中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。有分析称，中央政治局会议直接点名学区房，实属罕见，体现出中央以问题导向为抓手对房地产市场调控的坚定决心。
需要关注的是，今年以来，地方的治理在不断升级。7月9日起，上海实施二手房源价格核验，房源没通过价格核验不得对外发布。据报道，对于前期上涨幅度比较高的以“学区房”为名义存在明显炒作行为的，将在此次价格核验中挤掉泡沫，还原出市场的真实价格。
未来，学区房热将何去何从，这是一个牵一发而动全身的问题。
（编辑：郝成 校对：彭玉凤）
