随着房屋建筑逐步老化，加上近期高温和暴雨等极端天气影响，建筑外墙脱落频率增加，不仅严重干扰了居民的正常生活，也给公共安全造成严重威胁。那么，当外墙脱落造成人员伤亡或财产损失时，该由谁来担责？对此，红网《百姓呼声》栏目联动律师——湖南携诚舒畅律师事务所律师杨博对此作出了专业解答。
若已竣工验收合格的建筑发生外墙脱落时，造成人员财产损伤应该由谁担责？
可能由建筑的所有人、管理人、使用人和/或其他责任人担责。建筑的所有人、管理人、使用人，应当对建筑及其搁置物和悬挂物进行合理的管理和维护，以避免对他人造成损害。这包括确保建筑物和其他设施及其上的搁置物和悬挂物的稳定，进行必要的检查，以及在发现可能对他人造成损害的情况下及时采取适当的安全措施等。
法律依据：
《民法典》第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
《民法典》第一千二百五十三条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
具体地，笔者将从现实生活中比较容易发生侵权的几种主体展开分析：
1、开发商
（1）若建筑处于质保期内，开发商承担责任。
（2）若建筑处于质保期外，开发商并非必然免责，仍有可能承担责任。（下文详细展开）
2、物业公司
物业公司若不能证明自己没有过错，则需要承担责任。
作为小区的管理者，物业公司承担着管理和维护小区内公共设施和共有部分的职责。这包括对包括建筑外墙在内的物业管理区域内的设施设备进行定期的维修、养护和管理。为了积极预防安全事故，物业公司应当主动排除各种安全隐患，并在产生安全隐患的地方及时采取适当的安全措施，以尽可能减少事故的发生。
3、业主
（1）若由个人原因导致，由该业主个人承担
如果外墙是由业主装修、改造等个人原因而脱落，该业主个人将承担责任，并进行赔偿。赔偿结束后，该业主若认为有其他责任人，可依法追责。
（2）若无法追究原因，该栋建筑的全体业主共同承担
由于住宅楼外立面属于整栋楼的全体业主共有，该栋楼的全体业主须共同承担维护保养墙体的义务，如果外墙脱落无法追究原因，将由不能证明自己没有过错的业主集体承担责任。
应当注意，若小区业主有缴纳住房专项维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后可动用这部分资金来维修；如果没有住房专项维修资金，维修费用就需要整栋楼的业主共同承担。
若建筑过了质保期，开发商需要承担责任吗？
开发商并不必然免责，仍有可能承担责任。
首先，建筑物和物件损害责任是民法典侵权责任编中规定的特殊侵权责任之一，在处理侵权责任问题时，首先考虑侵权责任的构成要件，即过错、违法行为、因果关系、损害事实。如果有证据已能证实案涉建筑存在质量及施工缺陷，且与被侵权主体的损害后果之间具有因果关系，主观上亦存在过错，开发商应承担侵权责任。其次，质保期的约定，是约束开发商与物业、与业主之间，即仅限于合同双方，是关于保修期内谁负责维修的约定，并不能排除其因房屋质量缺陷导致第三人受损的责任承担。此外，建筑物合理使用年限不同于工程质量保修期。建筑物的各分项工程应当有合理使用年限，应当考虑到房屋建筑属于可以长期使用的固定资产的特性。建设工程过了约定的保修期限，并非意味着或者可直接推定，工程质量在使用期限内客观上不存在内在质量问题。
法律依据：
《中华人民共和国建筑法》第八十条规定 在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。
《城市房地产开发经营管理条例》第十六条第二款之规定 房地产开发企业应对其开发建设的房地产项目质量承担责任。
当高空外墙脱落造成自己人身、财产损伤时，应如何维权？
如前所述，受害人如果因为建筑的外墙脱落造成自己人身、财产损伤，通常可以向开发商、物业公司、业主或者其他责任主体主张赔偿责任。
如果造成的是人身损害， 可以请求赔偿医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还请求赔偿辅助器具费和残疾赔偿金；造成死亡的，其近亲属还可以请求赔偿丧葬费和死亡赔偿金。
最后，律师温馨提示：若小区建筑出现外立面脱落现象，小区业主、物业公司应尽早进行维修，以免造成他人损害。
*本文由湖南携诚舒畅律师事务所律师杨博解答。
