口头续租又退租 说不清租期法院怎么判？

租户李雷在租房合同到期后口头协商续租事宜，未明确约定租期，后李雷要求搬走，房东王建拒绝退还剩余房租及押金，故李雷将王建诉至法院。海淀法院经审理，判决王建退还李雷剩余房租及押金共计4800元。

李雷诉称，其与王建的房屋租赁合同在2019年12月31日到期，王建于2019年12月1日请求李雷再续期一季度，李雷同意，双方约定李雷若在三个月内找到合适房源可随时搬走。李雷在2020年2月在本小区找到了合适房源，通知被告月底搬家，王建同意了。李雷搬走后找王建退房租和押金，王建却拒绝支付。

王建辩称，押金同意退还，不同意退还租金，正常是交了三个月房租，住三个月房子，提前搬走是李雷违约。

法院经审理认为，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据民法典第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

双方签订的房屋租赁合同于2019年12月31日到期，双方对于合同中权利义务已经履行完毕，后李雷又交纳了三个月房租并口头续租了房屋，双方对于是否约定租赁期限存在分歧，李雷主张当时双方约定李雷若在三个月内找到合适房源可随时搬走，王建主张李雷提前一个月搬走系违约，双方均未提供证据证明约定了租期，故法院认定双方的口头续租为不定期租赁，双方均可随时解除。现李雷提前一个月搬走，故王建应当退还其未居住一个月房租2400元。王建同意退还李雷房屋押金2400元，法院不持异议，故判决王建退还李雷剩余房租2400元、押金共计2400元。

宣判后，双方均未上诉，该判决现已生效。

【法官说法】

《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第七百三十四条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

本案中，合同到期后双方未签订书面租赁合同，仅口头协商续租一个季度，租户主张房东承诺可随时搬走，房东对此不认可，但未有提交证据证明其约定了租期，故双方口头约定为不定期租赁合同，在不定期租赁合同中，由于不存在租期的约定，所以可以随时解除合同，不存在提前解除或者违法解除之说，只需要在合理期限之前通知对方。

在租赁合同到期后，当事人应当及时签订书面合同，明确租期、租金等，通过书面合同维护双方共同权利义务。

若租赁合同到期后双方仅口头协商租赁问题或者仅租户继续使用租赁物，双方未对租期进行明确约定，此种情况下双方均可随时解除合同，但需在合理期限内告知对方，给对方预留搬家或者寻找新租户的时间。

租赁合同到期后若未签订书面合同，可通过微信等方式协商租赁问题，应注意留存证据，保存录音、视频、微信等证据，避免无明确约定损害双方权益。

（文中人物均为化名）

文/宋窈（北京市海淀区人民法院）