租赁的房屋漏水，可以拒交租金吗？

“这房子我看房的时候还好好的，搬进来三天就漏水了，她肯定是故意租给我的，必须赔偿损失！“我说了按天算房租，剩下的租金可以退给她，但是她又不搬走又不付房租，占着我的房子两年多了！”

一起因租房引发的纠纷

两人都觉得自己占理

这起房屋租赁合同纠纷案件

究竟是怎么回事呢？

案情摘要

2019年，朱某从姜某那儿租了一家店面，双方签订为期三年的租赁合同，朱某当即支付了一年的租金及押金。合同签订后朱某开始装修并进购了部分货物，谁知只过了三天，朱某就发现墙壁上有大量渗水的痕迹，墙壁发霉，于是她找了房东姜某理论，要求姜某将漏水的墙壁维修好。

姜某找来的维修人员告知两人漏水问题无法解决。朱某想继续承租，自己找来了更专业的维修人员，维修人员告诉两人，如要完全做好防水，需要费用一万多。姜某表示她要在完全修好后才愿支付维修费用，朱某觉得自己是租户，不应当垫付维修费用，于是维修的事情不了了之。

姜某提出可以将这段时间的房租扣除，剩余房租退还，两人解除合同。朱某不同意，称自己已经开始装修并着手开店的准备事宜，因姜某隐瞒在先造成了自己的损失，姜某理应赔偿损失。最终两人并没有商量出一个解决方案，朱某的货物依旧堆放在店面内。

一年过去，朱某没有搬走，姜某要求朱某腾房或者继续支付房租，朱某要求姜某赔偿损失，两人经社区协调无果。经过两年，双方仍在僵持，姜某将朱某诉至柯城法院，要求腾房并支付租金。

法院处理

开庭前，经过多次沟通，承办法官理清了两人的“理”：朱某坚持要求姜某赔偿装修和货物损失，并提出反诉；姜某认为朱某占用店面至今既不付租金也不腾房，到哪也说不过去。两人据“理”力争，互不相让。

开庭中，承办法官仔细询问两人案情，最终固定事实：姜某知道自己的房子多年漏水，略经修缮就租给朱某，并未告知漏水隐患，房屋漏水至今。朱某租赁房屋几天后就发现漏水问题，后坚持要求姜某修缮，在得到无法维修的答复后一直占用店面。

开庭后，承办法官分头做两人工作，告知原告未明确告知租赁物可能存在的瑕疵即出租，不符合诚信原则，且出租人应当履行房屋的维修义务。又对被告释法明理，即使房屋存在漏水问题，占用房屋不付房租的行为也不是最佳的维权方案，因为守约方也有防止损失扩大的义务。

最终经过耗时一天的庭前调解、开庭审理、庭后调解，双方终于达成调解协议：姜某当庭退还朱某部分押金1800元，被告朱某于2021年8月4日前腾退店面，双方签订的房屋租赁合同解除。

法官说法

结合《民法典》合同编的相关规定，当事人应当遵循诚信原则履行合同义务。如果双方在合同中未对修缮义务作出约定，那么出租人应当承担租赁物的维修义务。本案中，承租人朱某发现房屋漏水，可以请求出租人姜某维修，如果姜某不履行维修义务，朱某可以自行维修，并要求姜某负担维修费用。因维修租赁物影响使用的，可以主张相应减少租金或者延长租期，造成其他损失的也可以要求出租人赔偿。但是，对于没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。朱某在发现房屋漏水后仍然将大量货物堆放在店面内，对于损失的扩大亦存在一定的责任。故双方在法院的主持下达成了上述调解协议。

根据房屋受影响的程度，如达不到租赁使用的合同目的，承租人可以主张解除合同。本案中，如果房屋漏水严重影响店面的经营使用，除前述维权方式外，朱某也可以选择解除合同。

来源：柯城法院、柯城普法