房屋养老金是什么？钱从哪来？

本文转自：西宁晚报

人老了，看病的需求增加了，医疗保险就派上了用场。但如果房子老了、旧了、出问题了，该怎么办？

日前，住房和城乡建设部部长倪虹指出，要为民众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

此消息引发了市场的广泛关注。那么，为什么要建立房屋养老金制度？这跟以前的住宅专项维修基金有什么区别？房屋养老金将怎么收取与使用？记者对此进行了深入采访。

【分析】

为什么要建房屋养老金制度？

现有住宅专项资金无法“应修尽修”

目前，商品住宅在交房时都会收取专项维修资金，为什么还要建立房屋养老金？对此，业内专家表示，现有住宅专项维修基金并不能应修尽修，难以满足房屋维修及改造的需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前，我国有500亿平方米住宅，其中大约300亿平方米是20世纪建设的，质量、维护的问题开始显现，但很多小区物业维修基金不足，需要资金进一步支持。

全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高指出，我国存量住房时间跨度长、数量大，不少住房是2000年以前建造，随着房龄的增长，老旧住房的占比还在持续攀升。部分存量住房平均房龄已达30年—40年，房屋结构失稳、设施设备及管线锈蚀老化、屋面渗漏、墙体透寒等房屋老化问题层出不穷。但是一些老旧小区的专项维修资金正快速减少甚至枯竭。他以南京为例，即使已经归集专项维修资金且当前有结余的老旧小区，仍有近三成小区余额低于10万元，远远不能满足现阶段老旧小区设施设备老化维修的需求。

针对现有住宅专项维修资金不能满足房屋“应修尽修”需求的现象，佘才高建议建立房屋养老金制度。

为老旧房屋提供资金维修保障

全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强指出，据《中国人口普查年鉴——2020》及相关数据显示，我国城镇家庭住房中，超三成是本世纪之前所建。城镇存量住房规模已超过300亿平方米，随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升。鉴于存量房屋规模越来越大，亟须未雨绸缪，逐渐为房屋积累“养老金”。

今年两会期间，柴强在《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》中指出，目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。单个住宅小区，归集资金规模一般仅为600万元—900万元甚至更低。随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。现有的住宅专项维修资金远远满足不了房屋“应修尽修”的需求。其建议，通过建立房屋养老金制度，为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障。

另外，在使用范围方面，房屋养老金制度的覆盖面或将更广泛。公共维修基金的使用一般情况下需要房屋出现问题后由业主共同决定是否使用，且限定了适用范围，而房屋养老金在探索过程中可能尝试扩大使用范围。

今年全国两会期间，佘才高也曾建议建立房屋养老金制度，探索破解房屋安全管理难题。

“房屋养老金”钱从哪里来？

实行分类管理，建立公共和个人账户

在诸葛数据研究中心高级分析师陈霄看来，目前业内关于房屋养老金的资金来源等问题，尚待讨论。

佘才高在提案中建议，房屋养老金可实行分类管理，由公共账户和个人账户两部分组成。

其中，公共账户资金来源主要是土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业（供水、供电、供热和物业管理）移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等等，遵循“政府主导、专业运作、统筹使用、专款专用”的原则，坚持“收支两条线”的管理理念，主要用于房屋日常强制体检、购买房屋安全综合保险等公共服务。

个人账户是指住宅专项维修资金账户，按照专项维修资金管理有关法律、法规的规定进行管理，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造。

建议每年从地价款或净收益中按比例提取

柴强在其《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》中建议，每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金。因为土地出让收入主要“来自于房”，在供应房地产开发用地时一次性收取了地价款或土地出让金，特别是土地增值收益实际上主要“取之于房”，而且通过招拍挂出让方式使得地价在房价中的占比过高，挤占了保障房屋建设质量和维修更新的必要费用。

同时，发挥房屋养老金在房屋全生命周期安全管理中的资金支持作用，建立房屋体检制度，利用房屋养老金开展房屋定期体检，为老房子“治病”，实现房屋的安全检测、紧急情况排险以及意外风险保障，形成房屋安全长效机制，为房屋提供全生命周期安全保障。

建议建立基础类、专项类和商业类养老金

陈霄提到，本次住建部与中国银行的交流，也传递出可能会由政银合作的方式探索房屋养老金的推进实施。

此外，也有专家建议，应该建立由基础类养老金、专项类养老金和商业类养老金组成的多层次住房养老金制度，为住房体检、维修、改造等用途提供资金保障，实现住房安全和人民宜居。

房屋养老金传递什么信号？

全国重点城市迈入存量房时代

陈霄认为，当前全国重点城市迈入存量房时代，存量房屋安全隐患问题日渐突出，比如：墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等。大量老旧小区也面临着维护更新的问题。鉴于存量房规模庞大，而且现有的住宅专项维修基金远远不能满足需求，市场亟须建立完善的制度，为老旧的房子提供“养老保障”。

房屋养老金制度是房地产行业新模式的重要探索，或带来新的投资机会。

房地产新发展模式探索方向

业内专家认为，房屋养老金制度与城市更新、数字化转型等是房地产新发展模式的重要探索方向。

易居研究院研究总监严跃进指出，房屋养老金制度的建立也创造了许多新的商业机会，对物业公司、中介机构、保险机构、金融机构和建筑企业等来说，可能意味着新的发展机遇和增长空间。

房产占中国城镇居民家庭资产的六成。李宇嘉认为，未来，房屋的性能能不能维护好，关系到居民居住的舒适体验，也关系到房地产存量信贷质量的好坏。房屋维护得好，房价就能得到支撑，存量房贷的不良率也会保持在较低的水平。

因此，此次住建部与中国银行交流推进“房屋养老金制度”，也是为了更好地防范房地产金融风险。

【进展】

部分城市已开始探索试点

今年5月12日，住房和城乡建设部房地产市场监管司一级巡视员周韬一行赴南京调研探索开展房屋养老金制度试点相关工作并召开座谈会。座谈会上，调研组听取了江苏省和南京市关于探索建立房屋养老金制度有关情况介绍。与会人员围绕建立房屋养老金制度的必要性、可行性，以及住宅专项维修资金管理使用过程中存在的问题和有关建议进行了交流。

【延伸】

住宅专项维修资金提取率偏低

根据2008年起实施的《住宅专项维修资金管理办法》，业主购房需要“按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%缴交”首期住宅专项维修资金，作为小区日后维修养护之用。当余额不足首期缴存额30%时，则需续缴。

但一直以来，该项资金都存在提取率偏低的情况。早在2013年时就有报道显示，全国缴存住房维修资金已达到万亿以上的规模，而使用率不足百分之一。

此后相关部门曾出台政策以期破解该笔资金的使用难题，目前来看效果并不明显。

在一线城市北京，截至2022年底，该市累计归集商品住宅专项维修资金782.90亿元；累计办理商品住宅专项维修资金使用78.07亿元，提取率不足10%。