恶意“跳单” 违约赔偿

本文转自：法治时报

昌江一男子在中介带去看房后却自行与房主交易中介公司起诉要求付费获法院支持

恶意“跳单” 违约赔偿

■本报记者 陈敏

在热播电视剧《安家》中，剧中人林茂根为省中介费，绕过中介私下交易，如此“跳单”让观众气得牙痒痒。不光在电视剧中，其实现实生活当中也有类似的“跳单”案例。前不久，昌江黎族自治县有家中介房屋公司就遭遇了此等糟心事，被“跳单”后要求付费不成，中介公司把客户曾先生告上了法庭。近日，省二中院二审审结此案件，判决曾先生支付中介费1万元。

买房跳过中介

私自成交被中介索赔

2022年上半年，准备买房的曾先生因为工作忙，自己没有太多时间去了解出售房源信息，看到聚某公司发布的房源信息后，便选择委托该公司为其寻找二手房源。

2022年6月17日，聚某公司的员工通过微信与曾先生联系，向他发送了一套房屋的照片，并确定了当日看房时间。当天，该员工带曾先生去看房时，曾先生觉得该房子各方面都比较符合自己的想法，于是和该公司签订了看房确认书，约定如果交易成功，曾先生应该按房屋成交价3%支付中介费。

这次看房后，聚某公司、曾先生及房主未就房屋的价格问题及后续问题进行沟通，聚某公司也未再向曾先生提供其他中介服务。

2022年6月下旬，曾先生再次与房主周某某取得联系，就房屋买卖事宜进行协商，并达成一致意见。2022年6月21日，曾先生向周某某支付定金2万元，并于当月月底签订了房屋买卖合同。

聚某公司觉得曾先生的做法很不地道，忙活大半天，曾先生居然一分钱费用都不付，于是立马找到曾先生，要求支付原先约定的中介服务费2.01万元。曾先生拒绝，他表示购房是自己直接与房东商谈的，中介公司在双方交易过程中没有付出多少劳动，所以中介费不给也行。交涉不成，于是，聚某公司将曾先生起诉至法院。

一审法院查明，一审庭审前，曾先生与周某某办理了贷款手续及过户手续。另查明，《看房确认书》中除曾先生的签名及电话外，其他手写部分均系聚某公司在曾先生签名后添加的。

法院认定“跳单”

违约应支付中介费

一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依据曾先生的陈述，他2022年6月17日与聚某公司的工作人员看房，2022年6月21日向案涉房屋原房主周某某交付购房定金。曾先生亦未举证证明在他看房之前，曾委托其他中介公司购买房屋并支付中介费，故认定曾先生的行为为恶意“跳单”。

同时，法院也认为，曾先生虽在《看房确认书》上签名，但作为在交易关系中具有专业优势地位的聚某公司，对于其单方拟定且涉及曾先生重大切身利益的格式条款，明显限制与排除了曾先生自由选择权和交易权，加重了曾先生责任，加之，聚某公司未举证证明其对案涉房屋具有独家居间代理资格，曾先生亦可通过其他平台或渠道获取案涉房屋的房源信息，故聚某公司要求曾先生承担3%的中介服务费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。

鉴于聚某公司已为曾先生提供带看房的中介服务、曾先生违约的恶意程度等因素，一审法院结合公平、诚实信用原则，认定曾先生应向聚某公司支付的中介服务费酌情确定为1500元。法院判决，曾先生向聚某公司支付中介服务费1500元。聚某公司不服，提起上诉。

省二中院经审理认为，曾先生虽然发布过找房信息，也有其他中介公司向曾先生推荐房屋，但曾先生未接受其服务。在其他中介公司推荐之前，已经通过聚某公司发布的信息获知案涉房源信息，并与该公司达成中介服务协议，在该公司的带领下实地看房，获得案涉房屋的实际情况和交易机会。曾先生在与聚某公司履行中介协议的过程中，利用该公司提供的房源信息和交易机会，径行与原房主达成交易，属于典型的“跳单”违约行为，依法应当承担违约赔偿责任。

二审法院认为，鉴于聚某公司仅提供了房源信息和看房服务，而未提供其他中介服务，该公司要求曾先生支付约定的全部报酬，违反权利义务相一致的原则，且曾先生主张其不承担违约赔偿责任，包括了违约金过高的抗辩内容，故曾先生应承担的违约损失赔偿额，应结合聚某公司的损失及其提供的服务程度酌情确定。一审判决曾先生向聚某公司支付1500元，与聚某公司提供的服务程度及其损失不相适应，法院酌情调整为1万元。二审法院判决，撤销一审判决，改判曾先生向聚某公司支付报酬1万元。

律师说法：

买房“跳单”

违约“买单”

曾先生是否应向聚某公司承担“跳单”违约责任？聚某公司的违约损失应当如何认定？

海南瑞来律师事务所律师李娇萍表示，固然自行交易本身并不违法，但是曾先生是在中介提供了交易机会，并且双方签订了协议书的前提下“跳单”而自行交易的，这就是违法行为。

《中华人民共和国民法典》第965条明确规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

同时，民法典规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

该案中，曾先生的行为已经违约，因此法院才会判处曾先生支付双方在协议书中规定的中介费。曾先生虽耍小聪明，但最后还得为“跳单”行为承担违约赔偿款1万元。

李娇萍表示，“跳单”行为不仅让中介人的劳动成果付之东流，且有可能带来资金安全隐患和房屋交易风险。民法典将禁止“跳单”行为上升到法律层面，对违背契约精神的行为将付出的代价进行了明确规定。