摇号注水，伤害了谁？怎么鉴别真假摇号？

最近，关于新房摇号“注水”的话题，引发了广泛的讨论，今天我们来聊聊这个话题。

在公证摇号的新规执行以后，能否触发摇号，一直是楼盘热度最直接、有力的证明，登记人数越多，说明项目越受欢迎，更能够吸引买房人，“非摇号盘不买”是不少人购房的准则。

但市场不是一成不变，随着楼市下行，潜在购房人数量减少，一二手房价格也由“倒挂”过渡到“顺挂”，吸引力降低。在5月中旬以后，各个项目更是连到访量都迅速下跌，导致今年再次上涨、新价格体系下的项目，去化难度直线上升。

这时候，登记比例达不到摇号条件，其实是一件再正常不过的事情，但是为了减轻销售压力，制造楼盘“热销”的表象，一些楼盘打起了利用“摇号”来做营销的主意。

整个过程其实很简单，在楼盘开始登记以后，项目组织“水客”登记，购房资格与冻资的分开登记，也让水客基本没有成本，如此人为制造登记比例达到1.2，或者更高，进而触发公证摇号，并以此进行宣传，吸引买房人。

不过这么做有个不可避免的弊端，如果真实客户数量很少、水客太多，在公证摇号阶段，会有大量水客选房排序靠前，进入线上选房以后就进退两难了，不选房太假，也营造不了“热销”的气氛，大量放弃还会让后面的真客户动摇。

只能折中选个低楼层，于是“中高楼层遇冷、低楼层热销”的闹剧就出现了，如此反常的情况也让“摇号注水”的真像，暴露在大众的监督下。

假摇号如果利用的好，确实能起到促进销售的作用，以前虽然也有水客现象，但更多是 “锦上添花”，今年这种“水客为主，真客户为辅”的情况还是新出现，很多买房人并不了解这种套路或者也不关注网络信息，还是能够迷惑一部分客户的。

其实，每个楼盘都有自己的优劣势和受众，毕竟每个人的需求也不一样，宽泛的说“真摇号就能买”或者“假摇号就不能买”并不合适，但班长觉得清清楚楚的买房最重要，而不是因为受到外在“热销情绪”的推动去冲动买房。

而且，“人为制造摇号”还会让房子限售3年，很多人说自住限售并没有关系，反正也不卖，但我们考虑一个问题，房子作为普通家庭的主要资产，如果遇到突发情况需要变现，限售带来的影响就很大了。

另外，“摇号注水”对于公证摇号政策的公信力也带来很大负面影响，公证摇号政策对于消除市场乱象起到了非常关键的作用，尤其利于普通买房人，是一个非常好的楼市政策。

但是客观的来说，适用范围如此广的政策，不可能面面俱到，所以房企合理利用“漏洞”，也不能怪到公证摇号政策上去，大家还是要区别对待。

像大家讨论比较多的登记摇号比例由1.5降低到1.2，是为了增加市场热度。但理性看待这个问题，在市场遇冷以后，真实登记人数如果能达到1.2以上，已经算是热门楼盘了，如果不摇号，普通购房者买到难度并不大，但是好楼层，恐怕难免会遇到一些首付比例或者捆绑的情况。

我们怎么鉴别真假摇号呢？

我们主要可以从四个阶段来辨别，一是开盘前期，从楼盘的自身软硬件在市场上是否占据优势，蓄客情况怎么样，有无上分销等来综合判断，但这个需要对楼市比较了解。

二是线上选房，如果出现大量未签到、弃选、中高楼层没人选但低楼层热销的情况，那肯定是水份比较大了。

三是备案系统看冻结情况，在线上选房阶段，选了房是可以放弃的，所以可以过个两三天在备案系统看看房源状态，比如万科朗拾森屿8月10日线上选房当日选房率是74%，但8月13日显示可售房源数量达到108套，10日选房后出现大量放弃，线上选房率只剩下47%。

当然，线上选房只代表意向购房，线下也会同步销售，所以这第二和第三步只能看出来线上摇号是否注水，实际销售情况还看备案情况。

接下来第四步就是看备案数据，我们以中铁建花语天境为例，7月15日花语天境和时代星河同日登记，均触发摇号，但我们看备案情况完全不同（图一为时代星河高层，图二为花语天境高层），答案也显而易见了，与花语摇号选房时69%的选房率相差甚远。

所以我们在前三步之后，隔半个月左右再看看备案数据，就完全可以得到一个相对真实的“真假摇号”和首开销售情况。

最后，班长还是想重复一下，写这篇文章并不是为了证明“真摇号就能买”或者“假摇号就不能买”，每个楼盘都有自己的优劣势和受众，每个人的需求也不一样，是为了让大家能清清楚楚的买房，我们有权知道真像。

而对于房企，摇号注水固然有可能促进销售，但在如今网络高度发达的时代，买房人获取信息的渠道很多，也有可能 “弄巧成拙”，让真客户反感，损伤开发商口碑。可以理解在当前市场“活着”最重要，其他很难顾得上，但还是要为买房人、尤其项目忠实客户考虑一下。