在2023年下半年，中国的房地产市场将面临哪些机遇和挑战呢？如何才能买到合适的房子呢？
本期内容邀请了房产专家@青秀，为大家提供了6个刚需买房的建议，最后一点至关重要！
一、办理按揭，要选最低利率的银行
如果您没有足够的现金支付房款，那么办理按揭贷款是一个不错的选择。但是，在选择贷款银行时，您一定要比较各家银行的利率水平，选择最低利率的银行。
这样可以节省您的还款成本，减轻您的负担。
目前，中国各家银行的首套住房贷款利率基准为4.65%，但是各地区和各银行都有不同的折扣或溢价政策。
根据央行数据，2023年3月份，全国首套住房贷款平均利率为5.04%，较上月上升0.01个百分点。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市的首套住房贷款平均利率为5.18%，较上月上升0.02个百分点；二线城市为5.03%，较上月持平；三四线城市为4.96%，较上月下降0.01个百分点。
因此，在办理按揭贷款时，您要根据自己所在的城市和银行的具体情况，选择最低利率的银行。如果您有条件，也可以尝试申请公积金贷款或者组合贷款，这样可以享受更低的利率优惠。
二、能买现房，一定不要买期房
现房是指已经竣工并取得《商品房预售许可证》或《商品房销售（现售）备案证明》的房屋，也就是可以直接交付使用的房屋。
期房是指尚未竣工或者尚未取得《商品房预售许可证》或《商品房销售（现售）备案证明》的房屋，也就是需要等待一段时间才能交付使用的房屋。
相比于期房，现房有以下几个优势：
（1）现房可以直接看到实物，对于房屋的品质、户型、朝向、景观等都可以亲自验收，避免了期房可能存在的“图纸与实物不符”的风险。
（2）现房可以直接入住或者出租，对于刚需购房者来说，可以节省租金或者赚取租金收入，提高资金回报率。
（3）现房可以直接办理产权登记和交易手续，对于刚需购房者来说，可以避免期房可能存在的“开发商违约”、“交付延期”、“政策变化”等风险。
因此，在购买新建商品住宅时，能买现房就一定不要买期房。如果您非要买期房，那么您要注意以下几点：
（1）选择信誉良好、资金实力强、交付质量高的开发商，避免买到“烂尾楼”或者“毛坯房”。
（2）仔细阅读并签订《商品房买卖合同》，明确双方的权利和义务，特别是关于交付时间、违约责任、质量保证等条款，避免产生纠纷。
（3）及时关注开发商的施工进度和销售情况，以及相关的政策变化，做好应对措施，避免损失。
三、不考虑重点学区的话，千万别买老破小
老破小是指建筑年代较早、建筑质量较差、居住环境较差的住宅，通常分布在城市的老旧区域或者城中村。老破小的价格一般比新建商品住宅要低，但是也有一些老破小因为位于重点学区而价格较高。
如果您不考虑重点学区的话，千万别买老破小。老破小有以下几个缺点：
（1）老破小的居住条件差，房屋结构老化，设施陈旧，安全隐患多。老破小的居民往往面临着漏水、漏电、断水断电、火灾等问题，生活质量低。
（2）老破小的周边环境差，配套设施缺乏，交通不便，生活不便。老破小的周边往往缺乏公园、超市、医院等公共服务设施，也没有地铁、公交等公共交通工具，出行困难。
（3）老破小的产权不清晰，交易手续复杂，风险高。老破小的产权往往涉及到多方利益主体，如原房主、开发商、政府等，交易过程中可能会遇到产权纠纷、拆迁补偿、违建拆除等问题，导致交易失败或者损失。
四、买房时，优先考虑地段和配套
买房时，有一个经典的问题是：地段、户型、价格，三者只能选其二，你会怎么选？
对于刚需购房者来说，我的建议是：优先考虑地段和配套，其次考虑户型，最后考虑价格。这是因为：
（1）地段和配套决定了房子的价值和品质。
地段和配套是房子的内在属性，是不可改变的。一个好的地段，可以享受到更好的城市资源、更便捷的交通网络、更高的社会地位。
一个好的配套，可以享受到更完善的公共服务、更丰富的生活设施、更优美的居住环境。这些都会直接影响到您的生活质量和幸福感。
（2）户型可以根据自己的需求和喜好进行改造和装修。
户型是房子的外在属性，是可以改变的。一个不理想的户型，可以通过合理的改造和装修，来提升空间利用率、增加功能区域、优化采光通风等。
当然，改造和装修也需要花费一定的时间和金钱，所以您要根据自己的实际情况和预算来决定。
（3）价格可以通过合理的还款方式和投资方式来降低压力和增加收益。
价格是房子的市场属性，是可以变化的。一个高昂的价格，可以通过选择最低利率的银行贷款、选择最合适的还款期限、选择最优惠的税费政策等方式来降低还款成本。
同时，您也可以通过出租或者转卖等方式来获取租金或者升值收入。
因此，在买房时，您要优先考虑地段和配套，其次考虑户型，最后考虑价格。这样才能买到既符合自己需求又具有价值保障的房子。
五、远离低于市价的房子
在房地产市场中，有一种常见的现象是：一些房子以低于市场价的价格出售，吸引了很多刚需购房者的关注。这些房子看似很划算，但实际上可能存在着很多隐患和风险。
低于市价的房子可能有以下几种原因：
（1）房屋本身有问题。比如房屋有结构缺陷、设施损坏、安全隐患等问题，影响了房屋的使用价值和安全性。
（2）房屋所在位置有问题。比如房屋所在区域有环境污染、社会治安、规划调整等问题，影响了房屋的居住舒适度和升值空间。
（3）房屋产权有问题。比如房屋涉及到产权纠纷、债务纠纷、法律纠纷等问题，影响了房屋的交易顺利度和安全性。
因此，在买房时，您要远离低于市价的房子。
六、不管新房还是二手房，买房不要付全款
在买房时，有一种常见的误区是：付全款可以省去贷款的麻烦和利息，而且可以享受更多的优惠和折扣。
然而，这种做法其实并不明智，不管是新房还是二手房，买房不要付全款。这是因为：
（1）付全款会增加资金风险。
付全款意味着您要一次性支付大笔的现金，这样会导致您的资金流动性降低，无法应对突发的情况，如房屋质量问题、交易纠纷、个人意外等。
同时，付全款也会使您失去其他投资机会，无法利用资金的杠杆效应，获取更高的收益。
（2）付全款会降低税收优惠。
按揭贷款是一种合法的税收抵扣方式，您可以通过申报个人所得税时，将按揭贷款的利息部分作为专项附加扣除，从而减少您的应纳税额。
而如果您付全款，那么您就无法享受这种税收优惠。
（3）付全款会减少议价空间。
在购买新房时，如果您付全款，那么开发商可能会认为您是有钱人，不太愿意给您更多的优惠和折扣。
在购买二手房时，如果您付全款，那么卖方可能会认为您很急切，不太愿意降低价格或者让步其他条件。
文末总结
买房是一件需要谨慎考虑和精心规划的事情，对于刚需购房者来说，更是如此。在2023年下半年，中国的房地产市场仍然存在着很多不确定性和变数，因此，在买房时，您要遵循上面这6个建议。
