降低存量房贷利率，呼声渐起。
7月14日，央行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上回应说，按照市场化、法治化原则，支持鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
8月1日，央行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议提出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
这个表述比半个月前的说法又要更进一步。已经是肯定性的陈述语气了。
怎么支持鼓励，如何有序调整？尽管答案还需等待，但问题的核心十分明确，那就是：如何把存量房贷降利率的好事“办好”。
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要回答这一问题，需要首先明晰存量房贷和增量房贷的利息支出负担是如何形成的。
2019年，中国推行贷款利率LPR报价改革，房贷利率的形成机制从原来的基准利率X倍数，调整为了LPR利率+/-基点。虽然房贷利率基础随LPR利率报价变动，但是，加点在房贷合同期内不变。
2023年1月，央行下发《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（下称《通知》），提出对于新建商品房销售价格环比和同比价格连续三个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。在这一政策的支持下，部分城市将首套住房房贷利率政策下限调整成了不低于同期LPR减去20基点。
LPR相当于锚，在房地产市场单边上扬时代，房贷利率都是在锚上加点，而现在变成了在锚上减点。于是就形成了存量房贷和新增房贷之间的利率负担差异，新房贷利率低，老房贷利率高，降低存量房贷利率的诉求出现。
由此还伴生了另一种情况，提前还贷。央行披露过的一组数据显示，2023年上半年，个人住房贷款累计发放总额为3.5万亿元，较去年同期增长了5100多亿元。但是，对比当期的房贷余额总量却发现，房贷余额总量却略有减少。一增一降，透露了提前还贷的大致规模，部分贷款人用便宜的钱或存款提前偿还房贷，改善自身的负债状况。这也是“居民资产负债表缩减”的来由。
央行还披露了另一组数据：2023年6月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上一年同期下降107个基点。“加权平均利率”是复杂计算之后的结果，暂且不去讨论，而同比降幅107个基点，这个数字体现了新旧房贷之间实实在在的利率差异，它的背后是老百姓(28.230, -0.15, -0.53%)真金白银的还款数额。
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在发达经济体，如果新房贷利率比旧房贷的利率低，A机构比B机构的房贷利率更为优惠，居民用新房贷置换旧房贷，或是把房贷从A机构转到B机构，是成熟的做法。但是，中国当前的监管政策不支持转按揭。
转按揭对中国房地产市场并不陌生，在从严调控之前，转按揭是可以操作的。要注意的是，那时的转按揭本质上是“加按揭”，由于房价一直上涨，将房贷从A银行转至B银行，往往可以重新评估，获得更高的贷款额度。当时很多人用这样的方式贷出更多资金，购置更多的住房，导致了房地产供需关系的阶段性失衡。
为了避免遏制炒房，监管部门叫停了转按揭，2019年进行LPR改革时，央行也专门强调禁止“转按揭”。现在，房地产市场转而下行，但转按揭仍在禁止之列。
因此，在降低存量房贷利率推开之前，贷款人若想降低房地产利率支出，一般只有三个渠道，都是提前还款。其一，直接用存款偿还剩余房贷；其二，凑钱提前还贷，而后更换金融机构重新办理利率更低的房贷。其三，是用利率更低的消费贷或经营贷贷款获得资金，提前还贷。
对贷款人而言，三个渠道都不是理想选择。用存款提前还款受制于个人经济能力，并不具有普遍意义；凑钱提前还贷后，更换金融机构重新办理更低利率的房贷，要损失贷款期限，新房贷的还款周期可能会变短，导致月还款额增加；消费贷或经营贷置换，则涉及到合规问题，是监管部门重点打击的范围，一旦违规，对个人或家庭的信用影响巨大。
在这样的情况下，商业银行以合适的方式直接降低存量房贷的利率就成了最优选择。
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对于贷款人，这是最好的办法，但对于银行而言，问题十分棘手。
银行是关系到国计民生的重要行业，尽管近年来金融创新之风一度兴盛，但银行盈利模式的基础仍然是“息差”，也就是存款利率和贷款利率之间的差值。监管部门的数据显示，2023年3月，中国商业银行的净息差为1.74%，是2010年以来的最低值。银行业盈利能力的现状，由此可见一斑。
房贷是绝大部分商业银行最优质、占比最大的资产。到2023年一季度末，房贷余额38.94万亿，在各项贷款余额中占比高达17.3%。降低存量房贷利率，就是要对如此巨大的存量资产下手，而且是银行盈利能力最稳定的优质资产。在各类银行中，国有大行的房贷余额占比又是最高。
其实，银行并非如外界想象或揣测的那样，没有丝毫降低存量房贷利率的动力。商业银行的经营模式，本质上仍然是获取优质客户。在房地产周期性调整的情况下，如果一味坚持原有房贷利率以保证自己的高收益，带来的影响很可能是首先丢掉优质客户。
优质客户不仅自身经济实力强，资金动员能力也强。当新房贷利率负担已经明显低于存量房贷时，经济理性会让他们选择“动员”更低成本的资金，置换存量房贷，其实，此前提前还贷中的人中，有相当比例都是这样的贷款人。一旦他们“动员”了其他来源的资金，就意味着银行流失了这类客户，而流失优质客户，是商业银行难以接受的。
商业银行的另一个动力来自于“避险”。这种情况当前看比例较低，属于极端个别情况，但在房地产行业整体周期性调整的状况下，不可不“未雨绸缪”，那就是在房价下行周期中，如果银行坚持存量房贷高利率，会诱发贷款人因各种原因拒还房贷，银行继而形成坏账。如果通过合理降低存量房贷利率而避免这种情况发生，商业银行也是乐见的。
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无论对于贷款人还是商业银行，适度降低存量房贷利率都有好处。但是，有好处不一定就是“办好事”，把存量房贷降利率办成一件好事，有一个博弈的过程，此间市场主体和监管部门如何选择，关乎最终答案。
邹澜司长在国新办发布会上“自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”的表态是有法律依据的。《民法典》第五百四十三条明确规定，当事人协商一致，可以变更合同，变更合同后，原合同失效。
自主协商就是谈判，那么，什么人和什么筹码在与商业银行的谈判中最为重要、有效？答案还是：优质客户。在谈判中，优质客户自身较强的经济能力是最大的筹码，不降低存量房贷利率，银行就可能失去优质客户手中现实和潜在的资金，这是它们最不愿看到的。因此，这一类贷款人会在谈判中更占优势。
从稳定自身经营的角度出发，商业银行会将降低存量房贷利率的比例控制在合理的水平，而不会“大面积普惠”。如果只能选择一部分人享受这一待遇，那么，商业银行很可能倾向于优先选择优质客户的存量房贷利率予以适度降低——趋利避害，这个逻辑并不难理解。
但是，这个问题的另一面却是，存量房贷利率高给什么样的贷款人或家庭带来了更大的生活负担，进而影响了他们的消费支付能力？答案不言自明。
实际上，2008年全球金融海啸给中国房地产市场带来过一个短暂的下行周期，其时商业银行也部分下调了存量房贷的利率，只不过时间短，波及面小。当时采用的办法是，对于满足一定条件的客户，可以申请存量房贷7折优惠。
在实操过程中，“一定条件”包括贷款人个人或家庭的征信情况，有些银行还把房贷余额作为“门槛”，余额在门槛以上的贷款人才能享受存量房贷利率7折。
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当前房地产市场调整的力度、广度与时长，都是2009年不可比的。因此，摸索、尝试一整套公平、科学、可行的存量房贷利率降低的工作机制、谈判模式和条件标准，兼顾各方利益诉求，才能最终“把好事办好”。
确保银行业经营总体稳定应当是基础性的考虑因素，在摸索出合理规模比例的同时，也要让银行有一定的动力降低存量房贷利率。监管部门是否可以考虑，先行在国有大行、股份制银行、城商行中各选一家或少数几家进行试点，将存量房贷降低利率的工作进度、风险控制、享受存量房贷降低客户结构等，与资本充足率、存款准备金率等指标，构建动态关联的机制，让“降得好”、“降得公平”的商业银行，在资金获得成本方面受益。
在审慎监管指标上，也可以考虑给与存量房贷利率降低的商业银行一定的空间，其核心都在于让商业银行有动力公平、合理、科学地降低存量房贷利率。
降低存量房贷利率，也不必“一刀切”，仍应遵循“分城施策、属地责任”的原则。对于那些新老房贷利率差别较大的城市，可以根据本地市场情况，进行分类试点。对试点中出现的问题和经验，及时总结、及时调整，摸索出一套针对性强的参照模式，确保降低存量房贷利率科学、可行。
重要的是，要综合考虑贷款人征信水平，房贷及其利息支出与个人、家庭收入比例，住房自住属性等因素，摸索出符合本地情况的降低存量房贷利率的“入门标准”，作为商业银行和贷款人谈判的依据，优先支持首套、自住性住房贷款人或家庭与商业银行谈判降低存量房贷利率。同时，从机制设计上要尽量防范政策套利现象，一旦出现，坚决予以打击。
存量房贷利率降低，是切一块存量的蛋糕，本质上是各方妥协，放弃已有的部分利益，越是如此，公平性、科学性、可行性就越是重要。只有将“减负”落到实处，不成为少部分贷款人政策套利的工具，不制造新的“不公平”，降低存量房贷负担，增强消费能力的“好事”才能“真正办好”。
