自然继承？不可能！房产继承过户为何如此复杂？法律与现实的矛盾

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子女继承父母的遗产，很多人都认为是天经地义。但现实中，在继承房产过户时，很多人都会遇到难题。那就是程序复杂、手续繁琐，有些人甚至会遇到无法进行下去的困局。本文通过法律法规的变迁，结合现实情况，来分析一下原因，并展望未来。

一场美丽的误会：父母的遗产，我自然就可以过户？

在北京市的不动产登记大厅门口，除了那些二手房买卖交易的人群外，总有一些人上上下下，跑前跑后，但无功而返。这些人是为了继承父母房产而办理过户的子女。

他们的想法是，房子是我父母的遗产，我作为子女继承下来，是天经地义。为什么去过户的时候，会如此困难？

遇到的困难有：要提供非常多而且繁杂的证明材料，比如死亡证明、亲属关系证明等等；要召集全部继承人到场签字，有的人甚至是远房平时不来往的亲戚；要签署或出具一些从来没见过的法律文件，比如遗产分割协议书、放弃继承公证书、不动产登记具结书等等，即使是这样，办理部门仍然要核验、要公告，时间很漫长。

如果这些程序都能通过也还好，但一些人往往卡在了某个或某些环节，进行不下去。比如证明材料提供不了、其他继承人不配合、远房亲属联系不上等等，造成明明是父母的遗产，却无法过户的困境。

继承原来不简单，复杂的法律关系催生巨大的法律风险

其实，从法律上来看，继承并不简单。

首先，继承人并不一定只有子女。被继承人也就是去世的老人，他的配偶（包括再婚配偶）、他的父母也都是第一顺序继承人，都与子女的继承地位平等。

其次，如果家庭中出现了祖辈在父辈之后去世，会发生转继承，旁系亲属会牵扯进来。

再次，即使只剩下子女，也存在多子女家庭，子女之间对遗产分割的意见不统一的情况。

最后，如果老人留有遗嘱，子女之间对遗嘱不认可，达不成一致，也不可能过户。

对于房屋登记部门来说，他们不了解当事人的家庭情况，也没有调查权，更不是司法机关，没有裁决权。如果贸然给当事人过户，一旦出现虚假材料和信息，就有可能出现遗漏继承人、侵害继承权、纵容伪造遗嘱等法律风险。这样一来，房屋登记部门会面临成为被告、赔偿巨款等重大责任，更会严重降低政府部门的公信力。

继承过户，要涉及很多未知人的利益，要面对这样巨大的法律风险，任何一个政府部门，任何一个工作人员都无法轻易地去做这个事，必须要慎之又慎。

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一个不为人知的通知，20年后才显现巨大影响力！

正因为有以上的风险和问题，司法部联合建设部在1991年颁布了一个通知，这个通知当时并没有引起多少人的注意，很多人也是二十几年后才知道的。

这个通知就是《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，即司公通字[1991]117号文件。

通知要求，继承房产，应当先到公证处办理继承权公证，再持“继承权公证书”到房屋管理部门办理过户。有公证遗嘱的，也要凭公证遗嘱到公证处办理继承权公证，再到房屋管理部门办理过户。有其他遗嘱的，要凭遗嘱先到公证处，无争议的办理继承权公证，再过户；有争议的，就必须去人民法院诉讼，凭法院判决书再办理过户。

也就是说，无论有没有遗嘱，也无论有什么遗嘱，无争议的，都要去公证处办理继承权公证再过户；有争议的，要去法院诉讼再过户。

从20世纪90年代到21世纪的前10年，20年来，这个通知的影响力还没有彻底显现。但是到了2010年后，这个通知的巨大影响力就彻底显现出来了。

一是，进入到2010年后，第一批购买房改房的人，也就是1998年后购买公房的那批人已到晚年，他们迎来去世潮，他们子女继承房产的问题就摆在了桌面上。有继承过户需求的人多了，问题自然也就凸显了。

二是，无争议必须先经公证处，而公证处又是非常正规谨慎的司法服务部门，他们的程序非常严格，让很多当事人面临上述的诸多困难，造成继承权公证办不下去。

由于公证处位于继承过户的前端，继承难这个总矛盾，就集中到了公证处，演变成了继承权公证办理难的矛盾。公证处逐渐成了众矢之的。

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不动产登记暂行条例颁布，通知被废止，继承过户不必经公证

2014年11月24日，国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，于2015年3月1日实施。这一条例开始成为继承过户必经公证的转折。条例中规定，因继承、接受遗赠取得不动产权利的，可以单方申请不动产登记也就是过户。如果说这一规定还没有引起质变的话，那么国土资源部于2016年1月1日颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》，就成为真正打破这一惯例的攻城锤。

《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

也就是说，因继承取得房屋的，可以向不动产登记部门申请，也可以经过公证处或法院。换句话说，就是不必非经过公证处不可了。

2016年7月5日，司法部颁布通知即司发通〔2016〕63号文件，通知《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字[1991]117号）已不再适用，现决定予以废止，自本通知印发之日起不再执行。

至此，继承房产过户，无争议必经公证处，这一规定正式废止，这一历史正式结束了。

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按新规定办理，现状如何？或许有点让人失望

旧的规定已经废除了，新的规定是怎样的呢？北京市规划和国土资源管理委员会根据《不动产登记暂行条例》及《实施细则》，于2016年11月和12月连发两个文件，分别是市规划国土发〔2016〕100号和101号文件，《北京市不动产登记工作规范（试行）》和《北京市继承(受遗赠)不动产登记工作程序(试行)》。

这两份文件，关于继承过户的要求，应该说非常严格，比起公证处一点都不差。

从程序上，一共14步程序，包括：告知、查询、申请、提交申请材料、审查、到场查验、询问、签署文件、出具意见书、受理、缴税、审核、公示、登记。其中到场查验指的是全部继承人到场，既包括全部第一顺序继承人，如配偶、子女、父母，还包括转继承人、代位继承人等。

从时间上，仅公示就要两个月，前前后后如果一切顺利恐怕也要好几个月，如果出现找不到其他继承人、继承人不配合等问题，就会卡在那个程序上，无法进行下去。

从材料上，文件上记载了一共8大类19小项证明材料，其中最难以出具的是，所有继承人的亲属关系证明和死亡证明，因为这里包括去世父母的父母，也就是被继承人爷爷、奶奶、姥爷、姥姥的亲属关系和死亡证明。这些证明材料如果缺项，也就无法继续受理，无法过户了。

这也就是为什么，文章的一开头提到的，那些办理房产继承过户的子女们，遇到各种各样的问题和困难，以至于无法办理下去的原因了。

有意思的是，文件里还明确表示，如果申请人过户的当事人，能够提交公证的材料或者生效的法律文书，不动产登记部门可以为其开辟绿色通道，为其提供更便捷的服务。

文件的一废一立，当事人自愿选择走哪个程序，公证处的压力减轻了，不动产登记部门则更严格了。

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房产继承过户未来的走向会如何？

作为房产继承过户的子女，原本的目的就是为了方便。但是继承过户这件事，由于法律规定和现实情况复杂的原因，本身风险就是很大，这是无法改变的。无非就是谁去负这个责任，谁承担这个风险。

以前的做法是公证处负这个责任，因此公证处为了降低风险，就控制得很严。现在不动产登记部门负这个责任，为了降低风险，同样控制得很严。如果当事人选择还是先去公证处再去不动产登记部门，公证处同样还是会控制得很严。

现在社会上对房产继承过户这个问题，反映很强烈，国家相关部门也在开会研讨，如何便民。但便民和防范风险不可偏废，因此政府部门也是两难。

有人提议采取承诺制，也就是当事人对政府部门作出承诺，风险自担。这样虽然便民，但仍然会让潜在纠纷大量发生，无非是责任和风险推到继承人身上。如果有继承人因此权利受到侵害，也只能去法院诉讼追究，纠纷同样会激增，法院也会压力倍增。

究竟如何解决？恐怕一种方法难以彻底平衡解决便民和防范风险之间的矛盾。未来也许通过社会信用体系建立完善、公民信息调取共享、承诺制与审查制并行等多种办法综合运用，也许能够解决这一难题。让我们共同期待这一天的到来吧！