广深已落实“认房不认贷” 京沪还远么?

8月30日上午，广州市政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，打响了一线城市落实“认房不认贷”第一枪。就在大家热议北京、上海、深圳何时表态时，深圳市住建局官网于当日晚上8时许发布消息，宣布31日起执行“认房不认贷”，跟进速度迅猛。

“房地产‘政策底’已形成，即2017年以来一线城市严格的购房政策，确实出现了实质性的放松。”易居研究院研究总监严跃进说。

政策传导迅速

“认房不认贷”政策的信号其实早在7月就已放出。7月27日新华社发文指出，住房和城乡建设部部长倪虹表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，进一步落实好个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，消息一出即引发市场关注。但“靴子尚未落地”，舆论多持观望态度。

郑州成为信号发出后首个明确表态落实“认房不认贷”的二线城市。8月3日，郑州住房保障和房地产管理局等八部门印发通知，出台十五条举措促进房地产市场平稳健康发展，其中涉及落实“认房不认贷”政策。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，在发布通知前，郑州执行的是“认贷不认房”政策，即有一套住房并已结清购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策，政策已较为宽松。

△ 郑州一处购房交易现场。（图|受访者提供）

郑州一名房产中介告诉《中国报道》记者，目前郑州实际执行的政策是既不认贷，也不认房。“不管你名下有几套房，有没有还清贷款，都可以按照首套房的首付比例和贷款利率购买新房。但是在契税方面，会根据房产数量递增。”郑州市各商业银行首套房贷款利率已降为3.7%，按照该名房产中介的说法，“这个利率已经是10年来的较低水平”，同时首付比例可低至20%，“此前需要30%”。

郑州表态后，市场的观望情绪仍浓厚，直到8月25日重磅消息出台。当日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

《通知》可谓明确定调。而《通知》发布后，北上广深四个一线城市的动向格外引人关注。

“具有楼市风向标的一线城市的政策松绑，过去往往被认为是楼市能够企稳回升的重要标志。同时，对于一线城市来说，新市民、年轻人、外来人口集中，刚需和换房需求比较踊跃，‘认房不认贷’的回归也具有重要意义。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《中国报道》记者。

8月30日上午，广州发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，并明确政策执行时点以2023年8月18日为界，打响了全国“认房不认贷”的第一枪。

严跃进表示，广州既是一线城市第一个，也是全国第一个，此前郑州、成都虽有提及落实，但都没有正式发文。

“认房认贷”等政策已不适合当前市场

四个一线城市中，为什么是广州打响了“第一枪”？

李宇嘉认为，相比北上深，广州楼市本身供应量比较大，弹性较小，房价水平也不高，投机炒作和投资房产的氛围相对来说不是特别的浓厚，由广州先推，舆论和市场的反应也更小。

广州“话音未落”，当业界揣测剩下三个一线城市落地“认房不认贷”时间表时，深圳市住建局当晚便宣布于31日开始执行“认房不认贷”。

中指研究院华南分院总经理杨红侠指出，深圳“认房不认贷”出台后，对于有过贷款记录但在本地无房的购房人而言，此前首付比例为50%——60%，政策出台后，首付比例降至30%，贷款利率则将从4.8%下降至4.5%。预计短期内将明显提振深圳房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。

严跃进观察到，从深圳的政策来看，并没有进行市区和郊区等差异化的分类，其政策表述跟住建部的原文一样，这说明实际上‘认房不认贷’政策在执行中具有非常清晰的导向，即无论是市中心还是郊区都可以采取‘认房不认贷’政策。

“广深两个一线城市同日落实政策，向市场释放了积极信号，有助于稳定市场预期，夯实市场复苏的基础。同时，随着广深政策落地，预计各地政策将加快推进，尤其是北京和上海调控政策也有望迎来优化，若政策力度较大，市场将得到明显改善。”杨红侠说。

与“认房不认贷”相对应的“认房又认贷”政策明确于2010年。2010年，先后发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，对购买二套房的家庭实施严格的差别化住房信贷政策，并明确了二套住房认定标准。

粗略统计，目前执行“认房又认贷”的城市包括北京、上海、成都、重庆、西安、厦门、长沙等地。

“‘认房认贷’等限贷限购政策，已不适合于当前的市场，没有了存在价值。房地产市场供求关系已经发生了重大变化，房地产投机潮已退，严格的限制性措施反而误伤了刚需和改善型需求。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉《中国报道》记者。

李宇嘉也指出，“认房不认贷”政策的回归，其带动的需求主要包括卖一买一的换房需求，配合此前出台的“延长换房退个税优惠”，一系列政策的衔接将带来降成本、降门槛效应，对于促进刚需、满足改善性需求以及促进新房和二手房的循环都具有重要意义。

专家的普遍观点是，在房价整体下行的背景下，解除楼市需求端限制性措施正当其时。根据中指研究院最新发布的的报告显示，7月百城新建住宅和二手住宅销售均价同比环比均呈下跌态势。

“还是应该让价格机制发挥作用，减除过去不必要的行政管控，让市场恢复正常化。”邹琳华说。

北上即将跟进？

严跃进预计，北京、上海两个城市近期也会加快出台相应政策，“认房不认贷”政策放松路线是广州、深圳、北京、上海，且在9月初前政策基本会落实到位，新一轮加杠杆政策周期开启。“接下来房屋买卖市场或迎来一波比较大的提振，我比较看好楼市‘金九银十’的市场表现。”

中指研究院市场研究总监陈文静指出，短期内，北京也存在优化相关政策的预期。但目前北京全面执行首套房“认房不认贷”政策的可能性仍较小，预计将通过一区一策或针对特定人群如多孩家庭、老年家庭等方式推进。

记者在采访中了解到，部分观点认为，目前一线城市不能大面积放开房地产政策的一部分原因是担心所谓的“虹吸效应”。比如，如果上海放开了，很多人就不再在苏州买房，而是去上海，这就对长三角其他城市的房地产需求产生一定的影响。

“其实，反过来也是一样的，如果上海的房价稳不住，其他地方的房价也有下行的压力。观察中国房地产市场，一直以来都是一线带二线，二线带三线，所以，房地产政策还是应该更多一些呵护性举措。 ”在8月的CMF宏观经济月度数据分析会上，国泰君安国际首席经济学家周浩说。

数据显示，当前一线城市房地产市场下行压力也在不断加大。根据中指研究院数据，7月北京商品住宅成交面积环比下降6.4%，8月以来周均成交面积较7月周均下降接近30%，较去年同期下降15%，政策优化预期进一步增强。

陈文静认为，北京优化楼市政策信号意义重大，对整体市场情绪的修复或将产生积极带动作用。若北京实质性政策尽快落地执行，北京房地产市场活跃度有望提升，市场有望逐渐企稳修复，从而带动全国市场逐渐修复。

“等这一政策在一线城市全部落实后，预计还会有‘大招’。”严跃进说。

在李宇嘉看来，“认房不认贷”政策会释放一部分需求，但单一政策很难达到稳定市场的目的，需要与其他政策结合起来才能更好助力房地产市场企稳回升。

陈文静认为，从整体看来，一二线城市需求端政策大概率将继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开。从政策方向上看，除了优化“认房又认贷”外，一是降低二套首付比例，下调贷款利率加点数。二是调整普通住宅认定标准，或可能通过降低非普通住宅首付比例的方式进行优化。三是优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，库存压力大的区域或按照因区施策、一区一策原则，与人口、人才等政策相结合优化政策。除此之外，优化限售、限价政策，降低交易税费，也是政策优化方向。

撰文：《中国报道》记者 李士萌

审发：张利娟