一线城市认房不认贷“第一枪”！为何是广州？北上深会跟进吗？

文/庞无忌

广州打响一线城市落地“认房不认贷”的“第一枪”。

在住房城乡建设部等三部门公布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》的5天后，广州官宣落地这一政策。

根据广州市规定，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

作为一线城市，广州率先落地“认房不认贷”为楼市传递积极信号。

为何是广州？

中指研究院华南分院总经理杨红侠指出，今年二季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、前期积压需求基本释放、潜在购房者市场信心不足等多重因素影响下，广州市房地产市场整体供求明显回落。

根据中指数据，7月广州新建商品住宅成交面积环比连续4个月下滑，新房、二手房价格亦处在波动调整通道，市场预期偏弱。据初步统计，8月广州新建商品住宅成交规模延续小幅回落态势，同比降幅仍在30%左右，购房者观望情绪较重，市场持续低迷。

目前，重点城市楼市仍处于深度调整阶段。诸葛数据研究中心数据显示，8月前27天，重点15城新房累计成交58934套，较上月同期下降7.19%。重点10城二手住宅累计成交49227套，较7月同期下降4.59%。重点城市新房，二手房交易活跃度均呈现持续下滑态势。

政策预期效果如何？

根据广州现行政策，广州首套房首付比例30%，房贷利率4.2%；二套首付比例70%，房贷利率4.8%。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，实行认房不认贷后，一套总价300万元的住房，首付门槛可降至90万元，以往需要210万元；月供利息也会执行首套房标准，降低0.6个百分点。新政后购房门槛及月供压力大幅降低。

58安居客房产研究院院长张波指出，广州政策落地尺度较大，完全“不认贷”，并且在本地“认房”，同时执行的时间是以8月25日三部委发布通知的时间为准，政策落地后预计对市场的推动作用力度会较大，市场短期内复苏的概率大大增强，同时会先推动二手房交易量出现较大幅度增长，并再传导到新房市场。

张波指出，这一政策直接利好两类人群：一是本地换房人群，名下住房出售后，新购住房可按首套执行信贷政策，首付比例与房贷利率均出现大幅下降；二是在其他城市有房的人群，在认定套数时只核查在广州的住房情况，因此即使外地有房，只要在广州无房，同样可按首套执行信贷政策

北上深会跟进吗？

张波认为，广州的政策首先落地为其他三个一线城市起到了一定示范作用，预计全国全面落地“认房不认贷”已进入倒计时，从执行的力度来看预计也将和广州保持一致，一线城市的全面复苏趋势即将开启。

“认房认贷”政策在市场活跃阶段提出，王小嫱指出，2010年5月首次由三部门提出，2010年7月15日，北京为首个执行城市，至今已经实行满13年。她也认为，在房地产市场下行的背景下，以往制定的限制性政策的解除符合政策基调，预计其他一线城市跟进概率较大。

易居研究院研究总监严跃进表示，预计9月初其他几个一线城市也会出台相关政策，但是否会有条款修正，需要看具体情况。毕竟其他三个一线城市主城区部分区域住房市场还是略偏热，有可能会市区郊区分类调控。但总体上，这意味着房地产政策底已经形成，即2017年以来一线城市过于严厉的购房政策，确实出现了实质性的全面放松。

目前，一线城市房地产市场热度同样处于历史低谷。以北京为例，王小嫱表示，7月二手住宅仅成交9122套，进入8月，截至29日，北京二手住宅成交9687套，仍处于历史较低水平。

杨红侠也认为，广州作为首个落实首套住房“认房不认贷”的一线城市，释放了更加积极的信号，短期其他城市落实相关举措的节奏有望进一步加快，北京、上海和深圳亦存在优化预期，若政策及时优化调整，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国市场情绪修复。