住建部、国家发改委两大部委喊话后，关于楼市调控优化的预期越发明确。作为前瞻数据的二手房月度网签量，在这样一个环境下更显重要。北京商报记者从机构方面拿到的数据显示，截至7月30日，北京7月二手房网签量9192套，“月内不过万”成为机构对本月网签量的一致判断，这样一组数据也再次回到“荣枯线”之下。尽管探底不断，但知情人士透露，在刚刚过去的这一周里，头部中介的门店带看量、下定量都有所抬头，特别是7月29日、30日两天，在大雨预期下，带看依然可观，由此可见需求对于调控优化的预期是非常期待的。
网签9192套
在6月北京二手房网签量较年内高点“腰斩”后，7月这一下行趋势并未得到扭转，反而有进一步探底的倾向。根据北京住建委官网数据统计，截至7月30日，北京二手房7月住宅网签9192套，是2023年2月来的最低谷，二手房网签数据已经不足2023年3月的一半。
9192套的网签数据，环比上月同期下降20.8%，和3月同期相比下降55%，全月预计不足1万套。
1.2万套是北京二手房月度网签的“荣枯线”，北京商报记者梳理发现，截至目前，低于1.2万套在年内共出现3次。今年1月，北京二手房成交量仅为8308套，较2022年同期的11875套低了30%，与2021年同期的17513套相比，更是跌幅超过50%，且8308套的网签数据，也是罕见的历史低点。
今年2月，北京二手房网签量有所回升，达到15316套。3月北京二手房成交量为22192套，而4、5、6月分别为13928套、12982套、11607套，环比降幅分别为37.2%、6.8%、10.6%。可以看到，自4月开始，北京二手房网签量已连续4个月下滑，6、7月重回“荣枯线”之下。
改善房源成交下降
从各区域市场表现看，和2、3月相比，北京几乎所有的区域二手房成交量都出现了明显下滑，一些区域下滑甚至超过50%。从麦田业务覆盖的区域来看，和3月相比，万柳、北苑、亚运村、小营等区域成交下降比较明显。
今年7月，诸如回龙观、天通苑等刚需比较集中的板块成交量依旧排名前列，而像万柳、望京等改善区域的成交排名则出现明显下滑。一是优质板块的业主价格预期相对更坚挺，买卖双方价格预期差距大；二是在下行市场中，成交变慢后，很多需要“先卖后买”的客户因手中房子成交周期拉长而导致换房需求延缓，使得市场改善需求受到抑制。
体现在成交上，就是当前北京市场总价1000万以上的改善房源成交占比和前几个月相比有所下降，而600万以下的刚需房源成交占比在上升。
中原地产首席分析师张大伟表示，从市场趋势看，北京楼市已经明显进入倒春寒。从单周数据看，市场数据3月冲高后快速萎缩，特别是6-7月来，连续几周市场成交量继续明显放缓，实际市场成交量已经持续单月低于万套，房价开始出现明显的下行现象。
在张大伟看来，2023年小阳春很大程度是学区房和前期积压的需求释放，在没有利好政策的影响下，二季度市场下调的原因除了学区房需求减少外，当下部分房源价格上涨也影响了市场继续冲高。买卖双方开始博弈。
需求端政策优化预期增强
北京商报记者了解到，近期政策的利好消息，也小幅带动北京二手房市场成交量上扬。
据知情人士透露，在刚刚过去的这一周里，头部中介的门店带看量、下定量都有所抬头，特别是7月29、30日两天，在大雨预期下，带看依然可观。周末两天即使有暴雨影响，实际成交二手房1100套左右，而之前几周的周末基本成交只有900套左右，由此可见需求对于调控优化的预期是非常期待的。
但不是所有的从业者都感受到了政策微风。
“这个月确实比较惨，包括住建部喊话之后。”徐威是头部中介北京公司的二把手，用他的话说，一线经纪人普遍反馈北京市表态回应住建部后两天仅仅是“老客户的微信多了起来”，市场并没有太多的转变。“这个月网签的还是一两个月前的，如果是本月实时成交，要比9000还少。”
据徐威介绍，从他自己所在公司对准客户调研的情况看，目前“被憋住”的需求八成来自置换的改善型需求。且以城区内小换大周转为主。“这部分需求就需要住建部部长提到的‘认房不认贷’政策的释放，以及对自己未来收入的预判。”在徐威看来，上述两点缺一不可。“如果客户都要失业了，出台什么政策也激发不出来。”
对此，张大伟也直言，市场都在期待“认房不认贷”能出现政策微调，对于北京来说，市场如果没有二套房等政策的宽松，北京市场成交量和房价在2023年8月后都有明显加速下调的风险。
与二手房保持同频节奏，北京新房市场7月的数据表现也不容乐观。据诸葛数据研究中心监测，7月截止到7月30日，包括北京在内的重点15城新房成交70740套，较6月同期下降30%。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，进入7月后，市场呈现淡季表现，房企推盘积极性不足，带动成交量连续三周回落，7月整体成交不及上月，继续延续下滑态势。而若是8月北京等一些重点城市松绑政策落地，有望带动8月成交情况好转。
北京商报记者 王寅浩
